一道策划机构杭州三墩房地产市场调研报告一道策划机构2007-11-20目录前言杭州三墩概况一地理位置二三大区域三三墩主要楼盘大体区分第一部分杭州三墩房地产发展环境第一节、杭州居民收入及消费现状第二节、杭州三墩经济生活状况第三节、杭州三墩城市规划第二部分三墩房地产市场概况第一节、2007年三墩房地产市场分析一、三墩房地产市场综述二、三墩房地产市场的影响因素分析第二节、三墩-房地产价格概况一、三墩三大区域房地产价格情况二、三墩房地产价格变化情况第三节、市场供应及竞争楼盘研究一、三墩房地产市场现阶段整体供应量分析二、三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析一道策划机构第三部分三墩土地市场现状一、2007年三墩土地市场分析二、2007年三墩土地市场发展现状和未来第四部分三墩住宅市场的消费特点第一节、2007年杭州居民住宅消费状况调查分析一、购房需求分析二、购房决策影响因素分析第二节、三墩住宅市场消费层定位一、人群走向二、三墩购房者分析第三节、三墩住宅市场结构第五部分杭州房地产营销渠道第一节、房地产市场销售渠道的结构特点一、直接销售渠道二、间接销售渠道第二节、2007杭州楼盘广告盘点第三节、2007年杭州房地产营销概况第六部分三墩房地产发展趋势第1节、2008年杭州房地产发展趋势第二节、杭州住宅发展趋势　　　　第七部分房地产政策分析第一节、中国房地产新政策第二节、新政策对杭州房地产的影响第三节、杭州政策法规介绍　　　第八部分已经在三墩开发项目的房地产企业大概介绍一道策划机构前言杭州三墩概况一地理位置三墩镇是杭城西北的中心城镇。西与北连余杭区良渚镇、仓前镇，东与南分别与拱墅区祥符镇、本区蒋村乡相接。全镇总面积37.93平方公里，近1700公顷耕地，属河海沉积平原。三墩镇东临104国道，绕城公路贯穿中部。镇主干道杭三路同市区文华路、文苑路连接，北与祥三路连接。镇内有连接京杭大运河的余杭塘河，可通100吨级船只。三墩又名杉墩、珊墩、古称兰里，自古以来有鱼米之乡、瓜果之地之称，因境内有文星墩、灯彩墩、水月墩三个较大的水上土墩而得名三墩。三墩是个水乡古镇，三墩之水源于天目山脉，传说唐贞观年间（公元627年）尉迟恭率部驻三墩疏浚苕溪支流，兴修水利，以杉木为浮桥相互联接，始称杉墩。二三大区域三墩大致可分三个区块：紫金港区块，五里塘河区块，古墩、厚仁路区块。紫金港区块：该区块地处已开放的西溪湿地保护区的东侧，北面为余杭塘河。五里塘河区块：该区块内水系丰富，水网密布。古墩、厚仁路区块：该区块内河流交错，每个项目在规划上均结合所临河流或建设一些亲水平台。三三墩主要楼盘大体区分紫金港区块：耀江·文鼎苑、广宇·西城年华和华立[2005]11号地块。五里塘河区块：天阳·美林湾、南北·兰韵天城、大型经济适用房“都市水乡”和[2005]3号地块、[2005]25号地块。古墩、厚仁路区块：主要有坤和·亲亲家园、铭雅苑、三墩·颐景园、名都西雅城和佳苑·29号地块、白马尊邸、中海地块。第一部分杭州三墩房地产发展环境第一节、杭州居民收入及消费现状据杭州市城调队对市区600户城镇居民家庭的抽样调查显示，2007年1-9月份市区居一道策划机构民人均家庭总收入18816元，人均可支配收入16760元，分别比去年同期增长14.8%和14.4%，剔除物价因素实际增长11.8%和11.4%。从市区居民收入增长构成看，财产性收入增幅居首，单位发放的工资及补贴收入对居民家庭总收入增长的贡献最大。在长三角16个城市中，杭州市民前三季度的消费水平已仅次于上海，位列第二，位次比去年同期前移一位。据长三角16城市信息交流资料显示，1-9月杭州市居民人均消费性支出为11219元，同比增长5.7%。消费支出水平在16个城市中居第二位，比上年同期前移一位，与消费水平居首位的上海(12971元)相差1752元，比宁波(10378元)高出841元。据杭州市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，在杭州市区居民11219元的人均消费性支出中，旅游消费支出人均585元，同比增长达31.9%，占消费性支出的比重为5.2%，比去年同期提高1个百分点。从外出旅游的人次看，1-9月份市区居民平均每百人外出旅游达188次，比去年同期增长1.4倍。[1]第二节、杭州三墩经济生活状况住在三墩：两年内放量100万平方米在杭州，选择一个居住的地方并不难，选择一个满意的居住地却显得有些迟缓。随着杭州这几年城市建设的大力推进，杭城居住各区块也各自显露千秋。根据杭州市政府新一轮“东动、西进、南兴、北秀”的城市规划，三墩新城将成为此次规划中一颗璀璨的明珠。从上世纪90年代中期开始，三墩镇陆续新建了新世纪花园、金厦公寓、信鸿花园、润达花园等小区。