杭州别墅市场调研报告---青山湖板块第一部分杭州宏观环境分析第1节行政区位及人口分布第2节历史文化及现代人文第3节经济实习第4节人居生活第5节自然生态及旅游资源第6节文化事业第7节前景目标第二部分杭州市城市发展规划第1节城市规模第2节空间结构规划第3节城市绿地第4节城市交通第五节重点区域发展规划解读第一部分杭州别墅市场的概述第一节杭州房地产市场的发展状况第二节杭州别墅市场的发展状况第三节杭州别墅板块之间的比较第二部分杭州别墅-青山湖板块第1节杭州别墅-青山湖板块区域环境分析第2节杭州别墅-青山湖板块的优势与特点第3节杭州别墅-青山湖板块房地产市场的分析第4节杭州别墅-青山湖板块主要楼盘分析第三部分杭州08年别墅市场的预测附件：相关别墅房产政策汇集第一部分杭州宏观环境分析第一节区域宏观环境分析1，行政区位及人口分布　杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭8个区,建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。2006年末，全市户籍人口为666.31万人，其中市区人口414.17万人；全市人口密度为每平方千米401人,其中市区每平方千米1350人；全市人口出生率为8.71‰，死亡率为5.86‰，自然增长率为2.84‰。据2006年5‰人口抽样调查资料显示，全市常住人口为773.1万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了85.23万人。2，历史文化及现代文化杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。杭州是华夏文明的发祥地之一。跨湖桥遗址的发掘显示，早在8000多年前，就有人类在此繁衍生息。距今5000多年前的良渚文化被史界称为文明的曙光。杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。被13世纪意大利旅行家马可·波罗赞叹为“世界上最美丽华贵之城”。杭州古称钱唐。隋开皇九年(589年)废钱唐郡，置杭州，杭州之名首次在历史上出现。五代时的吴越国（公元907年－978年）在杭州建都。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。绍兴八年（1138年）,南宋正式定都临安，历时140余年。民国元年（1912年）,原钱塘、仁和县并置杭县。民国十六年（1927年），划杭县城区等地设杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日,杭州解放，从此揭开了杭州发展的历史新篇章。3，经济实力2007年，杭州努力实现速度、质量、效益相统一，经济总量和人均GDP水平均实现大跨越，GDP总量突破4000亿元，达4103.89亿元，按可比价计算，比上年增长14.6%，分别快于全国和全省平均水平3.2和0.1个百分点；按户籍人口计算，全市人均GDP突破6万元大关，达61313元，增长13.6%，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。2007年，杭州市坚持以促进经济发展和解决民生问题为着力点，切实解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，使更多的群众享受到经济又好又快发展的成果。全年市区城镇居民人均可支配收入突破2万元大关，达21689元，增长14.0%，全市农村居民人均纯收入为9549元，增长12.1%，城乡居民收入基本保持同步增长。近年来，市委、市政府紧紧围绕“两个率先”的指示精神，把建设全面小康社会作为杭州经济社会发展的主旋律，在“两个率先”征程中实现了关键性的突破，杭州市全面小康实现程度为93.58%，快于全省平均水平6.38个百分点。全市已基本实现全面小康，进入了建设全面小康社会新阶段。4，人居生活（1）居民收入　坚持以促进经济发展和解决民生问题为着力点，使经济发展成果惠及更多群众。据抽样调查，2006年，杭州市区城镇居民人均可支配收入19027元，增长14.6％，扣除价格因素，实际增长13.2％，比上年提高1.1个百分点。其中工薪收入增长11.3％；财产性收入增长94.2％，占居民家庭收入的比重提高2.2个百分点。全市农村居民人均纯收入8515元，增长11.2％，扣除价格因素，实际增长9.9％，比上年提高2.7个百分点。其中工资性收入人均为4772元，增长10.5％，农民家庭人均经营净收入为3011元，增长9.8％，财产性收入、转移性收入分别增长27.8％和18.1％。年末城乡居民储蓄余额达2555.24亿元，增长16.6％。（2）居民消费　随着收入水平的提高，城乡居民的消费支出不断增加。