2010年商业地产市场报告恒达·投资战略部2010.5.17目录?全国市场一季度商业市场概况一季度办公市场概况商业地产政策市场资讯?苏州商业市场?吴江商业市场全国市场2010年一季度全国商业市场简述2010年第一季度，全国主要城市商业销售市场供需大幅度下降，除上海和成都销售均价保持平稳外，其他城市商业销售价格均有一定的上涨；同时，大部分城市商业租赁市场租金报价继续攀升。销售市场方面，受到农历春节假期影响，加上09年4季度商业市场供求的放量，1季度全国主要城市商业销售市场供求出现了较大的回落。但由于市场对于商业物业投资需求的增加，使得商业成交价格稳中有升。从租赁市场来看，09年4季度在经济向好、投资优惠政策临近期限、消费市场进入旺季等综合影响下，商业租赁出现租金面积齐上涨的景象。而随着节假日消费旺季的到来，2010年1季度全国主要城市商业租赁市场租金保持了走高的趋势，空置率也不同程度下降。上海：供求双双下滑，销售市场仍供不应求。租金持续上涨，租赁市场吸纳较好。北京：供应严重不足，销售均价连续反弹。租金逐步回升，租赁市场需求回暖。深圳：零售商积极开展拓店计划，时装和家电零售商在深圳零售市场表现尤为活跃，现有商铺空置率继续下降。在需求增加、空置率下降的带动下，租金有所回升。广州：租金再度走高，空置率环比下降。杭州：成交大幅下跌，销售单价创新高。租金增速放缓，空置率继续下降。成都：销售均价连续下滑。租金有所下跌，空置率持续上升?一季度商业物业市场销售数据?一季度优质商业租金及空置率变动2010年一季度全国写字楼市场简述受到春节假期影响，加上09年4季度写字楼市场供求的放量，1季度全国主要城市写字楼销售市场供求出现了大幅的回落。但由于市场对于写字楼物业投资需求的高涨，使得写字楼销售市场连续三个月出现供不应求的现象，2010年1-3月，北京、上海、广州及深圳四大城市写字楼销售市场的供求比分别为0.36、0.62、0.49，同时写字楼成交价格均不同程度上涨。随着国内及全球经济的持续回暖，在内资企业保持旺盛需求的过程中，外企需求也明显上升，主要城市甲级写字楼租赁形势好转：租金止跌回升，空置率也不同程度下降。2010年首季交易活跃，预示着伴随经济逐渐复苏，写字楼市场需求可回复金融危机前的增长趋势。写字楼市场在房地产市场中的地位将突显出来，企业及投资者会持续关注发展越来越高端和成熟的写字楼项目。上海：09年下半年供求放量，1季度供求明显回落，均价反弹。甲级写字楼租金环比上升，空置率得到进一步改善。北京：2010年1季度北京写字楼市场基本面向好，市场动力充足，需求上升，整体租金报价继续回升，空置率逐渐下降。杭州：2010年1季度杭州写字楼市场整体交易不乏活力，特别是一些前期空置率较高的楼宇吸纳量及成交量明显改善。相当一部分业主信心的恢复使得市场租金水平继续回升。广州：2010年1季度珠江新城商务中心区的保利中心约6.6万平方米的写字楼物业交付使用。广州甲级写字楼市场的总存量达191.29万平方米。经济的平稳增长以及新物业的投放使用刺激了租赁需求的有效释放。本季度全市甲级写字楼的吸纳量约50,000平方米，环比增长3,200平方米。深圳：销售均价攀至08年1季度以来新高，突破3万/平方米大关。租金逐步回升，新增供应小幅拉升空置率。成都：销售均价连续四个季度上扬。随着市场需求的上升，租金开始稳步上升，空置率小降。?一季度写字楼市场销售数据?一季度甲级写字楼租金及空置率变动商业地产政策?吴定富：险资投资不动产将很快出台（2010.4.14第一财经日报）保险资金进入不动产实战阶段，或将渐行渐近。13日在出席“北大赛瑟论坛”时，中国保监会主席吴定富对媒体表示，保险资金投资不动产的文件将很快出台。　　而在上个月，保监会发出的信号是，该文件的出台“尚无时间表”。不过，对于“很快”这个字眼，一位业内人士对《第一财经日报》表示，这要看怎么来理解，“一个月也叫很快，两个月三个月也可以理解为很快。”　　无论是“两会”期间，还是刚刚结束的博螯亚洲论坛，地产楼市都成为最热门的话题，监管层针对房地产市场的调控政策频频出招。在这样的大背景下，保险资金不动产投资何时正式进入实战阶段，颇令市场敏感。　　“随行就市”的时间表　　其实早在2005年，国务院批准保险资金间接投资基础设施领域时，对于保险资金如何投资不动产，保监会以及业内就已开始了相关研究。“投资不动产”写入新《保险法》，这意味着保险资金进行不动产投资获得了法律支持。　　不动产投资，对于保险机构来说，这意味着从过去只能投资于金融产品，转向产权和股权投资，是在投资渠道上的新突破。　　不过，对于保险公司以何种方式进行不动产投资，这几年来一直处于不断探索和研究之中。就外部环境而言，从2005年到2010年，无论是保险市场本身，还是不动产领域以及与之相关的宏观政策环境，已发生了很多变化。?　　