一、宏观趋势普陀区2003-2006年GDP示意图　　单位：亿元普陀区2003-2006年人均GDP示意图　　单位：元1203500032378103.21300002628410083.95250008067.982120054.75200001697060　150004010000205000002003年2004年2005年2006年2003年2004年2005年2006年GDP人均GDP普陀区2003-2006年人均可支配收入示意图　　单位：元普陀区2003-2005年人口走势图　　单位：个170231800032200032143616000150263215001334514000119353210001200032050031987110000320000　800031950031891460003190004000318500200031800003175002003年2004年2005年2006年2003年2004年2005年人均可支配收入人口二、规划状况以及区位价值1.舟山总体规划城市定位舟山定位为建设海洋经济强市、海洋文化名城、最适宜人类居住的海上花园城市城市价值舟山拥有港口、渔业、旅游三大优势。海洋经济发展迅速。临港工业、港口物流、海洋旅游和现代渔业等四大基地雏形形成。临港工业：船舶工业，全国重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市场。港口物流：海运业，运输、仓储、货代、流通等港口服务业，集装箱物流、能源中转储运、矿砂中转配送、煤炭加工配送、化工品储运、粮食储运等基地，到“十一五”末，形成以深水港口为特色的世界级港口物流中心。现代渔业：稳定近海渔业捕捞，拓展远洋渔业，建设全国最大的海洋捕捞和远洋渔业基地。水产加工业：舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，以水产品精深加工和交易市场为平台。海洋旅游：十大旅游景区其他工业：海洋生物、海洋医药、纺织机械、塑料机械、汽车配件城市规划“中心城区现代化、本岛城乡一体化、主要大岛城镇化”战略新城、定海、普陀三组团形成联系紧密、各具特色的一体化中心城区舟山本岛南生活、北生产的城市框架市行政中心迁入临城新城2.普陀区规划区位价值全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分。用地布局结构受地理和用地条件的影响，普陀城区只有沿海呈带状发展，整个城区主要分为：1、浦西：以发展工业为主，如海洋工业园区，同时结合勾山镇的镇区建设；建设、完善浦西—勾山开发区。2、沈家门：普陀区经济商业中心。3、东港新城区：为普陀区政治、文化中心，人口集散居住新区，完善城市配套设施。4、城北：为城市后花园，居住区，目前刚进入土地整理，建设初期，将起到平抑房价的作用。5、鲁家峙：海洋观光旅游区，如海底隧道。近期发展由于沈家门已没有发展腹地，普陀区以沈家门老城区为中心，呈四面发展之势，东面为东港经济开发区，西面为勾山蒲西，北面为城北区，南接鲁家峙。3.东港区位价值紧临沈家门，坐车至市中心30分钟居住新区，为普陀区政治、文化中心三、地块价值　地块方正容易规划本地块为填海覆地，现场地基本平整，但受总体工程影响周边将建立较为完整的配套设施四、住宅市场分析东港春天开发商：舟山昌正置业有限公司总建：200000㎡总户数：685户（一期288户二期277户）产品：小高层、高层、叠加、双拼面积配比：面积户数所占比例88-999735%115-1197728%1256022%193-19883%232-29873%177-206（叠加）249%249-253（双拼）62%价格：整体均价6000元/㎡多层、小高层5800元/㎡叠加7000元/㎡双拼11000元/㎡开盘时间：2007.9.15二期开盘销售情况：销售率99％客户群：1.需求面积以100㎡为主2.购买人群舟山各岛上占30％、沈家门占20％，其余的为东港本地原来住户换房3.购买目的为婚房与给子女买房和润花园三期（5＃、7＃、8＃、9＃）开发商：舟山中联房地产有限公司总建：三期40702㎡总户数：729户产品：高层面积配比：面积户数所占比例79-12024773%127-1357221%150-310216%价格：均价7000元/㎡开盘时间：2006.12.26销售情况：现在剩余3套房源（顶楼）东港港汇广场（未开）产品：单身公寓面积：40-120㎡，主力40-50㎡登记时间：2006年11月份工程进度：地上2层备注：现以有几百组客户登记住宅市场特征东港楼盘面积比较示意图　　单位：套3503333002772712501972001591501021006050150100㎡以下100-120㎡120-140㎡140㎡以上和润花园昌正名都总体供应量缺少，在销售楼盘基本无房源。