目前三墩板块正在建设与销售的楼盘有亲亲家园、广宇·西城年华、新南北·兰韵天成、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑、三墩颐景园等一大批高品质的商品房社区。据统计，在两年内，三墩的商品房放量将在100万平方米左右。其中由坤和建设开发的亲亲家园一期已于今年6、7月实现2000户业主的交付，为三墩的品质居住汇聚了人气。在未来几年，随着这些名盘项目的开发和建设，三墩板块将逐渐融为主城区的又一成熟区域，成为杭州楼市的兴旺地区。行在三墩：市区到三墩20分钟住在三墩，交通问题成为很多居民考虑的头等大事。记者驱车从市区出发，沿莫干山路一直往北，到达浙大紫金港校区时，时间刚好用去了22分钟。以前“郊区”的概念，在如今通达的交通面前，已经渐渐被人淡忘了。三墩集镇建设指挥部的负责人介绍说，为了建立三墩地区内部畅通、便捷的内部交通网络，使三墩尽快与主城融为一体，早在2002年，三墩一道策划机构启动了10亿元级的道路大会战工程（包括市政建设），力争用两年时间使三墩地区的路网达到市区水平。如今古墩路延伸段、振华路已经完成建设并通过验收，环镇北路、苏嘉路也顺利竣工通车。三墩交通的另一个卖点便是地铁。2005年6月6日，对于杭城而言，是难得的好日子。地铁一号线和二号线的审批通过，让杭州市民“搭乘飞驰的地铁上下班”的遥远梦想成为了指日可待的现实。从良渚到萧山的二号线的建设，使三墩与主城的联系将更加紧密。三墩地区的公交线路如今也越来越便捷。杭州市公交集团有限公司副总卢俊介绍说，目前，三墩有公交首末站一座，有303路、301路、817路3条始发公交线路，另有7分钟一趟中巴直通武林门，从三墩到武林门的公交时间仅仅为30分钟。根据三墩地区的规划方案，需要再建公交中心站和首末站各一座，增加公交线路8－10条，轻轨车场一座。轻轨十字线规划南北线设立三墩终点站，届时三墩到市中心的交通时间将在20分钟以内。同时，三墩目前最大的居住社区亲亲家园也已经开通了社区巴士，为出入三墩的业主提供便捷的交通服务。学在三墩：从幼儿园到大学的求学轨迹住在三墩的孩子是幸运的，那是因为他生活在一个具有浓厚文化学术氛围、散发着浓浓油墨香的区域。这个区域有着极为丰富的教育资源：绿城育华亲亲幼儿园、学军小学分校、杭师院附属三墩高级中学、浙江大学紫金港校区这四大品牌给三墩的孩子设计了一个近乎完美的求学轨迹。据了解，杭州绿城育华亲亲幼儿园是经教育行政部门批准，位于亲亲家园小区内，全额投资800万元精心建造的一所高质量、高标准、高起点的现代化幼儿园，总占地3800平方米，可容纳9个班，270名左右幼儿。游在三敦：游西溪，观苗木如果要用一种色彩来描述三墩，那一定是绿色的。三墩南临古运河与西溪湿地，拥有得天独厚的自然景观，同时，规划中的千亩花卉苗木观光休闲园也正在有条不紊地建设之中。2005年，随着西溪国家森林公园一期的开园，将三墩与西溪自然保护区拉得更近。可以说，西溪就是三墩的天然后花园。而位于三墩的西北部大片农村，农业产业结构的调整不断加快，花木园场正在蓬勃兴起。据了解，目前，三墩的山桥片区，已经规划并建设一座总占地1100亩的三墩花卉苗木观光休闲园，以1.8公里的绿色长廊为园区主轴线，两边分布树林、湿地、鱼塘、田园以及农家村落等，规划设计主要以观光、休闲为重点。一道策划机构创业在三墩：商业、高新产业蕴涵无限商机三墩大环境的“升级换代”，带来的是更为巨大的人流与物流的汇聚，这为三墩商业新的冲刺、新的飞跃注入了前所未有的活力，众多国内外知名商业机构、商业品牌纷纷进驻。以华东陶瓷品市场、新时代装饰城、台湾农业高科技园、肯德基国际连锁餐饮公司、浙江元通丰田专卖，乃至世界零售业的巨头沃尔玛为代表数十家国内外知名品牌均选址在三墩及其周边地区落户。与闲林、滨江、下沙等其他近郊板块相比，三墩的配套更完善，商业氛围更浓。作为三墩的又一个新兴产业，高新产业已经在此“生根发芽”，由此也创造了不少就业岗位。据了解，规划范围近2平方公里、投资达50亿元的西湖科技经济园，已经成为三墩的一大象征。[2]第三节、杭州三墩城市规划简介区位：三墩规划管理单元位于杭州市西湖区，东至古墩路环镇东路，南至留祥路，西至紫金港路，北依宣杭铁路。用地范围内古墩路、环镇北路、厚仁路、董家路、这些城市道路已经竣工(金渡北路在建)，区位条件及道路交通条件十分优越。作为杭州市西北部重要城镇的三墩镇，其镇区位于本次规划单元范围内，镇区深厚的历史资源及相应的配套设施为本单元的发展提供了有力的支撑。　　现状概况：本单元地处杭州市西北边缘地带,具有城市边缘区的特征，既有南部已有的三墩镇老镇区,镇区内各类用地互相交错，又有北部近几年正在建设的新开发居住用地，也有对外交通用地，用地类型极为复杂。一道策划机构区域位置图(点击图片可浏览大图片)土地使用现状图(点击图片可浏览大图片)　　规划结构　　规划布局结合本单元用地的特点，将其结构归纳为“一心两轴三核六组团”。　　“一心