而保监会对保险机构投资不动产的思路，也在发生着变化，并最终体现为目前的“三不准”：不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发。而具体的投资方式、投资渠道以及投资主体的要求，则在《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产试点管理办法》等相关配套文件中进行了详细的规定。　　本报从有关渠道获悉，其实早在今年2月，《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)便已递交保监会主席办公会进行讨论。而关于该文件的发布时间，从“两会”之后，到“五一”前后，已有多个流传的版本。　　但是，据一位知情人士透露，目前保监会内部对于《办法》中关于保险机构投资不动产的相关规定仍有不同意见，仍在讨论之中。　　险资的投资时机　　在昨天的“北大赛瑟论坛”上，中国人寿资产管理公司董事长缪建民表示，房地产投资在国际上是保险机构配置的大类资产，但是在中国情况特殊，“它是民生问题，不是投资问题。”　　而正是基于这样的中国特色，保监会对于何时正式放行保险机构进行不动产投资，一直持谨慎态度。在监管层房地产调控政策趋紧的宏观背景下，保监会出台相关文件，可能将更加体现“择机发布”的考虑。据上述知情人士透露，“恐怕一个月之内还难以出台。”　　一位保险公司高层曾撰文指出，保险资金运用要善于根据宏观经济形势和保险资金特征，适时调整投资策略，挖掘创新渠道和新投资机会。　　保险公司显然没有被动地坐待不动产投资开闸，而是在现行规定范围内，寻找着或对不动产投资进行各种可能的尝试。?商务部积极推进大陆资本赴台投资百货零售业关键字：商务部推进大陆资本赴台投资时间：2010-04-04来源：每日商报商务部副部长姜增伟日前在“两岸百货零售品牌经营高峰论坛”上，鼓励台商加大对大陆百货零售业的投资与合作，特别是加大对大陆农村及西部地区的投入，以抓住大陆百货零售业市场商机。不过，面对大陆资本目前还不能赴台投资百货零售业，姜增伟也表达关切。据了解，面对大陆庞大的内需市场，台湾“经济部”也积极在ECFA协商(两岸经济合作架构协议)中，争取将批发零售业纳入对陆资赴台投资开放的清单内。而对此，姜增伟也回应说，服务业贸易本来就在ECFA协商的清单谈判范围内，目前相关的工作都在处理中。姜增伟还希望两岸的百货零售业，除了在传统领域合作外，未来还可以在低碳经营、信用消费、电子商务等领域形成具有广泛品牌影响力和创新能力的两岸商贸流通企业。?商务部:加快住宿业转型大力发展经济酒店（2010.3.30全景网）3月30日讯商务部日前出台了《关于加快住宿业发展的指导意见》，表示将加快促进住宿业转型升级，全面提升住宿业服务水平和国际竞争力，并鼓励大力发展经济型酒店。　　《意见》认为，当前住宿业存在行业发展缺乏统筹规划，高中低档业态比例不合理；行业集中度偏低，难以形成规模效应；从业人员专业技能有待提高；行业自律有待加强，服务规范化水平需要提升等问题。为适应新形势，迫切需要加快住宿业发展，全面提升住宿业服务质量，推动住宿业转型升级。　　《意见》提出，要以满足顾客需求为导向，以提升饭店服务质量为核心，以品牌化、连锁化、便利化经营为重点，力争到2012年实现住宿业营业额年均增长10%以上，全行业节水节电20%，每年新增就业30万人。并大力发展经济型酒店，创建“绿色饭店”，逐步形成一批年营业收入超过百亿元的大型饭店企业集团和超过10亿元的特色饭店企业。　　《意见》还从科学规划、发展经济型酒店、节能环保、品牌培育、改善服务、法规建设、人才培养、发挥协会作用以及完善落实相关政策等九个方面对加快发展住宿业提出了具体要求。?北京零售业新规：商场休息区面积占比至少1%（2010.3.18北京商报）商场难寻休息区、试衣间内无试衣镜等零售场所中的不人性化现象将被禁止。昨日，记者在北京市新版“零售业服务质量规范”草案中看到，新规范重点对商业服务的细节做出了明确规定。另外，作为地方性标准，此次服务规范根据行业发展情况，首次将建材、工厂直销店等纳入管理范围中。根据起草的新规范，零售企业服务台服务人员要掌握英语、手语，服务台要在醒目位置公示社会监督或消费者投诉电话，不适宜设置服务台的小型商户，要配有专职接待服务岗位，并挂牌向顾客明示。　　零售场所除要设有服务台为顾客提供及时帮助外，休息区成为考察商家服务意识的另一个方面。根据记者调查，多数购物场所尤其是老商场、超市，普遍面临休息区不足问题。正在起草中的新规范提出，零售场所的休息区要不低于营业面积的1%。按照一家商场两万平方米的营业面积计算，休息区应不少于200平方米。对于商家促销时虚假降价、先涨后降等不诚信问题，新规范要求降价商品要使用降价价签，如实标明原价、现价、降价原因、降价期限等项目。　　据了解，即将出台的零售