杭州房地产市场回顾与2010年展望一、房地产市场回顾1、1999-2005.3：上升-繁荣A、政策：激活房地产市场1)契税：6%-3%-1.5%;2)公积金制度;3)大力发展按揭业务;4)开放房地产市场(外地人可以购房办证)。……B、金融：实施宽松政策1）低利率存款利率变化调整时间一年二年三年五年1993.07.1110.9811.7012.2413.861996.05.019.189.9010.8012.061996.08.237.477.928.289.001997.10.235.675.946.216.661998.03.255.225.586.216.661998.07.014.774.864.955.221998.12.073.783.964.144.501999.06.102.252.432.702.882002.02.211.982.252.522.792004.10.292.252.703.243.602006.08.192.523.063.694.14贷款利率六个月至一年（含一一至三年（含三三至五年（含五调整时间五年以上年）年）年）1993.07.1110.9812.2413.8614.041995.01.0110.9812.9614.5814.761995.07.0112.0613.5015.1215.301996.05.0110.9813.1414.9415.121996.08.2310.0810.9811.7012.421997.10.238.649.369.9010.531998.03.257.929.009.7210.351998.07.016.937.117.658.011998.12.076.396.667.207.561999.06.105.855.946.036.212002.02.215.315.495.585.762004.10.295.585.765.856.12国际性低利率?2000年6月美联储基准利率6.53%;?2001年6月3.97%;2007年9月18日4.75%?2002年6月1.75%;2007年10月30日4.5%?2003年6月1%;2007年12月11日4.25%?2004年6月1.25%;2008年1月22日3.5%?2005年6月3%2008年1月30日3%?2006年6月5.25%目前0-0.5%低利率引起国际性流动性过剩！引起国际性通货膨胀！2）宽货币（2002年下半年开始）2002年末广义货币M2余额18.5万亿元，同比增长16.8%，增幅比上年末高2.4个百分点；狭义货币M1余额7.1万亿元，同比增长16.8%，增幅比上年末高4.1个百分点。。金融机构贷款增加较多，全部金融机构人民币贷款增加18475亿元，同比多增6036亿元。主要是下半年以来贷款加速。下半年人民币贷款合计多增4796亿元，占全年多增贷款的79%。???中国人民银行2003年8月6日，公布了二○○三年第二季度《中国货币政策执行报告》，报告中透露，今年上半年货币供应量增长较快，广义货币M2余额20.5万亿元，同比增长20.8%，M2增长率比GDP加CPI涨幅之和高12个百分点，是1998年以来的最高水平。??上半年中国金融机构贷款大幅度增加，金融机构本外币贷款余额15.9万亿元，比年初增加1.9万亿元。??2001年底，广义货币（M2）余额15.8万亿元，增长14.4％，狭义货币（M1）余额6万亿元，增幅12.7％。?2002年末广义货币M2余额18.5万亿元，同比增长16.8%；狭义货币M1余额7.1万亿元，同比增长16.8%。?2003年Ｍ２同比增长19.6％，狭义货币同比增长18.7％。?2004年末,广义货币供应量M2余额25.3万亿元，同比增长14.6%;M1余额9.6万亿元，同比增长13.6%。3）流动性过剩年份出口增长率顺差外汇储备19996.12921546.8200027.82421655.720016.82252121.6200222.33032864.1200334.62554033200435.43206099200528.410198189200627.2177510663200725.7262215282200817.22954194602009(1-11)-1.2178022726(1-9)?M2／GDP的水平快速提高:?1990年:0.70?2004年:1.85C、经济开始进入新一轮上升期，居民收入大幅度增长。1999-2008年中国经济增长年份GDP增长工业增长轻工业增长重工业增长20089.00%9.50%12.30%13.20%200713.00%18.516.319.6200611.10%16.60%13.817.9200510.20%16.4?15.217200410.116.714.718.220039.112.614.618.62002810.212.113.120017.38.98.611.1200089.99.5132000-2006年杭州市居民不同收入阶层家庭人均可支配收入（元）第一等分第二等分第三等分第四等分第五等分第五/第　平均低收入较低收入中等收入中高收入高收入一20%20%20%20%20%2000966851257177890611348167163.2620011070157347834980612297185613.2420021177848657631966612514258345.31200312898549785691086314107271014.932004159337378106141409319245306854.162005187628092121011610223285372934.612006190277651124161625422970387425.0606/001.971.491.731.832.022.32　非饱和供地：1995-2009年供地基本情况（单位：亩）商品房用地年份住宅用地公建用地合计1995-199713462253359919981462180164219994926355520001819242206120011868542241020022359474283320033567127548422004256115144075200516391586322520062703972367520074197164758442008145793423912009422411425366合计274911185039341杭州市区新建商品住宅市场空置状况万平方米1999200120022003年份空置面积10.713.524.631.34竣工面积243.9254.6262.6243.2空置率1.68%1.85%0.6%0.18%?杭州率先在全国于1999年实施了经营性土地全面挂招拍制度。经营性土地挂招拍制度增强了土地市场竞争性和透明度，最终是显化了土地价值，进而在房地产热的背景下，挂招拍地价不断上升，又强化房价上涨的预期，推动房价的上涨。杭州六城区房价的变化单位：（元/平方米）年1994199519961997199819992000200120022003份住宅平1890.622031.242597.772926.562959.803414.483857.414322.794750.776000.73均售价平均房/12.2327.8912.661.1315.3612.9712.069.9026.31价涨幅2、强势调整期（2005年4月-2007年3月）“非典”、央行出台“121文件”、杭州征个税“国八条”、“国六条”：影响很大成交量萎缩；地价大幅下调；房价小幅下降。新建商品房成交套数400030002003年数2004年套2000交2005年成10002006年01234567891011122003年153897217491659173420192069194410141536139119542004年1156106518481942148417761498207514991624276037242005年20846141993960432716948100818542515180011002006年910555953233130611374100994320272261?2003年至2006年二手房成交套数变动二手房成交套数500040002003年数3000套2004年交20002005年成2006年100001234567891011122003年819415856993116312551540117418122045190938772004年11338121332146511471007104512379941127160819322005年157310651467206619567765891226964929197812392006年944689803150213241697120418801187909杭州六城区各时点网上可售商品房量情况其中：商品住其中：不含经济网上可售其中商品不含经济适用网上可售商品房宅可售（平适用商品住宅可商品房套住宅可售房商品住宅套面积（平米）米）售（平米）数套数数2004年底1168755.825840393.54427854.410515793231502005年6月底1526495.9191083766.15620433.9131741019945342005年12月底2839979.2492103603.8516194712309116949113472006年6