芜湖宇航国际商贸城年.度.营.销.总.纲(二0一0年四月)中国/安徽/南陵/宇航江苏奇特尔营销代理中美合资上海宇培集团出品对-芜湖宇航国际商贸城-案名的理解案名定位非常重要，不仅能体现项目的地理位置、项目功能、地域文化和项目属性。分析如下：现案名是由：芜湖、宇航国际、商贸城;芜湖:是区域城市地理定位;宇航国际:是项目形象定位;商贸城:是项目功能定位;芜湖宇航——这一地理位置定位，在推广中会误导目标受众人群,让群众理解项目所在地是芜湖,不能准确达到准确传播目的。建议定位成国家重点开发皖江经济项目，政府重金打造的商业项目，而南陵开发区正处于这一纽带。芜湖宇航国际商贸城.案名不变芜湖、宇航国际、商贸城以芜湖、在推广过程中逐渐淡化形成-宇航国际商贸城座落于皖江经济开发带的南陵的开发区的。地址：南陵.开发区.丰收路.扩大南陵宇航是在皖江、皖南境内。宇航国际:经营层次破析一级批发,一级采购.皖南财富集散地,品质建材平价店!主流:是南陵县周边各市、县、镇等众多大小经营户前来批发的地方.次主流:是本地将要家庭装潢户主采购的最佳选择地.宇航国际:经营功能定位宇航国际商贸城集：产品展示.信息流通-建材家具.陶瓷卫浴-灯具农机.五金水暖-油漆涂料.地板饰品-农机机动车、太阳能一站式批发基地！大手笔广告形象树立商城品牌性，树立项目在地方的领航性.塑造商业航母形象;打造一站式批发零售类贸易商城..宇航国际:招商推广总建议财富航母、王者之气”三大手笔铸造形象大手笔之一电视广告:电视片买断冠名,专题片滚动播放.大手笔之二社会活动:重金出击,明星璀璨上演.大手笔之三招商范围:拓展到江苏,浙江,上海.增加必要的广告费是项目一鼓作气启动成功的必要条件.省外计划招商30%.江苏南京,浙江义乌温州,上海等地.设立网络人脉营销,专人管理.设置宽免租或它项制度,引进一级龙头生产厂家,带动本地散户快速入驻.让商城快速启航。省内计划招商70%.“三市”、“四县”、“三十镇”、“其中主流四县160余万人口”。◎主流城市：芜湖市、铜陵市、宣称市；○次流城市：池州、宁国；◎主流县城：南陵县、芜湖县、繁昌县、泾县,（四县共计160万人口）◎次流县城：郎溪县、青阳县、无为县；预计此范围经营户占宇航国际总招商对象的70%。根据区域情况适当追加活动广告。关键营销招商命题之一投资者凭什么投资宇航国际？关键营销招商命题之二建材老板凭什么要在宇航国际租铺经营？关键营销招商命题之三开发商如何规避开发和经营风险？关键营销招商命题之四如何制订合理的营销阶段和阶段性营销策略？关键营销招商命题之五我们的招商区域如何界定和划分?奇特尔观点1：本土投资者凭什么投资宇航国际？我有20万余钱,一直想找个投资出路,但是：我是投资股票，还是投资地产？投资地产的话，是投资住宅还是投资商铺？如果投资商铺，是选择步行街、纺织服装市场还是建材市场？如果投资建材市场，是投资皖南商城还是芜湖市场，还是宇航国际商贸城？宇航国际看上去挺好,但是：建材行业铺位租金这么低，先租铺再给他人经营收益是个问题？若买这种铺位，会不会升值？宇航国际做这么长时间了，一直没真正做起来，芜湖宇航国际有没有前景？“聚宝盆+人脉营销网络”计划建立专门的招商团队，设立专属招商小组,定点招商。命区域招商主管,以龙头外商拉动内商.引进外资,拉动内需.宇航国际商贸城“财富航母”震撼启航皖南地区:“聚宝盆+人脉营销网络”计划之一梦幻开发团队，无限信心保证！我们设立庞大的人脉营销网络。加强对老客户的维护，以商带商，以商养商，商家互动。全面细分已签定合同的商户，把屋和解决好入驻和装修的大商户。充分让商城已经营的商户帮我们做招商。○让每一个商户发展下线，“形成一带三，三带九的效应”○让商户带自己的直系朋友或旁系业态的经营户（业主或生产商负责人）来参观考察我们的商城。○由招商组分别在我们的目标城市和我们的客户接洽良好的合作伙伴。其重点是找我们已预约、登记、签定合同、入驻的商户共同招商。○向老客户灌输商商连动，同时整体启动的思想。加强在每个目标城市建立一个可靠的业主，成为我们的直接招商桥梁，同时也是未来我们异地广告宣传的主要协助人。○以多重优惠刺激老客户，让其帮我们招商。以商带商，具体根据新客户签约的体量给老客户额外优惠或补助。（由经理负责统一安排）江浙地区:“聚宝盆+人脉营销网络”计划之二借助我们开发商与海外的合作背景,把招商范围拓展到江浙一带!○与外建立友好合作,产品信息交流.以外地超大客商为卖点，震撼皖南经济，动荡本地市场，从而吸引本地同业态的商户。异地商家为什么要租我们的商城？○异地商家是以距离较近的江苏南京，经济发达上海和的浙江省。计划外省商户占商城30%的经营户,我们必须加大对外商优惠.地区体量:“超规模”+人脉营销网络”计划之三150000平米，一站式采购！