深圳海岸商业广场首年管理費預算表（修改稿四）二OO五年五月深圳海岸商业广场首年管理费预算总表（修改稿四）单位：元/月合计商场层吉之岛电影院停车场面积114,00051,80023,0004,20035,000车位数833個比例100.00%45.44%20.18%3.68%30.70%备注：以每个车位约41M2估算，则停车场车位约为833个。I物业管理服务成本费用一.清洁費1.清洁外判費用69,00146,2433,97372518,060清洁面积(公共面积)(64,420)(25,691)(2,207)(403)(36,119)(按清洁外判经验数据，商场每月约1.8元/M2，吉之岛每月约1.8元/M2,电影院每月约1.8元/M2，停车场每月约0.5元/M2。)2.清洁物业外墙费用8,2295,3962,3964380外墙面积(39,500)(25,900)(11,500)(2,100)(0)(清洁外墙收费标准约为1.25元/M2，每年2次。)小计77,23051,6396,3681,16318,060二.行政費用1.办公费10,0005,7132,5372651,287(包括日常办公用品、办公用房租金、水电费等。)（收款室）2.交通费5,0002,8571,2682326433.公关支出费15,0008,5703,8056951,9304.通讯费(包括总机、直线电话估算7000.00/月及规定报销之手机费用估算8000.00/月，网络通讯费5000.00/20,00011,4265,0749262,5745.员工宿舍(租金)及水、电费29,60016,9117,5091,3713,809ColliersInternational22014／11／26深圳海岸商业广场首年管理费预算总表（修改稿四）单位：元/月合计商场层吉之岛电影院停车场6.制服折旧费(制服费用约为304600元，按两年折旧)12,6927,2513,2205881,6337.制服洗涤费(西装洗涤外包15元/套，每月洗涤两次；值班服洗涤由商场洗衣房负责)1,7701,011449822288.低值易耗品5,0002,8571,2682326439.固定资产折旧16,6679,5224,2287722,145(固定资产投资约100万，暂按五年折旧计算。)10.书报及印刷费10,0005,7132,5374631,287小计125,53071,83231,8945,62616,178三.保险费1.财产一切险(由业主购买，吉之岛、电影院由租户自行购买）13,12510,712002,413(暂预计按投保额为5-6亿估算，費率按0.045%计)2.公众责任险25,00014,2836,3421,1583,217(暂预计按投保額为5千万估算,费率按0.6%计）以上投保额根据提供的数据资料进行估算，实际操作需以保险公司最后报价为准。小计38,12524,9956,3421,1585,630四.其他1.园艺外判费用5,6553,2311,435262728绿化面积(8,700)(按绿化外判经验数据,园艺外判约0.65/M2)2.绿化租摆15,0008,5703,8056951,9303.节日装饰(大型节假日特殊装饰除外)20,00011,4265,0749262,5744.审计費用12,0006,8563,0445561,5445.灭虫费(外判约按0.04元/M2/月估算)2,5211,440639117324清洁面积(公共面积)(63,020)小计55,17631,52313,9972,5567,100ColliersInternational32014／11／26深圳海岸商业广场首年管理费预算总表（修改稿四）单位：元/月合计商场层吉之岛电影院停车场五.員工薪津及福利752,179458,505203,58337,17652,914六.维护保养费189,935114,09743,9268,02123,891七.能源费998,841823,22944,3998,532122,682能源费每平方米支出(其中：吉之岛和电影院空调独立计量，不计电费）15.891.932.033.51一至七项物业管理服务成本费合计2,237,0151,575,819350,51064,232246,454八.不可预计的开支61,90937,63015,3062,7856,189（按除能源费外物业管理服务成本的5%计算）九.管理酬金223,701157,58235,0516,42324,645(管理酬金按物业服务成本核算的10%计算。)十.