置信中心温州市场调研报告2010-1-20目录目录目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分项目自身属性分项目自身属性分项目自身属性分项目自身属性分析析析析第二部分第二部分第二部分第二部分土地市场分析土地市场分析土地市场分析土地市场分析第三部分第三部分第三部分第三部分房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析第四部分第四部分第四部分第四部分写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析第五部分第五部分第五部分第五部分住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场分析第六部分第六部分第六部分第六部分市场调研总结市场调研总结市场调研总结市场调研总结附：宏观环境分析附：宏观环境分析附：宏观环境分析附：宏观环境分析第一部分第一部分第一部分第一部分项目自身属性分项目自身属性分项目自身属性分项目自身属性分析析析析项目区位及地段分析项目基础指标项目各类物业及产品分析项目前期市场形象及认知度评估分析项目综合评估分析项目区位及地段分析项目区位及地段分析项目区位及地段分析项目区位及地段分析?置信广场位于锦绣路与飞霞南路交汇处，是联接大南门商圈与时代广场商飞飞飞飞圈的中心枢纽马马马马霞霞霞霞鞍鞍?白鹿洲中央公园（在鞍鞍池池池池南南南南建）、马鞍池公园、会昌公公公公园园园园路路路路锦锦锦锦绣绣绣绣河水上公园（在建）环绕路路路路四周，并与南唐风情街改会昌河会昌河会昌河会昌河本项目本项目本项目本项目建区融为一体，地理位置白鹿洲公园白鹿洲公园白鹿洲公园白鹿洲公园水上公园水上公园水上公园水上公园得天独厚。?拥有便捷、快速而完善的城市路网，商务出行四通八达。项目基础指标项目基础指标项目基础指标项目基础指标项目总建筑规模超过了20万平方米，其中地上14万多平方米，地下7万多平方米。由以下三幢楼组合而成：?一幢主塔楼包括国际5A写字楼及威斯汀大酒店，地上52层，主塔总高度为255米，标准层面积近2000平方米，主塔楼一楼是挑高11米的酒店式大堂，电梯厅分为低层电梯厅和高层电梯厅，有效分流了人流；?一幢50层的360度全景平层大宅；?一幢大型商业楼即时尚名品中心，地上5层；项目各类物业及产品分析项目各类物业及产品分析项目各类物业及产品分析项目各类物业及产品分析?国际国际国际国际5A5A5A5A写字楼写字楼写字楼写字楼：33层以下，层高4.2米，分为办公低区和高区，低区户型面积从80平方米到400平方米不等，低区每一层都有公共商务休息区。10层以上自由分割，户型面积400平米起，同时19至32层设置了充足的商务会议室。?威斯汀大酒店威斯汀大酒店威斯汀大酒店威斯汀大酒店：34—53层（顶部有停机坪），提供约350间客房，由国际最著名的豪华酒店管理集团之一——美国喜达屋集团（STARWOOD）管理，置信广场的威斯汀酒店首创直达楼顶的挑高挑空景观中庭，客房及配套设施层层环绕四周。?360360360360度全景平层大宅度全景平层大宅度全景平层大宅度全景平层大宅：层高3.5米，一层一户共50层，每层600平方米。精装修（标准未定），包括一楼大堂及顶部2层做一套跃层，共48套。?时尚名品中心：时尚名品中心：时尚名品中心：时尚名品中心：采用整体招租形式，5层高，1-3层为大型百货，4-5层为威斯汀酒店配套。?地下地下地下地下3333层停车场层停车场层停车场层停车场：钢结构，外墙采用玻璃幕墙装饰，安装空调及电梯，建筑面积为71000平方米，包括夹层部分6000平米的2个会所。项目前期市场形象及认知度评估分析项目前期市场形象及认知度评估分析项目前期市场形象及认知度评估分析项目前期市场形象及认知度评估分析是集高档住宅、精品商场、白金五星级酒店、是集高档住宅、精品商场、白金五星级酒店、是集高档住宅、精品商场、白金五星级酒店、是集高档住宅、精品商场、白金五星级酒店、5A5A5A5A甲级写字楼于一体的大型都市综合体项目。甲级写字楼于一体的大型都市综合体项目。甲级写字楼于一体的大型都市综合体项目。甲级写字楼于一体的大型都市综合体项目。项目现有形象项目现有形象项目现有形象项目现有形象城市地标综合体?已经形成区域一定的标识性；?作为联接大南门商圈与时代广场商圈的中心枢纽，对温州城市中心具有强化作用；?有个性，能够体现城市的特色，能够代表温州城市的形象；?住宅定位绝对奢华，五星级酒店品牌影响力巨大，甲级5A写字楼洗刷温州写字楼市场；?