XXXX项目初步市场研究报告项目初步市场研究报告2008年5月8日本项目前期研究部分整体流程第第一一阶阶段段第第二二阶阶段段做什么？初步市场研究项目深度定位及可行性研究针对目标客户进行市在深入研究本地块属场问卷调研及深入访性的基础上，对本区谈，深化项目定位，怎么做？域及周边房地产市场结合项目经济测算与进行实地调研，再结营销活动费用，对本合宁波总体房地产市项目可行性进行论证。场，确定本项目的初最后确定本项目的营步产品定位。销策略。本初步市场研究报告整体思路项目总论总体及区域房地产市场分析I.地块要素分析I.房地产总体市场II.地块经济技术价值分析II.区域土地市场III.地块区位价值体系研究III.区域房地产市场IV.项目地块SWOT分析IV.同类型房地产竞争市场V.项目地块综述项目初步产品定位I.项目住宅定位II.物业发展建议第一部分　　　项目总论第一部分　　　项目总论宗地位置：本地块位于咸祥镇南部，咸祥中路东侧，咸三村级路南面。城市角色：咸祥镇是鄞州区20个建制镇之一。东濒象山港入海口，北咸祥咸祥镇现状镇现状倚福泉山，东南与象山县隔港相望，西南与奉化市接壤，东北经沿海大通道与北仑相连，西北与浙江省第一大淡水湖（东钱湖）仅有18公本案本案里路程。素有“滨海重镇”之称。“十一五规划”定位咸祥镇为宁波市远郊重要的以海洋产业和滨海居鄞州住、旅游为特色的综合型城镇，鄞东南片区中心镇。主要商业配套本项目地块位于咸祥新镇区开发建老镇区设的率先启动区域，紧邻老镇区，本地块距目前主要商业配套中心约800米，现状交通等基础设施条件较好，近期教育、商业等部分生活配套可以依靠老镇区，但后期升级配套需要自身提供。地块要素分析基础设施及发展：现状：老镇区除了金山公园和镇南文化公园外，基本没有其他基础设施配套。老镇区发展：新镇启动区将规划影剧院、文化现状公园馆、文化广场、三星级酒店等形成咸祥镇文化中心，并结合绿化步行系统及景观广场形成商业街和商业餐饮中心，位新镇启动区规划置都集中在本项目西南面；新镇区还将充分利用周边现有的水系和河岸绿化，将休闲步道、滨水广场、亲水平台、游船码头等功能有机地组合于其中。本启本地块动区将规划形成大型商业街区、文化中心、旅游酒店、生活居住、生态绿地等功能于一体的咸祥新镇综合功能区。本启动区的建设形成将大大提升本项目的形象和集聚力，但需要依靠当地镇政府较长时间和较大资金的开发建设投入，也需要企业承担一定区域复兴的社会责任。地块要素分析周围环境及发展：现状：东侧现状为河流及农田；南侧现状为农田和村落；西侧目前隔现71省道有渔政办、派出所及两处行政办公用房和部分办公用房；北侧为咸三村村民房和部分农田；西北有相对完整的绿化公园。项目周边空地项目北侧村民自建房发展：未来南面将会建设一条新71省道；现71省道将会多为绿化带及商业中心；西侧规划以影剧院、文化馆、文化商业广场和一座三星级的酒店构成的商业文化中心。东侧河流会将休闲步道、河岸绿化及规划道路有机结合。目前周边环境一般，只有西北角项目西南主要交通咸祥中路项目东侧河流及空地公园能利用，东侧的天然河流需要深度整理。但后期该区域将规划成为咸祥镇中心景观区。地块要素分析交通状况及发展：７１省道咸三村现状：目前咸三村村集资道路分村道割公园和本项目；北侧是咸球路连接线；现71省道横贯项目南北，是连接本项目与镇中心的主要道路；南面5分钟车程即有通咸球公路往象山的轮渡码头，30分钟可到。本案本案发展：东面规划新建的快速路沿海中路，南面规划71省道复线线，中远期现71省道将改建为７１省道（咸祥中路）新镇区内的步行绿化商业带，码头附近规划象山港大桥，预计2010年建成通车。与市区及周边的交通网线整体对咸三村村道接良好。考虑到规划周期的问题，较长一段时间内老71省道即咸祥中路仍将承担本地块内主要横码码头咸球公路现连接道的车行交通。地块要素分析生活配套及发展：加贝超市现状：银行：鄞州银行、农业银行和邮政储蓄等。咸祥菜场超市：新江厦超市、华联超市和加贝鄞州银行超市等。加贝超市菜场：咸祥菜场。农业银行华联超市书店：新华书店。邮政储蓄新江厦超发展：规划在新镇区兴建一批重要文市化设施，如图书馆、科技馆、文化中新华书店心等；建设各类公共体育设施；通过市场调节机制重点发展商业、金融、保险、家政等社会服务设施。咸祥镇整体生活配套相对比较齐全，主要集中在以菜场为中心的周边区域，超市的人气积聚效应较明显。目前本地块生活配套依靠老镇，未来可由地块所在的新镇启动区配套支撑。（包括本商业内部的商业配套）。地块要素分析生活配套及发展：咸祥小学现状：咸祥中学咸祥初中高中：咸祥中学咸祥中心初中：咸祥初中卫生院咸祥中心小学：咸祥小学幼儿园幼儿园：咸祥中心幼儿园和一个民办幼儿园幼儿园医疗：咸祥中心卫生院发展：增建和扩建教育设施，远期普及学前教育和九年义务教育；远期在镇南新建一所医院。