湖州吴兴区BLD-41地块立项报告第一部分湖州概况1.1湖州概况区位——太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈?浙北门户，东距上海160公里，南离杭州75公里，北隔太湖与苏州、无锡相望；?纳入上海2小时经济圈，湖州至上海2小时车程，至杭州45分钟车程；?湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一；1.2湖州行政区划?湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区；?总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万；其中市区面积1587平方公里，人口108万人；中心建成区面积79平方公里；?东西长度120公里，南北宽度90公里；1.3湖州人口分析人口认知——湖州虽无中产阶级，但中高端客户潜力十分可观?特征一：湖州的人口收入分布呈金字塔形?高收入人群占到一定比例，职业主要为个体老板或私企老板，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。?特征二：湖州无中产阶级，但公务员群体收入较高?城市中中高收入人群职业主要为公务员和企事业单位员工。?特征三：私车持有量上升速度较快?2008年，私人汽车保有量9.87万辆，增加1.71万辆，增长21.0%，其中轿车保有量6.37万辆，比上年增加1.39万辆，增长27.9%。全年小型汽车上牌量2.25万辆，增长9.4%。湖州城市人口收入结构高收入人口中高收入人口中低收入人口1.4居民可支配收入居民人均可支配收入稳健增长，处于长三角中游水平全市城镇居民人均可支配收入达到23280元，比上年增长7.8%。基于网络调研，附注必要说明文字1.5产业结构产业结构——第二产业为主导，私营企业众多，纺织建材是支柱?二产主导：8%：57%：35%（2008年三产比例）；?私营业为经济主体；规模以上工私营及有限责业产值任公司占比2138.5亿元1350亿元63%水泥（熟料）制造业织里童装?南浔（地板）、织里（童装）、安吉水处理业设备制（椅业）、长兴（建材）等区县已经形造业木地板制造成了各自的产业核心优势；业?纺织建材是支柱，材料机电快速发展；竹制品、椅业制造业生物医药业1.6交通发展公路交通效率逐步提高?东西：申苏浙皖高速+318国道；南北：杭宁高速+104国道；?随着申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）2条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高。1.5城市规划规划重点在东部新区（吴兴区）和仁皇山，西南及东部两片开花?城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。?近期中心城区用地发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。东扩：在搞好湖东分区配套建设的基础上，进一步开发建设“西山漾地区”；北进：结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”；西拓：在继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设；太湖区域市政府仁皇山区域经济开发区老城区吴兴区织里镇东部新区西南新区南浔区第二部分宏观市场研究2.1整体房地产市场状况?房地产投资趋于合理，平稳增长截止至09年11月份，房地产开发投资额98.72亿元，同比增长10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资33.61亿元，同比下降10.9%，商业用房完成投资12.3亿元，同比增长151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约27.47亿元，同比下降10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11月新开工房屋施工面积423.84万平方米，同比增长1.08倍，其中住宅新开工面积同比增长1.23倍。?住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是90平方米及以下商品房投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅3885套。90-144㎡的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，共成交2296套，占成交套数的59.1%，成交面积27.34万㎡。90㎡以下的套型面积共成交1155套，占成交套数的29.7%，成交面积9.11万㎡。2007年这一比重仅为15.2%，08年为29.5%。受2006年以后“90/70”政策影响，90㎡以下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90㎡以下的成交比重有所上升。144㎡以上及排屋共成交434套，比重为11.2%，成交面积8.87万㎡。?商品房价格稳中有升从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。湖州市09年商品房均价为约4689元/平米，较08年4224元/平米的价格，每平米价格上升了约465元，增幅达11%。?空置面积继续下降随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至09年11月末，湖州商品房空置面积84.13万平方米，同比下降0.6%，其中住宅空置面积同比下降了32.8%。2.22009年土地市场成交统计总面积（公成交价格(万楼面价（元/平地址容积率土地用途成交日期顷）元)方米）A组团1.6-1.8B组仁皇山新区10.8872767002935商业、居住2009-12-31团2.2-2.4仁皇山新区9.96172.0-2.5671002694商业、居住2009-12-31湖州市区6.28622.8-3.5670003045商业、居住2009-12-31湖州市区4.12811.6-2.0280003391商业、居住2009-12-18南太湖区1.64661.0-1.31210565农民安置房2009-12-14仁皇山新区6.38221.65-1.755950533商品住宅2009-12-14凤凰开发区2.25481.7-2.0172003814商业、居住2009-12-2湖州市区2.88331.8-2.6291003882商品住宅2009-11-24西南分区3.13221.8--2115001836商品住宅2009-10-26凤凰分区7.49252--2.5404002157商品住宅2009-10-22西南分区6.71441.8--2.2213501445商品住宅2009-10-15西南分区12.87641.8--2.122130818商品住宅2009-9-8龙溪港东岸8.82993.1--3.4775002581商品住宅2009-9-3西南分区8.01851.8--2.214400816商品住宅2009-9-2经济开发区1.30241.3--1.6710341商业2009-6-26太湖旅游度假区2.59110.8--11620625商业2009-10-22龙溪港东岸4.99765.2--5.8500001725商业2009-9-3湖州市区0.22330--0.913616772商业2009-7-31西南分区1.84960.25--0.3518602873商业2009-6-4凤凰分区1.25051--1.21310873商业2009-4-27太湖旅游度假区0.39480--1.5246415商业2009-2-32.22009年土地市场分析土地价格不断上涨2009年湖州商住类土地供应面积共计221.49万平方米，共41宗。13宗规划地块容积率介于1.5-3.0之间；20宗土地容积率小于1.5。在成交的地价方面来看，今年上半年成交的土地平均地价约2890元／平方米，较去年的地价上涨了19％，而下半年自中兴大桥南堍西侧地块之后，湖城的土地市场开始不断升温，成交楼面价也在不断上涨。市陌堂子村D地块2.91亿元成交，按最高容积率，该地块的楼面价约3882元/㎡，已经超过了之前中兴大桥4亿成交地块的楼面价，而如果按照1.8的容积率计算，楼面价已达5600元/㎡。出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。以上出让地块将对未来1-3三年的住房增量市场带来压力。平均按照2.0容积率，70%的住宅比例计算，221.49万平方米的土地出让面积将带来310万平方米的住宅增量。依据湖州市关于户型面积的政策：90平方米以下户型占总量的比例不少于70%。310万平方米的住宅增量将带来90平方米以下的户型约217万平方米；90万平方米以上的约为93万平方米。商住用地集中推量湖州2009年上半年成交的商住用地28万平方米仅占去年的19％，距每年供应5平方公里的计划远远不足。下半年在火爆楼市的刺激下，湖州土地市场终于开始集中爆发。09年年末，湖州市政府一月之内就推出13块商业居住用地。2.3房地产市场供求状况?商品房竣工面积受宏观调控影响明显2000~2008年湖州市商品房竣工面积3502299.553001.531.56米1.481.481.5250202.97方189.65191.62001.19平156.02160.39137.541万150121.80.820.88：10079.47位0.540.5单5000200020012002200320042005200620072008自2000年以来，湖州市的商品房竣工面积出现了明显的两次波动；第一个波动在2003年、2004年，受国家出台政策要求所有经营性用地必须以招投标的方式公开交易，并且全面推行和落实经营性用地招牌挂制度，导致商品房竣工面积下降。后续大幅增长。第二个波动出现在2007年，当年商品房竣工面积为160.