营业税(按物业管理费用总支出的5.5%估算)135,33995,33721,2063,88614,910第一至十项管理費合計（吉之岛、电影院空调电费由租户自行计费）2,657,9651,866,368422,07277,326292,199管理費每平方米支出(不包能源費)20.1416.4216.384.84管理費车位每个支出(不包能源費)203/個管理費每平方米支出(包能源費)（吉之岛、电影院空调电费由租户自行计费）36.0318.3518.418.35管理費车位每个支出(包能源費)351/個ColliersInternational42014／11／26深圳海岸商业广场主力店管理费补贴统计表（修改稿四）发展商补贴如摊分到商场以弥补亏损吉之岛电影院商场管理费加合计商场管理原商场管理费收费增加为补贴小计补贴小计（元/M2/月）（元/M2/月）（元/M2/月）（元/M2）（元/M2/月）（元/M2）（元/M2/月）如果以8元/M2/月的标准收取管理费8.42193,6738.3835,194每月（元）228,86736.034.4240.45两大主力店补贴合计每年（元）2,746,408注：1.若发展商按￥8元/M2/月的标准收取吉之岛管理费，则每月亏损￥193,673元；2.若发展商按￥8元/M2/月的标准收取电影院管理费，则每月亏损￥35,194元；3.两大主力店每月合计亏损￥228,867元，则每年亏损￥2,746,408元。建议：1.由发展商每月补贴￥228,867元以弥补管理费亏损；2.若发展商不作补贴亏损部分，则只能以提高商场管理费标准弥补亏损，即商场管理费标准为￥40.45元/M2/月。此方法可能会影响商场日后租赁情况及引起商场租户对管理费收取标准的质疑。ColliersInternational52014／11／26深圳海岸广场物业管理公司人员架构设置（修改稿四）总编制：(350)董事会不含清洁绿化(280)总经理(1)：副总经理(1)行政秘书(1)行政总监(1)财务总监(1)招商总监(1)工程总监(1)(2)(9)(90)(8)(3)(8)(70)(153)租赁服务品质管理部人事行政部客户服务部财务部策划推广部工程部安防部部*品质管理*人事行政*客户服务*财务部策划推广部租赁服务*工程部*安防经部经理经理经理经理经理部经理经理理(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1)(1)副经理(1)副经理(1)副经理(1)文员(1)文员(1)文员(1)(70)人事行政客户服务清洁绿化财务兼媒介策划强电弱电土建装修停车场消防中心租务主管机管工程师安防主管主任主任主管会计主管主管主管工程师工程师工程师主管主管(1)(3)(1)(1)(1)(1)(2)(1)(1)(1)(1)(3)(1)(1)人事行政客户服务清洁绿化强电班弱电班空调班管钳班消防质管员出纳装修领班安防领班领班助理助理助理领班领班领班领班领班领班领班(1)(1)(2)(14)(6)(2)(1)(4)(2)(4)(4)(2)(7)(2)(1)采购/清洁车场收消防/监控司机绿化工收银员租赁员资料员强电技工弱电技工空调技工管钳技工装修技工安防员(103)车管员仓管工款员中心(2)(2)(42)(10)(1)(4)(3)(1)(13)(6)(15)(9)(4)(22)(6)替休替休商场岗(35)替休(4)替休(7)(2)(1)外围固定(35)机动(15)替休(18)注：带“*”号的职位计划暂由部门总监兼任ColliersInternational62014／11／26深圳海岸商业广场物业管理公司人员津薪表一（修改稿四）每月員工工資序基本生活年終住房員工福利總員工工資職位人數個人工資總社會保險餐费每月個人福利合計號工資補貼雙薪公积金計福利總計額計1总经理112500.0012500.0025000.0025000.002083.331293.363250.00110.006736.696736.6931736.692副总经理110000.0010000.0020000.0020000.001666.671293.362600.00110.005670.025670.0225670.023行政秘书11000.001000.002000.002000.00166.67338.00260.00110.00874.67874.672874.67行政总监（兼人事行4政经理及客户服务经14500.004500.009000.009000.00750.001293.361170.00110.003323.363323.3612323.36理）财务总监514500.004500.009000.009000.00750.001293.361170.00110.003323.363323.3612323.36（兼财务部经理）工程总监614500.004500.009000.009000.00750.001293.361170.00110.003323.36