2008年截止12月柯桥房地产市场分析报告2008年12月10日目录1.绍兴县、柯桥基本情况介绍...................................................31.1整体介绍.....................................................................31.2交通状况.....................................................................31.3经济发展.....................................................................42.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析..................52.1发展历程介绍..............................................................52.2供给面分析.................................................................72.2.1柯桥土地市场分析...............................................7一、绍兴县基准地价分析（引自绍兴县政府信息公开网）.........................................................................7二、柯桥土地招拍挂情况....................................102.2.2绍兴县与柯桥发展规划与城市发展现状...........12一、绍兴县与柯桥发展规划................................12二、柯桥城市发展现状（地块分析）..................132.2.3柯桥楼盘汇总与案例分析................................16一、各楼盘基本信息...........................................16二、各楼盘规划分析...........................................19三、各楼盘产品分析...........................................21四、各楼盘去化分析...........................................221五、各楼盘销售分析...........................................25六、各楼盘媒体分析...........................................26七、各楼盘开发商分析........................................272.3需求面分析..............................................................282.3.1房地产需求的决定因素....................................282.3.2绍兴县（柯桥）的产业结构、收入结构与人口结构292.3.3绍兴县（柯桥）客户类型与置业特点..............302.3.4柯桥单身公寓需求疲软原因探析（专题研究）312.4价格分析.................................................................332.4.1房地产价格分析的一般理论.............................332.4.2柯桥房价的整体状况与原因探析.....................332.4.3柯桥房价的差异与原因探析（案例研究）.......353.2009年柯桥楼市展望......................................................3721.绍兴县、柯桥基本情况介绍1.1整体介绍绍兴县地处浙江省东部富庶的宁绍平原，是全国经济十强县，历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城。绍兴县地域面积1177平方公里，下辖15个镇、4个街道、302个村、71个居委会，户籍人口71万，外来登记人口超过60万。2007年全县实现生产总值541.49亿元，人均生产总值10105美元。财政预算收入67.02亿元，其中财政收入32.79亿元。城镇居民人均可支配收入23240亿元，农村居民人均纯收入11800亿元。2008年1—9月份，全县完成地方生产总值440.5亿元，增长10%；地方财政预算收入60.2亿元，增长19.3%，其中地方财政收入32.32亿元，增长27%；工业总产值1755亿元，增长14.2%；完成工业销售1722.3亿元，增长了15.1%，工业产销达到了98.1%；私营进出口总额79.1亿美元，增长了34%。其中私营出口49.9亿美元，增长28%。绍兴县柯桥街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心，总人口8万余人。柯北新区位于绍兴县城北部，总面积8.8平方公里，其中，建设用地规模为7.65平方公里，区内现有行政村11个，人口1.5万人，将规划建设9大中心：行政中心、商贸中心、事业单位办公中心、体育中心、科技文化中心、教育中心、会展中心、医疗中心以及商务中心。居住区将以金柯桥大道为界，规划设置东、西两个大型居住区，其中，东部居住区占地约1011亩，可居住人口2.6万人，西部居住区占地1095余亩，可居住人口2.7万人，共可居住5.3万人。1.2交通状况绍兴县陆海空交通发达。萧甬铁路横贯市境，西至杭州50分钟，东到宁波1小时40分钟；境内104国道等高等级公路四通八达；规划中的绍兴港占地面积318266亩，规划作业区34个、泊位309个，旅游码头11个，泊位55个；柯桥距杭州萧山国际机场仅30公里。1.3经济发展绍兴县经济发展主要有以下几个特点：一是所有制以民营为主。民营经济占经济总量的95%左右。二是第二产业尤为发达。第二产业以劳动密集型工业为主，资本和技术密集型工业发展相对缓慢；中小企业众多，大型企业相对偏少。工业占经济总量的比重在60%左右，轻纺产业占工业总量的一半以上。三是专业市场遍布全县。中国轻纺城是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。四是绍兴县也是房产、建筑大县，在全国居领先地位。房地产投资占第三产业投资六成以上；绍兴县纳税企业百强中有三分之一是房地产公司；全县资质房地产开发企业达160家，建筑业企业（含劳务分包企业）达206家。五是城乡统筹发展。农村工业化起步较早，全县发展比较平衡，城镇化水平较高。2008年下半年以来，受国际经济危机、国内宏观经济下行和全国楼市调整的影响，全县固定资产投资中部分经济指标出现了较大幅度下滑。2008年1-9月份，全县固定资产投资总额2103083万元，同比增长26.1%，其中工业性投资1280961万元，仅增长8.3%，纺织业投资由于受出口形势不利的影响大幅下降，仅为500332万元，同比下降2.3%,但服装业投资和化纤纤维投资增速较快，分别比去年同期增长21.3%和61.0%。（见表1）表12008年1-9月份全县固定资产投资情况指标名称计量单位本月止累计同比±%全社会固定资产实际投资额万元210308326.1#工业性投资万元12809618.3#大纺织业投资万元7322619.0#纺织业投资万元500332-2.3服装业投资万元7710821.3化学纤维投资万元15482161.0#非纺行业投资万元5487007.3#房地产投资万元49105661.3#住宅投资万元28836265.3商品房屋施工面积平方米471147919.9商品房屋销售面积平方米272331-61.1商品房屋销售额万元213515-43.6新开工项目个数(限额以上）个246-33.9上年结转项目个数(限额以个43762.5上）按投资规模分：1、限额以上项目投资万元203422525.1#建筑安装工程万元100456034.1#基础设施投资万元33826037.442、限额以下项目投资万元6885862.3引自绍兴县统计局2008年1-9月份，全县工业生产和效益出现较大幅度下滑。1-9月全县全社会用电量同比增长2.7%,其中工业用电量仅增长1.7%；工业日平均排污量下降11.1%；工业企业全部利润总额下降1.2%，其中131个行业龙头企业利润下降10.5%，产成品存货下降20.6%；中国轻纺城成交额仅增长2.5%；联托运市场货运量下降22.8%。这些经济指标都表明绍兴县工业经济和效益出现了较大幅度的下滑。2008年1-9月份，尽管全县金融存贷款呈现出存款平稳持续增长，贷款增速下滑回升的特点，但存款“民进企退”的局面没有根本改观，且存贷款比率依然高达69.8%。1-9月，全县存款余额815.16亿元，比年初增加177.94亿元，同比增长26.3%,增速分别比2007年年底、一季度及上半年加快10.7、9.0、4.9个百分点；贷款余额568.99亿元，比年初增加85.25亿元，同比多增贷款8.38亿元，贷款余额同比增长18.8%,增速比2007年年底回落0.1个百分点、比一季度及上半年加快3.6、3.6个百分点。2.2008年绍兴县、