联发龙湾项目构想联发龙湾项目构想2010.01首先，认识项目我们对项目的四点研判[第三只眼睛看项目]1、规划评述关键词：气质天成，规划略显遗憾两公园：项目外市政公园和项目内东首公园将本项目几近揽抱，美不胜收。产品：小高层和高层这两类产品的规划能使充分领略水景湖景的秀美，尺度合理。略显遗憾的是连排在规划上过于拥挤，路网系统不甚合理，作为担当提升项目价值的功能，而力不足。景观面：项目南边为小高层，北边为高层，在规划设计上考虑了日照的因素，但因为主要景观资源在北面，如此南低北高的规划使得小高层的外部景观面受到制约。2、外部机遇关键词：带来机会，也带来竞争文化路大桥：已经合龙的文化路讲大大缩短江夏至武昌的距离，也将成为两者间的主干道。高校：毗邻武大东湖分校，带来客源的同时也项目气质内涵的可塑性。文化大道项目：大桥的即将开通使得周围竞争项目纷纷上马，提高了大桥区域项目的关注度，也加剧了竞争。3、区域特质关键词：优劣兼具生态环境VS生活配套：极其优越的生态环境，是优势。生活配套如医院、教育、中环线夏大商业等都很缺乏，是很大的劣势。两江本汤逊武玉龙岛花湖道案湖园纸阳光海大银河湾南湖VS汤逊湖VS江夏：汤逊湖介于南湖岸道公澳门山和江夏之间，获得两区域溢出性客户和路庄汤逊渡梅南山湖汤逊湖山上倾向性客户机会。居庄道宜家汤江臣大美加·湖滨新光夏城西岸VS东岸：汤逊湖东岸因其与光谷的阳大融合，集聚了众多优质项目，市场认可度道也较高。而汤逊湖西岸属于刚起步阶段，相比之下，两者落差很大，东西失衡。4、开发节奏关键词：因势利导，配套先行本项目规划设计已经成型，施工已近开始，规划设计已经无法调整，在现有基础上如何完善项目配套，从而提升项目附加值，另外根据项目营销推广，制定合适的开发节奏，都是能否顺利实现项目销售的必要条件。其次，提升项目我们对项目的几点思考？价值是否有提升空间?——答案是：可以提升，但幅度取决于我们的核心开发战略目标。三个基础条件：（1）天生丽质——环境（湖景，公园）/规模地处汤逊湖畔，规划有市政公园，环境优越，占地260亩，具有一定规模。（2）师出名门——开发商自身/规划/施工/园林/物管等投资商、开发商属相当实力企业，项目规划上可圈可点。（3）精工品质——产品户型/配套设施/用材工艺等产品面积较为合理，在配套设施和用材工艺等方面需完善和提升，以求项目精工品质特点得以体现。项目的核心价值在哪里？——是湖景？是公园？是大学？是区域前景？——我们归纳为一种生活。城市慢生活AND城市漫生活是一种追求闲适生活的态度，是一种宽容健康的人生心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信，是弥足珍贵的生活品质。充满随性浪漫的生活方式，是都市繁忙人内心生活追求的最深刻写照。项目的定位是什么？——市场定位？客群定位？价格定位？形象定位？汤逊湖项目的定位转移：档次高端豪宅为主中高档产品主要为别墅、洋房、多层主要为小高层和高层目标客群主要为投资型、高收入人群主要为自住型和改善型价格主要特点：高端低价主要特点：价格走高本项目的初步定位建议——市场定位：中高档湖畔人居样本——客群定位：中高收入人群：教师、周边住民、企业员工、退休人士等——价格定位：4000-4500元——形象定位：烂漫、秀美、优雅、闲适再次，项目突围我们对项目的六大战略性建议1、界定/宣扬项目所属区域——南湖板块vs汤逊湖板块（价值提升的第一步）南湖板块：成为近年的一个热点区域。目前总体的销售情况也较好，随着交通和配套的成熟，板块认可度越来越高，价格区间5500-6600元。汤逊湖板块：近年产品往中档多元化方向发展。借助与鲁巷之间便利的道路设施，依托光谷产业经济和众多高校，亦成为一片住宅的热土。价格区间：3500-4500元（不含别墅类产品）。对本项目的思考：处于汤逊湖西面，非汤逊湖板块核心区域，区位从严格意义上而言，属于汤逊湖板块，但非成熟核心区域。在板块和区域的诉求上：诉求本项目为南湖板块，站上相对较高的价位。于消费群体而言，在心理上价格抗性相对较小。2、确定战略重点——保证速度，价值提升。（尤其是第一期小高层出速度，第二期联排拉价格，第三期高层出利润）3、形象先行——企业形象，区域形象，滨湖形象，售楼处形象等通过设立工地围墙和发布汤逊湖、南湖、江夏等高炮户外诉求企业的品牌形象，生态的区域环境、秀美的滨湖景观，以及售楼处的包装布置、项目诉求，使得项目形象和气质高调显现。4、配套上下功夫，产品上改善，包装上升华针对生活配套不足，在项目内增加社区配套项目，如社区商业、社区卫生站、便民中心等等；在产品上加以品质的提升，如建材品质的提升、智能化的提升、住宅公共区域的提升、园林景观的提升等等；在包装上充分整合项目价值支撑体系，整合出击。5、扎实运作——找客户，不是单纯地坐销，需要有效地需求客户。围绕南湖、汤逊湖、江夏甚至武汉三镇其他区域，扩大项目的市场信息面，深化项目认知，由面及点，挖掘有效性需求客户。6、项目现场暴露度——尤其是在开发节奏上以两公园的建设为先项目的现场暴露度主要通过文化大道和大桥得以呈现，所以，在施工节奏上优先对市政公园和项目公园进行施工，其次联排、沿湖畔高层，如此整个项目的景观和建筑美感得以充分的呈现，文化大道的车流和人流，为之瞩目。推广阶段建议：10.03－10.0510.05－10.0710.08－11.0511.6-11.1212.01-12.12形象期蓄客期强销期二次强销期持续期现场包装细分客户集中推广集中推广活动营销市场试探针对性推广活动营销活动营销消化客户客户积累客户积累消化客户消化客户推广费用建议：根据年度目标销售额取费，单价按4000元计算，费用取点按不同阶段有侧重，如下图，总计推广费用：1512万2010年销售6万方，费用按2011年销售14万方，费用按2012年销售9万方，费用按2.0%1.2%1.0%60000*4000*2.0%=480万140000*4000*1.2%=672万90000*4000*1.0%=360万户平活销户平活销户平活销外面动售外面动售外面动售资资资料料料30%40%5%25%40%35%15%10%25%40%20%15%1441922412027023510067901447254以以上上仅仅为我们对项目的为我们对项目的要点性要点性思思考和要点性考和要点性思思考考建议建议，，我们我们期期待待能与能与贵贵司进司进一一步步沟沟通通后后对对方案方案进进行行细细化。化。