但是目前我们对各个物业的挖掘只停留在硬体条件的挖掘，软性服务添加不够深入；特别是写字楼物业，无法体现综合体信息交流快捷的特征；项目综合评估分析项目综合评估分析项目综合评估分析项目综合评估分析项目作为温州城市地标综合体的形象毋庸置疑；项目作为温州城市地标综合体的形象毋庸置疑；项目作为温州城市地标综合体的形象毋庸置疑；项目作为温州城市地标综合体的形象毋庸置疑；项目威斯汀五星级涉外大酒店、项目威斯汀五星级涉外大酒店、项目威斯汀五星级涉外大酒店、项目威斯汀五星级涉外大酒店、360360360360°°°°全景平层大宅等已经为项目垫定高端形象；全景平层大宅等已经为项目垫定高端形象；全景平层大宅等已经为项目垫定高端形象；全景平层大宅等已经为项目垫定高端形象；项目作为城市综合体，目前看来仅仅是物业功能的组合，各个物业彼此间的联动性有待加强；项目作为城市综合体，目前看来仅仅是物业功能的组合，各个物业彼此间的联动性有待加强；项目作为城市综合体，目前看来仅仅是物业功能的组合，各个物业彼此间的联动性有待加强；项目作为城市综合体，目前看来仅仅是物业功能的组合，各个物业彼此间的联动性有待加强；项目合作团队品牌影响力较大，如波特曼建筑设计，但形象出街不够深入；项目合作团队品牌影响力较大，如波特曼建筑设计，但形象出街不够深入；项目合作团队品牌影响力较大，如波特曼建筑设计，但形象出街不够深入；项目合作团队品牌影响力较大，如波特曼建筑设计，但形象出街不够深入；项目的核心价值提炼模糊，综合体核心驱动因素不强；项目的核心价值提炼模糊，综合体核心驱动因素不强；项目的核心价值提炼模糊，综合体核心驱动因素不强；项目的核心价值提炼模糊，综合体核心驱动因素不强；第二部分第二部分第二部分第二部分土地市场分析土地市场分析土地市场分析土地市场分析?历年土地市场分析?08年土地市场分析?09年土地市场分析?历年出让土地列表历年土地市场分析历年土地市场分析历年土地市场分析历年土地市场分析06060606年土地放量，目前已经迎来该波上市的小高峰，而年土地放量，目前已经迎来该波上市的小高峰，而年土地放量，目前已经迎来该波上市的小高峰，而年土地放量，目前已经迎来该波上市的小高峰，而07070707、、、、08080808年市中区地块供应年市中区地块供应年市中区地块供应年市中区地块供应量明显减少，量明显减少，量明显减少，量明显减少，09090909年土地市场有所回升，价格上扬较快。年土地市场有所回升，价格上扬较快。年土地市场有所回升，价格上扬较快。年土地市场有所回升，价格上扬较快。2005-20092005-20092005-20092005-2009年温州市区土地出让数量比较表年温州市区土地出让数量比较表年温州市区土地出让数量比较表年温州市区土地出让数量比较表年份20052006200720082009土地出让面积（亩）335.891061.64298.7537.29437.91建筑规模（万平方米）39.4605159.562353.751765.288378.9504宗地数量14299828平均宗地面积（亩）23.9936.6133.1867.1615.64平均容积率1.7622.2542.841.8232.704出让金总额（亿元）16.205787.835037.639535.544459.3481平均地价（万/亩）482.47827.351260.01661.551355.258平均楼面地价（元/㎡）5044.825504.756637.1354447517起始价（亿元）14.5285861.742820.097123.477134.00419中标价高出起价11.54%42.25%87.28%51.40%74.53%2008200820082008土地市场运行情况土地市场运行情况土地市场运行情况土地市场运行情况2008200820082008年温州土地供应的宗数较少，但体量较大年温州土地供应的宗数较少，但体量较大年温州土地供应的宗数较少，但体量较大年温州土地供应的宗数较少，但体量较大2008年三区共出让了8宗土地总面积537.29亩，总建筑面积65.29万平方米。其中1宗属旅游用地、2宗老人公寓、1宗非市属办公工地，其他4宗为商住用地就出让土地的建设规模来说，08年全年出让土地537.29亩，较07年增长了80.08%，总建筑面积较07年增长了21.47%。2009200920092009土地市场运行情况土地市场运行情况土地市场运行情况土地市场运行情况2009200920092009年温州土地投放严重年温州土地投放严重年温州土地投放严重年温州土地投放严重不足不足不足不足2009年全年土地出让规模不到450亩，较2006年的1061.64亩和2008年的537.29都要低，许多原计划在2009年出来的土地最终因各种因素未能如期投放市场。2009200920092009土地市场运行情况土地市场运行情况土地市场运行情况土地市场运行情况商品住房建设用地的供应量奇缺商品住房建设用地的供应量奇缺商品住房建设用地的供应量奇缺商品住房建设用地的供应量奇缺2009年，温州市区土地供应量437.91亩（可建设面积在78.95万方左右）；明显低于近5