德馨华厦项目营销推广思路汇报株洲市祺海地产顾问有限公司二0一0年四月一、房地产广告亮点的挖掘和营造。二、如何使亮点转化成热点。三、在广告投入相对较少的情况下，如何延续目标受众对项目的关注度。四、房地产广告形象与定位的统一。五、加强现场包装，营造热销气氛。项目简析1、项目概况A、简介“德馨华厦”占地面积4771.43㎡，总建筑面积25913.7㎡；位于荷塘区新华西路南侧华南路旁，南靠老焊机（条）厂员工宿舍。B、优势1、地理位置优越，生活配套完善，交通便利2、方圆300米范围内没有同类高层建筑遮挡3、公司在施工过程中牺牲利润成就品质的细节打造（双电梯等）C、劣势1、项目西侧和南侧为五六十年代的老居民宿舍影响项目形象。2、方圆500米范围内，缺乏大型高档生活配套。3、项目位于老城区，区域的整体形象较差，老街小店，品位较低。项目特征2、A、项目环境配套“德馨华厦”的外部环境配套依托于华南路焊机焊条厂生活区及荷叶塘成熟生活配套；相对与周边老社区“德馨华厦”有现代的内部配套，后期物业管理硬件设计配备领先周边。B、项目定位中档精品楼盘C、品牌实力“德馨置业”的品牌认知率较低。D、项目差异“德馨华厦”项目周边同类竞争物业不多，但相对于“99华地”“金域半岛”而言，规模环境、内部配套、整体形象都优于本项目。E、项目个性1）“德馨华厦”的目标客户是怎样一群人？“德馨华厦”针对的目标客户群，主要集中于25-55岁。2）“德馨华厦”的目标客户具有怎样的消费行为？“德馨华厦”的客户群体渴望高质量、高品位生活环境，但源于自身的经济实力，相对较为现实，他们对于居家讲求经济实用。3）“德馨华厦”的目标客户可能的购买动机？“德馨华厦”目标客户可能的购买动机大体为：自住客户90%，投资客10%。综述“德馨华厦”项目最大的卖点优势，莫过于项目身处传统老城区，周边交通、生活、教育、医疗等相关。从广告传播角度来讲，一个常规楼盘，要想最大限度的吸引受众瞩目，进而促进销售，需要有独特、鲜明的亮点作为支撑。“德馨华厦”自身的亮点较少，因此在整合推广中应切实可行的制造亮点。推广策略1、解决问题广告策略要解决之主要问题1）根据项目特征、项目个性寻找亮点。2）项目的现场包装，要从新华西路、华南路老街小店的形象中跳跃出来，拔高项目所在区域的形象档次。3）在广告投入相对较少的情况下，如何通过公关活动延续目标受众对本项目的瞩目度。推广策略2、广告策略项目买点整合1）紧邻新华西路、荷叶塘，生活配套成熟；2）周边无高层遮挡，七层以上视野开阔；3）半“四合院”建筑排布，一层商业围合，社区在杂乱的老城区独成一体，后期管理条件成熟；4）智能化、硬件配备突出，如：双电梯、IC门禁、车管理系统等；5）周边生活成本相对较低；?3、广告定位??华南路上地标建筑?“德馨华厦”高于周边建筑十多层的地标高度，相对于周边老城区更现代、人性的规划设计以及配套，是华南路唯一的现代地标物业。?4）主广告语??华南路首席现代“四合”庭院小区?华南路——都市繁华中的一处静谧悠然之地，“醉在新华西，梦在华南路”、“东窗繁华，西窗景”喧闹之后的平静，悠享生活的安宁。?5）视觉形象??项目周边导示形象?由项目周边可进入项目区域的通道主要华南路、荷叶路，可在这些路段以“德馨华厦：德馨置业落棋华南”“繁华与宁静就在转身之间”“华南路首席“四合”庭院小区”“都市/四合院/庭院生活”为主题的灯杆旗包装街区。?6）形象广告牌?建议在工地围墙上（或在华南路适当位置），以“华南路首席“四合”庭院小区”为主题树立广告形象牌，整个画面让人在忙碌的生活工作中，瞬间渴望一种放松。在与项目周边导示形象统一的基础上，运用生活画面展示休闲、随意的的生活感受。?7）售楼现场包装?售楼处给人的第一感觉是清亮、爽朗的，就像清水芙蓉般简洁舒心，所有宣传画面力求简单素雅，精心点缀绿色植物，轻吻野花香（空气清新剂），感受凉风拂面（尽快安装空调），给人以置身原野的心旷神怡。（由于受售楼处面积较小的条件限制，可以巧妙布置盆景、鱼缸、吊兰）?8）售楼资料?可以做的精巧别致，色彩不要太过复杂，一切为了展示“华南路首席现代“四合”庭院小区”的形象。?9）媒体诉求?A、感性诉求线?（一）?天演大势唯有远见?德馨华厦：德馨置业落棋华南?（德馨置业企业背景、业绩，华南路区域优势）?（二）?华面路首席现代“四合”庭院小区?都市/四合院/庭院生活--闲看庭前花开花落，淡望天上云展云舒?现代气派的建筑风格，简洁明快，大凸窗、外挑阳台，形成一道亮丽的城市风景线。?B、理性诉求线?（一）?铂金地段城市港湾?繁华与宁静就在转身之间?坐拥都市繁华，，配套成熟生活中心，出则繁华，入则宁静?是选择午后都市街头悠然小憩，还是在黄昏后在中庭园林信步？?都市繁华中的一处静谧悠然之地，?“醉在新华西，梦在华南路”?“东窗繁华，西窗景”?（二）?尊崇生活从容品质?高贵不贵的生活，有一种家的感觉?【四合庭院】-----京派“四合”传统庭院社区，典雅温馨，一种“中国家”的感觉；立体庭院景观，雅致纯美，彰显书香品味?【顶级硬件】-----酒店式豪华入户大堂，每个单元配备两台三菱品牌电梯，回家只在半步间?【智能呵护】-----可视对讲、IC卡门禁系统、保安多点巡更无线监管系统、环岛远红对射监控、智能消防喷淋系统、智能车库管理系统呵护您雅致不非的生活；?【品牌物管】-----诚邀专业物管公司，将全新的现代“酒店式”物业管理模式移植入德馨华厦，细心体贴业主之需求。从精心栽植植物到日常便民服务，一切皆为入住业主提供轻松生活，让业主享受生活的理念。?（三）?房价太高，好房难求？?来德馨华厦，一切都将不是问题？?我们只建买得称心，住得舒心的好房！?注意点?报版系列，一定要有创意性、关联性、震撼性，每一期又不同的着重点。但根据本项目的特点，有必要在每期报版各有说词的前提下，关联性的将项目买点整合罗列。