Anbound&Information安邦咨询报告远洋地产项目研究报告调研安邦集团咨询项目组2007年07月03日杭州房地产市场风险与投资潜力报告?报告（定稿版）草稿?未经详校?撰稿人苏晶等目录ANBOUND&INFORMATION2中远房地产项目研究报告——杭州分报告安邦集团“中远房地产”项目组2007年06月27日初稿2007年07月03日改定第一部分城市宏观经济环境一、城市经济发展综述杭州是一向是江南的富庶之地，过去如此，现在也是如此。古诗中描述的“日出江花红胜火，春来江水绿如蓝”的江南景象，完全适合于当代杭州的写照。放在全国城市经济中来看，杭州市也展示出强劲的发展实力。在2006年全国城市GDP排名中，杭州市的经济总量排名第8，前7名是4个直辖市以及传统经济强省广东省的省会广州市、经济特区深圳市，还有靠大力引进外资发展起来的苏州市。在国内15个副省级城市和计划单列市中，杭州市的经济总量位居第2。尤其是与房地产发展密切相关的居民收入水平，杭州市的表现也非常突出，其经济增长在老百姓的财富增长上存在明显体现，杭州市2006年的城镇居民人均收入超过了19000元，在长三角城市中仅次于上海和宁波，超过了苏州、无锡和南京等市。ANBOUND&INFORMATION3表12006年国内城市GDP排名前18名排名城市GDP总量GDP同比增速城镇居民人均农村居民人均收（亿元）（%）收入（元）入（元）01上海市1029712.020668921302北京市772012.019978862003广州市606814.719850778804深圳市568415.02256705苏州市482015.518532931606天津市433814.414283794207重庆市348612.211570287408杭州市344114.319027851509无锡市336015.018189650810青岛市320715.715328654611佛山市292719.318850800012宁波市286413.419694884713南京市277415.117538707014成都市275013.812789490515东莞市262519.1253201053016武汉市259014.812360474817大连市256816.413350690018沈阳市248316.5116515709数据来源：各城市2006年经济统计公报。杭州的城市经济成熟度非常高，可以说是国内最为市场化的城市经济体之一。作为浙江省的省会，杭州的经济与浙江经济中活跃的“民营基因”不无关系，高度的市场化、服务型的政府，“大市场、小政府”等特点，在杭州经济中有相当明显的反映。在经济增长周期方面，杭州与经济同样启动较早的大连市相比，在2000年，杭州与大连的经济总量还处于同一个数量级（分别为1382亿元、1236亿元），但到了2006年，杭州的经济总量已经远远抛离了大连市（分别为3441亿元、2568亿元）。我们认为，杭州经济之所以能持续高速发展，与其市场化程度很高，增长力量多元化，有着很大的关系。而这样的城市经济体在我国，无庸置疑是属于ANBOUND&INFORMATION4那种最为健康，风险最小的经济成长模式。图1杭州市历年GDP总值和增长率从经济增长的历史轨迹来看，杭州的经济增长也呈现出明显的周期。从1999年开始，杭州市的经济进入一个较快增长阶段，几乎延续了整个“十五”期间。从2003年底开始的宏观调控，在杭州市经济发展中有明显体现。杭州的GDP增速、固定资产投资增速、房地产开发投资增速等几个指标，在2003年达到一个高峰之后，从2004年开始出现明显放缓。从经济增速与投资增速比较可以看到，相比经济增长的变化，投资增长仍然保持了一定的惯性，尤其是房地产投资增速，虽然有宏观调控的因素，但在2006年才明显放缓至个位数增长。但这种经济增长上的节制性，在2006年经济增速又重拾升轨，而同期的投资增速则相对处于低位，这在一定程度上反映出了杭州产业结构近几年在出现变化。值得注意的是，民营经济极度活跃是杭州乃至浙江的一大特点，ANBOUND&INFORMATION5成为未来最强有力的经济发展动力。在杭州近年的经济发展中，民营经济扮演了重要力量。根据官方统计，在2000年杭州的全市生产总值中，非公有制经济比重达36.8%；在2006年，非公经济所占比重已达到64.1%，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的51.6%上升到52.5%。在2005年，杭州规模以上非国有控股工业实现销售产值4555.00亿元，民营工业销售产值2775亿元，分别占全市规模以上工业企业销售额的86%和47%。与其他城市不同的是，杭州的国有企业改制负担小，而且改制早，对城市经济的羁绊很少。