住宅面积集中在100-120㎡，大面积户型稀少。价格升降追随上海市场，现均价在6000-7000元/㎡住宅市场需求特征：东港、临城生活氛围逐渐形成，沈家门住户向东港、临城转移高层已经被接受90㎡需求旺盛，100-120㎡也有较强的购买力，大面积需求相对稀少注重周边的配套要求五、写字楼市场分析（普陀区）写字楼现状目前普陀区写字楼市场空缺，仅有财富大厦目前在市场上销售。财富大厦财富大厦立面内部结构空中花园广场景观写字楼：共18131㎡，共15层商场：共2237㎡，共3层（底层6.2米层高）预售时间：2004.12.20产品：每层面积1200平方米，单元面积290-600平方米，层高3.6米，卫生间每边各两个，局部空中花园。价格：均价7500元/平方米（7000元-8000元/平方米）车位：40个，只售不租，12万/个，已售39个配置：三部(三菱)电梯，无大堂、中央空调，预留室外机位，外墙石材、百页、玻璃。销售：余2380平方米（290㎡两间、9F半层、6F整层）客户群体：以沈家门私营企业为主（部分船务、水产贸易企业），自用或投资客。优势：1、地处沈家门中心，交通便利，配套完善工作生活方便。2、拥有沈家门众多服务业企业。3、中心标识性建筑，填补了区域商务空白，抢占了市场先机。4、有相当的区域认同，客户群体集中，方便业务处理。5、除办公外可相对提高企业品牌，满足客户尊荣的心理。劣势：1、市中心交通拥挤，一定程度上影响了出行。2、车位数量严重不足，对办公造成相当影响。3、办公形象不佳，电梯入口位于后面，但没有大堂。4、没有使用中央空调配置。6、面积较大，总价较高，卫生间分布不佳，分隔组合不甚理想，一定程度上局限了以后办公的企业规模和性质，灵活性不大。佛国商城产品:1幢15F外廊式商住楼，每间设独立卫生间、厨房入住企业特色:以船舶、船务、水产行业为主，部分广告、保险、旅游、律师事务所。租金:交付时5元/㎡.月，现在10元/㎡.月起入驻企业：佛国商城各产业比较图单位:家109988765554333222222111110运健造易游告险务业室信产所料务船保制贸旅广保船渔公通地物涂服、程、办房事空容工产航美水附件:佛国商城的企业名单楼层公司名称楼层公司名称5F舟山普陀油脂运贸有限公司10F舟山坤威房地产开发有限公司美子健纤体美容中心舟山市中盛远洋渔有限公司完美清调补食品保健中心11F浙江鸿茂海岸航道工程有限公司舟山机构舟山市华辰海运有限公司舟山市永鸿海运有限公司舟山普陀安舟税务师事物所舟山普陀晨泰工贸有限公司舟山市海顺船务有限公司中外合资早海水产有限公司6F舟山市天马旅游有限公司舟山市丰顺油脂有限公司浙江泓欣海运有限公司舟山鸿宇海上疏骏工程有限公司中安工程安装舟山分公司12F安邦财产保险股份有限公司宁波诗东涂料公司舟山分公司舟山市华翔进出口有限公司舟山市龙辉船务有限公司舟山市佳翰水产有限公司舟山市龙辉船舶修造有限公司13F舟山市骏威水产有限公司7F舟山新威广告装饰有限公司浙江星舟律师事务所舟山新威商贸发展有限公司14F舟山市宇泰海运有限公司普陀康辉旅行社有限公司舟山国宏船务有限公司舟山恒帆海运有限公司安利中国平安保险股份有限公司15F舟山市浩驰疏浚有限公司舟山康辉航空服务有限公司售票处　　8F舟山润达远洋渔业有限公司　　舟山市永吉船务有限公司　　风信子女子形象设计中心　　舟山向往石桥采矿装运工程有限公司　　9F兴业公司51、52号办公室　　浙江省通信股份有限公司舟山分公司　　舟山华鹰远洋渔业有限公司　　中外合资早海水产有限公司　　普陀区汇城房地产评估咨询有限公司　　普陀区海利达船员服务有限公司　　舟山每味先有限公司　　舟山普陀区仁理仁通通讯设备有限公司　　舟山普陀顺海船舶工程服务有限公司　　客户反馈：地处市中心，配套齐全，面积适中，利用中小型公司商务。但是办公环境相对落后，商住一体，影响公司形象，停车不便，物业服务档次较低，电梯等硬件设施经常引起入住企业的不满。写字楼总体市场特征※　供应短缺，由于沈家门地小，中小型企业繁多，附近的东港刚刚开发还没有写字楼，许多中小企业办公只得委身于小区内，搬迁的需求较大。※　写字楼开发刚刚起步，进入从商住楼到写字楼的过渡。※　写字楼出租率和销售率都相当高。※　写字楼物业出售价格为7000元-8000元/平方米，平均租金为10元/㎡.月。※　中心写字楼客户以管理、商务办公为主，主要为船舶、船务、水产贸易行业和广告、保险、旅游、律师事务所。写字楼市场需求特征：※写字楼市场的区域性较强，一般选择离沈家门较近区域。※经济发展周期、产业结构变化对写字楼的需求产生很大影响。随着海洋经济的快速发展，对写字楼需求会越来越大。※城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求。商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户。普陀区写字楼存在的主