附件一：百协黄山路项目商业配套研究【问题】1.黄山路项目商业规划的级别？2.黄山路项目商业配套总量？3.黄山路项目商业配套业态？4.规划建议——如何挖掘商业价值，同时有利于社区的可持续发展？【问题】1.黄山路项目商业规划的级别？2.黄山路项目商业配套总量？3.黄山路项目商业配套业态？4.规划建议——如何挖掘商业价值，同时有利于社区的可持续发展？『合肥商业现状——全市共享市区商业圈』★现有商业中心在城市中心（步行街、长江路及美菱路沿线）及东北侧原火车站区域，城市四周没有形成区域性或集中的商业中心。★由于城区规模不大，老城商业集中度高，人们习惯在成熟商业圈内消费。只有日常性的消费才选择居所周边商业，且选择步行可及范围内。★合肥消费比例显示日常性用品比例较高？，显示合肥整体消费能力偏弱。『西部商业的发展——人气不足，少而分散——但区域发展和规划人口看，有较大发展空间』★人气不足、已售楼盘平时入住率低，成为制约商业发展的瓶颈。★西部目前多表现为零散的、满足局部区域日常生活的商业业态。★目前相对成熟的为杨振宁大道，但沿街商业设施分布间断、业态简单、档次偏低。★西部属于城市发展方向，但规划的商务中心区仍在老城区。长江路沿线极少量商业目前商业分布黄河路沿线零碎、底档商业『那么，我们是否可能成为西部一个局域性的商业中心，首先，我们的商业是否可能面向小区之外：吸纳黄山路上游（学府区）和下游（高科技产业园）的人流？『商业的自然涉生因素——来自于人气』?居住区人口增长?车站、地铁出入口等人流聚积处?某种行业的长期积聚?所在道路的原生商业积聚『人口——商业总是滞后于人口的增长』『商业辐射距离——距人口集中区域的距离——步行的商业的辐射圈极限0.8—1KM』『百协黄山路项目社区特点』长江路西段商业发展零碎、低档,南侧:住宅区及未开发区自然隔离高新产业学府区杨开发区1KM距成振熟商宁已入住人口业圈大3KM2-3KM入住师生、道约5-6万商业辐射圈居民约6万4KM0.8-1KM规划人口约长江路及黄河路东段：10万黄山路：快速干道隔离以断续的日常商业为主西段：高校、未开发区，基本无商业★可辐射区人气不足/缺乏原生商业氛围/缺乏聚积人气的内在因素/没有明显商业优势——短期内不俱备发展成为局域性商业的先天条件★商业的发展有待时，可预留一定的弹性空间,作为区域发展后，挖掘商业价值之用『百协黄山路项目社区特点』★社区周边为未建成区及快速干道、铁道围合，相对隔离，自成一体，属内敛性社区，保障了内部商业人流消费的最大可能性。★社区内规划有三条市政干道通过，属自然的内部造街造坊，小区自然成为相对开放的街区，并可自然融入城市的繁华。结论：★社区发展需要商业的发展，★短期内看，以解决社区内消费需求为目的的商业是合理的。★在规划中的道路沿线，预留弹性空间，将来根据区域发展情况设置商业。【问题】1.黄山路项目商业规划的级别？2.黄山路项目商业配套总量？3.黄山路项目商业配套业态？4.规划建议——如何挖掘商业价值，同时有利于社区可持续发展？『市场容量——合肥在售商业中，街铺求大于供』位置面积租金或售价销售/租赁情况城区繁华商业一层街铺100-400元/平基本无空置区50-100平柏景湾住宅区间一层街铺社区外铺10000元/内铺空置，北城一环内，60-200平平；内铺5000元/平外铺销售完毕瑞景家园两层街铺120-200两层平均6000元/平已售完毕东城胜利路世纪新城临街一至两层50-两层平均5000元/平80%（剩两间）望江西路140绿城黄山路，社区内临面积及售价总数少，客户登记水街铺未定情况良好?目前城区商业繁华处在售商业极少。其它区供给的商业呈现沿路发展、住宅小区自及自足、分散特征。?一层或二层面积较小的商铺，特别是可面向社区外街铺，整体销售情况好，市场承接能力强；社区内的商业街多空置；但当社区规模大，相对独立且周边无沿街铺面时，少量内铺也有一定的市场，如绿城的内铺登记情况尚可。『社区容量——商业规模是否适度』?城市规划指标对比参考?国际规划示范社区商业规模比参考?国内及合肥类比社区调查『城市社区规划标准』一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91M2/人合理服务半径800-1000M城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。注：居住区：人口规模3万-5万人（就项目所在局部区域看）。