早在2000年，杭州国企改革脱困“三年两目标”就已基本实现，当年全市国有企业、集体企业和国有大中型企业改制面分别达到85.6%、95.6%和88.7%。民营经济的发育使得杭州经济发展和政府服务，较少受到体制因素的干扰和拖累，能够轻装前进。浙江是中国民营经济的发祥地，民营经济的发展积累了大量的财富。据中国人民银行杭州中心支行测算，浙江省“十五”期间民间资本总额可达8300亿元。如此巨量的民间资金以民营经济为载体，活跃于市场，对于浙江及杭州的经济发展起了关键的作用。从浙江民间资本的投资行为来看，由于浙江省内的投资市场和渠道不足以承载如此多的资金，很多民间资本外流全国进行投资，近年上海、苏州、南京等地的房地产市场，同样也是被来自浙江的民间资金抬高了价码。值得注意的是，民间资金的资金使用效率往往较高，这就使得民间资本展示的市场力量要比静态的资金规模要更大，说白了，在民营经济手中，8000亿元可以当成16000亿元去用，经济增长的乘数ANBOUND&INFORMATION6效应很大。此外，在民营经济发达的浙江，在其他地方偏爱国有企业的商业银行，其金融资源也能为民营企业所用。据浙江大学学者对民营企业融资的抽样调查显示，2002年，部分杭州民营企业通过银行信用或抵押贷款形式的融资，占全部融资额的89.6%。浙江民企通过自身的力量，而不是通过常见的各种“关系”，实际上活用了全国相当大一部分金融资源。整体来看，杭州的城市经济发展有着较好的前景，发达的民营经济和良好的市场化环境，使杭州的经济增长落在了实处，有坚实的“根”。展望未来2-3年，我们认为，杭州经济增长的基础相当牢固，发展动力多元化可以避免各种发展中的风险，其经济保持平衡较快增长的可能性很大。我们相信，杭州的经济不是孤立发展的，也会受到中国宏观环境的影响，但在中国经济走稳、长三角地区经济发展迅速的条件下，再加上杭州市全面落实城市发展规划、城市居住和生活环境的改善，杭州经济未来的发展前景令人感到相当乐观。二、城市发展规划评价杭州地处东海之滨，长江三角南翼的钱塘江冲积平原。在自然环境资源方面，杭州城中多种水文资源，其中西湖风光举世闻名。目前杭州城有着“三面云山一面城”的空间架构以及“城湖合璧”的城市景观，素有“人间天堂”的美誉。杭州还有着悠久的历史文化与人文底蕴。杭州既是良渚文化发源地，又是我国七大古都之一。长期发展、积累形成的著名的西湖文化凝聚了杭州浓厚的人文底蕴和历史积ANBOUND&INFORMATION7淀，成为了杭州发展的品牌之一，而杭州人也的确用活了西湖文化来发展城市经济。西湖周边的土地资源，就是价值的象征，就是现金。杭州未来的发展问题，主要是要解决好如何从西湖走向更大的城市空间，让西湖效应持续的放大。我们认为，杭州在相当大的程度上已经较为理想的解决了这个问题。从自然及经济地理区位上看，杭州也有着优势。杭州作为浙江省会城市，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。杭州与上海邻近，是长三角南翼的中心城市和中国东南交通枢纽之一。区位上的重要性使得杭州在浙江省乃至整个长三角地位显赫，具有较强的城市聚集和辐射能力。到2006年末，杭州全市户籍总人口达666.31万人，其中市区人口414.17万人。根据国务院今年4月批复的《杭州市城市总体规划（2001－2020年）》，未来杭州市市区常住人口近期（2010年）和远期（2020年）分别控制在570万人和650万人；其中中心城区人口近期和远期分别控制在336万人和405万人。在用地规模上，杭州中心城区现状256.53平方千米，近期和远期分别控制在305平方千米和370平方千米以内；六大组团近期和远期分别控制在22.98平方千米和30.98平方千米以内。值得一提的是，杭州市在2001年进行了行政区域调整，撤销萧山、余杭两个县级市，直接设置萧山区、余杭区。区划调整后，杭州市区的面积一下子从683平方公里扩大到3068平方公里，杭州市辖区由6个增加到8个。在全国15个副省级城市中，杭州市区面积由原来的倒数第一，上升到第五位。这次行政区划调整对于杭州市的发ANBOUND&INFORMATION8展是一个重大转折，它显著扩大了杭州城市的区域发展空间，尤其是为杭州市未来的拓展提供了宝贵的土地资源。在杭州市的城市总体规划中，未来杭州的发展方向是“城市东扩，沿江开发，跨江发展”，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略。而萧山和余杭两个区，正好分别处在杭州老城区的东南部和东北部，位于钱塘江的南北两侧。可以这样说，正是萧山和余杭两区的并入，主导了杭州未来发展的空间布局方式，为杭州市未来的整体规划提供了发展方向。如果没有2001年的城市行政区划扩大，没有这个转折期，杭州市在空间上发展的生命力就会受到抑制，而杭州城区大多数地段的地价和房价可能会被炒到畸形的价位。土地经济是地方政府的“