谈笑有鸿儒往来无白丁百通香溪庭院沿街商业招商建议前言本案的商业虽然就目前而言并非利润实现点，但其当前的良好运作对于项目的全面品质实现以及后期价值实现均具有重要意义。然而——我们的优势在哪里？我们的劣势在哪里？我们的出路在哪里？在纷繁的行业当中，我们适合做什么？我们应该怎么做？带着这些疑问，我们展开下面的思考。目录第一部分：商业环境概述第二部分：战略分析（SWOT）第三部分：商业定位第四部分：招商策略第五部分：现场配合第一部分：市场环境概述一、店面概述：1、内部环境（1）、店面层高在5米—7.1米之间，两间复式的层高为5米，在二层的层高为3.1米，（2）、店面共有四间为复式（176、162-101、162-162、180-101），现两间已用（176、180-101），剩余两间（3）、其中166-101、166-102两间电力为20KW-380V，168-101、168-102两间为内街结构；186-101、186-102、186-103三间无下水设施；（4）、由于项目地势东高西低，导致同一店面走道与店面的高度差不等（5）、整个商铺店面基本上无商业入住，现只有香溪食府和物业、居委会等百通自营或配套设施的三家经营。2、外部环境（1）、百通香溪庭院所处崂山水库西岸地段，往东崂山水库，往南、北、西三边皆为经济作物用地和农村住宅用地，无商业行为，无任何商业气氛。项目现处孤立经营状态。（2）、到目前为止，项目周边尚无重要规划和建设，项目周边在近几年，很难成为规模居住与商业的新板块。3、商业体量整个商业部分分为四栋沿街网点，总面积为3891平米，面积从50-345不等，面积区40-5060-7090-100100-150150-200200-250300以间（平上方米）户容量12711211（345）二、消费者状况：就目前而言，本案入住者甚少，而项目外围由于所处位置位于近郊区，且不在交通主干道，外来人员很少，消费群体不大，因此，对于常规招商是很难成功的，其中最关键的因素在于商家对于区域内的消费力信心不够强，从而致使商家对项目的兴趣不大。随着项目的后期展开及小区一期业主的不断入住，加上周边区域高端项目未来几年的纷纷开发，区域内未来的高品质消费潜能将逐步展现。第二部分：战略分析（SWOT）优势和机会点：1、本案的良好品质，以及项目区域内未来几年会有更多的高端项目展开，高端商业配套在区域内可以得到认可和发展；2、网点建筑品质好、配套齐全，能够展现商业档次；3、实行零租金政策，可以降低商家的前期成本风险；4、在项目后期销售当中，相应所作的各类推广活动，将吸引大量的客户到来，带来一定的商业机会；5、项目位于近郊区域，随着汽车车有量的增加，近郊旅游的人群不断增加，对于郊区消费，带来极大的便利；6、区域周边拥有的优越生态环境，为高品质商业提供环境基础。问题和威胁点：1、地段相对较偏，原有的区域没有商业的氛围。2、道路、停车位等都需要能够满足更大的需求。3、现有入住率不高，周边消费人员不多。4、店面较小，且基本为沿街单层开间，规模有限，较难支撑人气旺的大型商业主力店，不利于形成商业规模集群。5、商业并不能只考虑利益问题，其必须衬托我们别墅的优雅，二者必须协调；第三部分：项目定位鉴于上述市场分析，经综合研究考虑，得出项目的整体定位如下：一、市场定位城市级目标性商业，但部分考虑社区配套功能。商业整体可以划分为三级：1、社区级商业2、区域级商业3、城市级商业（城市级规模性商业、城市级目标性商业）首先，当前项目入住率低，且即便后期都入住，总体消费支撑仍然有限，因此纯社区级商业很难成活。再者，项目周边目前居住与商业氛围均几乎没有，区域级商业的业态定位对本案也无法成立。