据抽样调查，2006年，杭州市区城镇居民家庭人均消费性支出14472元，增长7.7％；恩格尔系数为33.3％，下降1.5个百分点。全市农村居民家庭人均生活消费支出6674元，增长11.2％；恩格尔系数为33.0％，下降2.7个百分点。（3）居住条件　城乡居民居住条件不断改善。2006年，全市住宅新开工面积721.36万平方米。其中经济适用房开工建设123万平方米，竣工119万平方米，公开摇号7351套共66万平方米；拆迁安置房开工建设63万平方米。实施市区危旧房改善工程，完成9个危旧房改善试点项目，建筑面积达8.4万平方米。至2006年末，市区城镇居民人均住房使用面积20.97平方米，比上年末增加0.27平方米；农村居民人均住房面积66.46平方米，比上年末增加0.46平方米。（4）市场价格　物价水平基本稳定。2006年，杭州市区城镇居民消费价格总水平上涨1.2％，涨幅低于上年0.5个百分点。其中居住类上涨4.5％、医疗保健和个人用品类上涨3.3％、家庭设备用品及维修服务类上涨2.8％、食品类、烟酒及用品类分别上涨1.3％、1.2％；交通和通讯类持平；衣着类下降0.2％、娱乐教育文化用品及服务类下降1.4％。工业品出厂价格上涨3.1％，原材料、燃料、动力购进价格上涨6.1％，分别比上年回落0.4和0.8个百分点。(5)社会保障　社会保障体系进一步完善，为构建和谐杭州提供了坚实基础。至2006年末，全市参加基本养老保险人数为253.34万人，失业保险人数为145.77万人，基本医疗保险人数为208.50万人，工伤保险人数为132.09万人，生育保险人数为128.89万人，分别比上年末净增25.76万人、27.40万人、20.79万人、21.06万人和32.48万人。征地农转非人员社会保障制度进一步健全，至2006年末，全市已有31.29万征地农转非人员参加养老保险及享受各类生活补贴。(6)福利与救助　整合政府救济与社会帮困资源，继续加大社会福利与救助力度。至2006年末，全市拥有各类福利院、敬老院211所，床位16454张，收养人员9520人。全市享受城镇最低生活保障人员16447人，享受农村最低生活保障人员63810人。农村“五保”对象和城镇“三无”人员集中供养率分别为90.13％和98.70％。建立市、区、街道、社区四级帮扶救助圈，完善长效帮扶救助工作机制，继续实施助困、助医、助学、助房等援助措施。组织开展第六次“春风行动”，募集社会捐赠资金2499万元，救助困难家庭10467户，救助总额达2620.82万元。5,自然生态及旅游资源(1)生态资源杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水库占8％，世界上最长的人工运河—京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。　　杭州属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。全年平均气温17.5℃，平均相对湿度69.6％，年降水量1139毫米，年日照时数1762小时。杭州生物种类繁多，国家一级保护动物有13种，二级保护动物有55种，二级保护植物有13种。全市平均森林覆盖率为62.8％。矿产资源有大中型的非金属和金属矿床。临安昌化出产一种世界罕见的鸡血石，为收藏石和图章石中的珍品。(2)旅游资源杭州拥有两个国家级风景名胜区—西湖风景名胜区、“两江一湖”（富春江—新安江—千岛湖）风景名胜区；两个国家级自然保护区—天目山、清凉峰自然保护区；五个国家森林公园—千岛湖、大奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公园；一个国家级旅游度假区—之江国家旅游度假区；全国首个国家级湿地—西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位14个、国家级博物馆5个。全市拥有年接待1万人次以上的各类旅游景区、景点120余处。目前杭州正在以“三江四湖一山一河一溪三址”为重点发展观光游，以把西博会打造成世界级会展品牌为目标发展会展游，以举办2006年世界休闲博览会为契机发展休闲游，形成观光游、会展游、休闲游“三位一体”的新格局，合力打响“游在杭州”品牌。6、文化事业(1)文化设施至2006年末，全市拥有公共图书馆13个，总藏量903万册，文化馆14个，博物馆（纪念馆）51个，剧场16个，群艺馆3个，音乐厅2个，全国重点文物保护单位24处（群）。新增国家级文化产业示范基地2个，有5家画廊被命名为“中国诚信画廊”，有5个广场被命名为“全国特色文化广场”。2007年杭州第二批重要规划项目将进行，根据规划将形成“两轴、两带、六区、七心、多点、特色街区以及均衡分布的文化服务网络”的总体空间布局结构，并形成“15分钟文化圈”。　　延安路文化轴线、曙光路体育场路文化轴，将成为“两轴”。钱塘江文化带、