咸祥的教育配套比较完善，且有一所周边区域唯一的省三级重点高中，基本能满足当地及周边居民的教育需求；咸祥只有一个初具规模的乡镇医院，医疗配套有待改善。地块经济技术价值分析地块四至：规划地块位于整个新镇启动区的东部，东至长大河支流，南至鲍家北面农田，中间斜向为现状两车道的71省道及咸祥中路，西北角是约8000平方米个人捐赠公园，北面为7米宽的村级道路。地块被城市干道围绕和分割，交通条件较好，但景观方面除镇南文化公园外相对一般（无直接可利用的水系景观）。Ｂ－０１Ｂ－０２Ｂ－０３Ｂ－０４地块经济技术价值分析本地块由四块基地组成，规划总用地7.31万平方米，Ｂ－０１其中除B-02地块为商业办公综合用地外，其余均为住Ｂ－０２宅用地。Ｂ－０３规划居住面积9.63万平方米，居住规模较大，规划商Ｂ－０４业办公面积2.5万平方米。是区域内规模相对较大的复合地产，可塑性较强。容积率可进行微调。整体1.4-1.8的容积率可规划小高层、多层结合低层等多种物业形态组成的综合性项目。地块编号用地属性土地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率（万平方（万平方（％）（％）米）米）Ｂ－０１居住用地３．０５５１．６１９３５Ｂ－０２商业办公综合用地１．２７２．５１．９３４３５Ｂ－０３居住用地２．０４２．８７１．４２６３５Ｂ－０４居住用地０．９５１．７６１．８３６３０地块经济技术价值分析?规划区块内地势平坦，周边河网水系密布，水体景观丰富，但需要进行规划改造。?现状区块交通主要依托71省道与老镇区联系。基地内基本为现状农田，有少量工业用房。基本没有拆迁成本。?现状用地沿71省道有一处镇区内相对较完整的绿地公园，可充分利用。?地块北面为现状农民房，规划上需要进行隔离。项目属性界定三线城市镇新中心区大盘开发属性界定描述诠释区位属性?鄞东南片区?鄞州与象山港接壤的区域，未来海洋、物流、旅?象山港沿岸城镇游等产业的重点培育地?新镇中心区?距离象山港只有10分钟车程，未来象山港大桥的建造点，共享海港经济?镇的新中心区，未来的政治、文化、商业和景观中心，潜在价值高项目属性?与城市交通网络对接良好?目前有71省道到市区，咸球路到滨海投资创业，交通进入性好中心，未来有甬台温复线、沿海中路和象山港大桥?项目规模较大，有强大商?项目建面超过12万，其中商业配套有2.5万，业配套将建成咸祥最早最大的商业中心广场?地块内部条件较好?地势平坦，可塑性强?成为未来镇区文化、商业?项目能直接享受对面建设影剧院、文化广场、酒和景观中心的一部分店、绿化景观中心等配套?沿界面长，昭示性好?与老中心仅10分钟步行距离，可以吸引老城区的商业人流地块区位价值体系研究区位定位片区生活居住中心滨海旅游特色城镇鄞东南片区规划以咸祥为咸祥镇山海资源丰富，海岸中心，外联瞻歧和塘溪。线是鄞东南地区仅剩的原生镇区限制工业，大力发展态岸线，镇域内老宅有浓郁生态，作为为滨海投资创的解放时期特色，结合大嵩业中心的生活居住服务中所城、海防遗址和塘溪名人心，强调为周边地区服务古居等，有打造城乡休闲旅的职能。镇域人口近期游地的优越先天条件，闻名3.8万，远期5.5万，镇宁波的象山港海鲜也是绝佳区人口近期2.3万，远期优势之一。4.0万。地块区位价值体系研究北仑港区位辐射东钱湖咸祥目前有71省道直接风m春晓k景0贯穿塘溪到达东钱湖，区3km18km15直接有公路经过瞻岐到瞻歧镇达滨海创业投资中心和悖论，未来甬台温复线6.5km、沿海中路、象山港大横溪镇象17km山桥建成后，咸祥将成为港km一个交通要道，区位优.416本案3塘溪镇k势将有所提升。但目前m区位集聚度和对外吸引力不足。mk象山贤庠12奉化松岙镇地块区位价值体系研究区位特征及发展　咸祥古称嵩南（位于大嵩之南）。元、明间，外来移民利用海涂高阜处煮盐，因名盐场。至清嘉庆年间，正式更名为咸祥。咸祥镇于1986年被批准设立建制镇，是当时的大嵩区区公所驻地。1992年撤扩并时，咸祥镇合并了球山乡，同时也撤掉了大嵩区。目前，咸祥宁波市、象山港“十一五”规划中将咸祥作为鄞东南片区重点发展的镇是鄞州区20个建制镇之一。东城镇，规划人口5.5万，是鄞州重点发展的特色镇中心之一，是象山濒象山港，北倚福泉山，东南与象港开发的重要功能组成部分。山县隔港想望，西南与奉化市接壤，东北经沿海大通道与北仑相连，西北与浙江省第一大淡水湖（东钱湖）仅有18公里路程。镇域面积64.54平方公里，下辖17个行政村，2个村级公司、1个居委会。全镇常住人口30564人，镇区目前咸祥镇为人口和规模相对较小的边缘小镇，多年处于自然发展状13000人,外来人口10000余人。态，未来随着规划的实施以及政府支持力度的加大，将呈现一定的发镇内林特、海洋资源丰富，土地肥展契机。沃，有耕地3万亩，