因此，既要支撑项目品质，又要保证商业成活，突破口只能在城市级商业上做文章，很显然我们不是规模性商业，所以，项目的市场定位第一步确立为城市级目标性商业，但是由于该商业作为项目的配套出现，所以，整个的商业当中适当的考虑社区服务配套。　　　二、经营定位　　　　　前面，我们确立了商业定位为城市级目标性消费。而作为我们项目本身的特点，造就了项目经营定位的特殊性。首先，我们应锁定较高层次的消费群体：一则，该部分群体的消费不受时间、空间限制，便于商业在本案实施；二则，其消费追求品质化、差异化，而该种特色商业，也恰恰是与我们项目匹配的；三则，项目良好的周边生态资源环境也为高端人士颐养身心提供了有力支撑；商家目标市场消费群体定位与项目目标客户相匹配，在商家客户的服务对象方面，我们拥有共同的消费群体：企业老板+外资高层+政府高官+城市精英商业形象定位鉴于项目的市场定位以高端消费群定位，主要满足城市高端人群私密生活、社交场所消费的需要。整体形象给大众的感觉要高贵、优雅、有身份感。但同时也要保障整个项目的私密性和安全性。经综合分析，我们建议主力店为高端私人会所，采用“高端私人会所+特色纯正餐饮+休闲理疗”模式，商业服务为主，高端商品辅助，这与项目的特点是完美匹配的；经营业态成份比例划分为：“四、三、二、一制”，即会所占四成，特色餐饮占三成，休闲理疗占二成、社区服务配套占一成。业态定位城市高端私人会所制定高端群体圈，采用会员制，服务内容根据客人的实际需要定制，提供高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务，作为企业家和各界精英休闲会客与商务恰谈的理想选择。该会所将作为整体商业的主导。特色餐饮：以纯正地道的法式、意大利、西班牙等特色餐饮为主，中餐方面考虑口味与材料纯正的崂山地方名吃等。休闲理疗：艺术中心，女子修身会馆，特色理疗吧。社区配套小型百货便利店、高档宠物医院经营特色高端+特色+时尚+休闲我们把整个商业顾客消费的特征定义为高端私密会晤及休闲娱乐结合，特定的、与身份相匹配的的高端私人会所与特色的、时尚的餐饮娱乐项目，强调商业品牌与住宅项目高端定位结合才有可行性。其他意义高端会所的入驻，不仅盘活整体商业，其目标客群的聚集，对项目的整体销售将是十分有效的增益。因此，建议以3年免租优惠措施与一线高端俱乐部进行合作洽谈。第四部分：招商策略项目整体招商策略：结合百通香溪庭院极具特色与品质的建筑外观、项目本身及周边项目的高端客户群体、以及项目优越的自然资源等商业诉求点，重点洽谈高端会所进驻，并以此为依据进一步吸引其他商家进驻项目。设计招商宣传手册设计制作内容详实的招商手册，阐述项目的定位与项目特色，及运营策略，作为项目的宣传资料。利用信息资源，直接到目标商家客户，进行商业合作洽谈采取定人定点的方式，联系并拜访品牌商家，进行定向招商。商业氛围营造配合装饰商业街门面及商业前广场，烘托现场气氛，树立起一个全新的形象。即有利于商业招商，同时对当前销售也起到配套形象支撑作用。招商进度安排时间招商进程工作内容招商第一阶段·确定招商面积及经营品种、业态划分；·楼层平面效果图确定；·搜集目标商户信息；·设计制作招商宣传册；·确定租赁协议等各类合同条款；·点对点进行主力会所的招商洽谈；招商第二阶段·发布招商宣传，增加市场吸引；·各品牌店直招；·筹备主力店、品牌店现场签约仪式；当前首先将店面门头及前广场进行整体包装，塑造商业氛围，即为招商服务也为房屋销售提供支撑。第七部分：现场配合东边商业包装一杯苦咖啡沉淀商海的思绪随着缥缈的香气，飘逸西边包装一道风景，一种心情，花一样的超市包装前广场包装谢谢！