公共服务设施控制指标（平方米/千人）　　　摘自《城市居住区规划设计规范》-----------------------------------------------------------------------------居住规模居住区类　　别建筑面积用地面积总指标1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------医疗卫生60～80100～190（含医院）(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商业服务700～910600～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金融邮电20～3025～50(含银行、邮电局)(60～80)-----------------------------------------------------------------------------------------『百协黄山路项目社区发展阶段性指标』规划投入使用时间建成面积入住户数居住人口商业面积2004年15万平米1500户4500人-3200底2005年20万平米2500户8750人6200-8000底2006年30万平米3500户12250人8600-11000底2007年40万平米4000户14000人10000-13000底『国际类比社区』社区建设理论—邻里住区理论背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的邻里住区理论为基础建成，社区以交通干道为边界，把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，不仅是日常必需品的供应，一般生活服务都可以在社区内解决。该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。社区主要特征：1、社区位于距城市中心约15分钟车程，即其属于城市内，其商业受城市内已形成商圈的影响，消费者选择大型商业比较容易依赖城区，项目如果建设大型商业，与城区相比没有竞争力。2、四周区域没有成型的集中商业区；3、人口密度150人/HM2。4、周围有干线公路相连。《集合住宅》一书内推荐规划成功的典型案例:日本光丘花园城社区占地面积：18.6万M2建筑面积：36.6万M2公园6.07万M2商业设施面积：约1万M2（包括店铺、百货、专卖店）其地理位置与配套规划与百协黄山路项目较接近。商业规模比=1/36.6=0.027商业分布形式：成片集中布置于社区中心。背景说明：该社区于1972年开发，位于离东京约1小时车程通勤圈内，90%以上是高层住宅(8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学，都带有运动场并位于边缘以便与外界共享；所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便……经过多年发展，其商业满足了社区居民生活需求，经营状况良好。根据国外类比社区商业规划指标商业规模比1：0.027?2004年底，黄山路项目已建成面积15万平米，类比商业规模4050平方米。?2005年底，百协黄山路项目预计建成25万平米，类比商业规模6700平米。?百协黄山路项目达到规划建筑面积40万平米，类比商业规模1.1万平米。『类比社区综合参考』社圆岭松坪山白沙岭华侨城四季花城区人均商业面积1.031.090.851.080.44权重比10%30%10%5%45%加权平均值0.77权重确定的原则：1、社区规模相近2、社区功能相近3、发展阶段相近【问题】1.黄山路项目商业规划的级别？2.黄山路项目商业配套总量？3.黄山路项目商业配套业态？4.规划建议——如何挖掘商业价值，同时有利于社区可持续发展？『类比社区沿街商业分析』类比社区各业态的比例分析1500010000园岭5000万科四季花城0白沙岭生活饮食类家居类日常购买类日常服务类娱乐类其他松坪山园岭4795108061308040600630万科四季花城33056049076812040华侨城白沙岭430018020653100770730松坪山8330680114904373345295华侨城542065526804120390470日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式，其次是生活饮食。即社区商业主要业态是为社区群体提供便民性的生活类服务业。『类比社区各业态店铺面积』家居类面积分布装饰类集中在30-50平米，6五金集中在80-120平米，装饰4五金花艺与水族店集中在30-502花艺店平米，电器店集中在80-水族店0电器店120平米30-5080-120500娱乐类面积分布书店、乐器租用店集8中在5-50平米，酒6书店吧集中在60-200平42网吧米，网吧集中在300酒（书）吧0乐器、道具租用5-5060-200300400平米电影院『类比社区各业态店铺面积』日常购买面积分布日杂士多店45菜市40茶叶店35医药30