让皖南商城和芜湖商帮我们赚钱！皖南规模最大、商家最多、品种最全、物流最畅、环境最美、级别最高的“一站式”家居建材一级批发市场，颠覆芜湖乃至皖南传统家居建材农机百货批发市场模式。江浙:“聚宝盆+让外省市拉动经济”计划之四“0风险”投资计划震撼出击!○对外省市龙头商家租聘面积达2000平方米以上者建议给于前两年免租，两年后正常收取租金。○对于外省市龙头商家一次性团租超过5000米以上的经营者建议给予三年全免的特殊政策.○以龙头商家启动动本项目，带动地方经济，活跃人气，给本地上家增强信心，使我们商城经营户经济能得到快速启动并流通。(根据业态限量出租)投入少，回报稳！三年租铺/两年租金“聚宝盆+目标客户”计划之五首创“商铺银行”易首易供，坐享其成！建议招商与销售适当结合,与著名经营管理公司合作，保证经营户产品有效销售.增加一部分客群的投资.(招租和销售相结合,避免单一的招商)奇尔特观点2：建材老板凭什么要在宇航国际买铺经营？经营决定价值，做旺就是硬道理！宇航国际做旺与升值的七大动力.宇航国际做旺与升值的“七大动力”之一浙江建材兵团来啦，宇航建材市场火啦！有浙江人的市场,就是一定会旺的市场!宇航国际做旺与升值的“七大动力”之二皖南150000㎡一级批发,一站采购！做皖南地区超强的生意！有规模、定位准的市场，就是一定会旺的市场.宇航国际做旺与升值的“七大动力”之三芜湖市及芜湖三县房地产大开发，带动经济流通,加强与开发企业联系，带动快速发展的家居建材行业。有可持续增长的庞大的需求，就一定会有兴旺的市场.宇航国际做旺与升值的“七大动力”之四南陵乃至皖南，市场大空白，皖江大开发,生活资料物流商贸区崛起有庞大市场空白的区域，就一定会有兴旺的市场.宇航国际做旺与升值的“七大动力”之五现代化经营管理团队,立体化营销推广战略有专业管理团队经营推广的市场，就一定会兴旺的市场。尽快组建有行业专家领头的经营管理公司！宇航国际做旺与升值的“七大动力”之六百年生意，一铺相传！买铺不如租铺，商户特别优惠政策,对商户制订看上去特别优惠的租铺政策,租户有优先购买所租赁商铺的权益。宇航国际做旺与升值的“七大动力”之七设法成为政府重点工程,城市投巨资打造.有政府重点支持的市场，就一定会兴旺的市场。应尽快申请成为政府重点工程！奇尔特观点3：开发商如何规避开发和经营风险？开发商如何规避开发和经营风险之一再树项目形象,加强包装项目,目前的形象包装不理想，未能体现项目的王者之气，未能树立项目的行业地位！会导致项目启动失败!开发商如何规避开发和经营风险之二理清项目价值要素，重新整合优质资源树立市场投资信心，激发市民投资欲望,本项目拥有非常良好的题材和开发背景，但需要更新整合传播！开发商如何规避开发和经营风险之三商业地产政策风险日益加大，必须加快速度！虚拟产权在安徽等地被禁，投资型物业按揭门槛提高，宏观政策对商业地产有诸多不利!必须家大广告力度.开发商如何规避开发和经营风险之四2层街铺在设计上有调整必要,应充分挖掘2层使用价值.按目前1+2模式,建材及部分行业2层使用价值低,可调整设计,使2层变为适当经营场所,升2层价值！同时做好内外街的价格差.开发商如何规避开发和经营风险之五展厅面积大，应将招商铺位分开划分和组合，在保留通道基础上出租小面积单位，将单位面积控制在200㎡-1000㎡元为宜。保证门面独立式商铺形态，又划小商铺面积，降低投资门槛，扩大投资客户群体！开发商如何规避开发和经营风险之六组建专业经营管理团队3年包租1年免租对发展商压力不小，必须有专业团队后期经营，方可分解经营风险，又可为经营创造后续长期盈利点！根据目前市场入驻情况,必须加大对进场商户的管理.建议开发商尽快配经营管理团队.开发商如何规避开发和经营风险之七销售模式算细帐，规避额外税收负担对于部分只售不租的商业前3年租金一次返还，既可在首期款中扣除，也可在总价中扣除，但开发商税费负担就有很大差异。开发商如何规避开发和经营风险之八招商先行,有旺“商”才有旺“铺”！这是宇航国际与其他商业地产项目的本质区别所在，也是市场信心所在！兴旺的商业需要前期密集的广告投放轰动市场.宇航国际年度广告投放计划框架按年度划分:五月一日、十月一日、元旦节、春节共四次大活动按季节划分:从四、五、六三个月份开始.每月举办大型的活动.按周来划分:小活动穿插在月度大活动之中.补充广告的市场空白.广告投放需要整合并连续,中断广告投入等于中断客源.导致项目启动失败.按照项目的总体招商额度，常规商业项目广告费4%的投放比，预计广告费用投放周期和费用如下：年投入费用3月-5月广告5月-8月广告8月-12月广告11年3月广告（2010年）投入费用投入费用投入费用投入费用项目租金2千项目开业前开业后运营持续运营50万运营广告补充*4%=400万150万100万1