阜新县房地产项目分析报告目录?第一章阜新县概况?第二章阜新县房地产现状?第三张消费群体分析?第四章项目分析和建议?备注第一章阜新县概况自然状况经济状况城市配套小结1-1阜新县自然状况?阜蒙县史称“蒙古贞”，1904年设阜新县，1958年成立阜新蒙古族自治县。位于辽宁西北部，北与内蒙古交界，西、南、东三面分别与朝阳、锦州、沈阳相连。总面积6246平方公里。有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯等14个民族，74万人口，其中蒙古族占20％。是辽宁地域最广，产粮最多的县之一。?2009年，全县生产总值实现72亿元，比上年增长26.3％；全社会固定资产投资完成41.5亿元，比上年增长76.4％；财政一般预算收入实现2.44亿元，比上年增长17.3％；农民人均纯收入实现5390元，比上年增长6.8％。1-2阜新县经济状况?农业阜蒙县植物资源有800多种，木材蓄面积达300多平方米。农作物主要有玉米、高粱、花生、大豆等10余种。其中玉米种植面积达220万亩，粮食总产量102万吨，油料总产粮17.3万吨。?矿产境内黄金、煤炭、铁矿石、石灰石、玛瑙石、麦饭石等矿产资源丰富，已探明矿藏达29种190多处。?工业有冶金、化工、轻工、机械、建材、食品、采矿、建筑等20多个行业。其中“三沟”牌系列白酒、蒙医药、“东祥”牌食用油等20多种产品被评为省优、部优产品，有的已获国际食品博览会金奖，产品打入国际市场。?旅游文化古迹有距今8000年的查海遗址，被考古界称为“中华第一村”，玉龙故乡；有被称为藏传佛教中心的瑞应寺；境内的塔营子乡被确认为“三丰故乡”；有被誉为“东方一大奇观”的海棠山摩崖造像等。?其他城建、交通、通讯事业发展迅速。京沈、广奈、沈阜公路贯穿全县，新义、大郑两条铁路经过县境，可直达北京、沈阳、锦州等大中城市和环渤海各港口。城乡电信传输畅通，商业金融繁荣，文化教育、科学卫生事业蓬勃发展。1-3阜新县城市配套1-4小结?阜蒙县是辽宁的塞北明珠，阜新市是全国经济转型唯一的试点市，阜蒙县位于阜新中部，近水楼台先得月，佛光普照的蒙古贞大地一定会为中外客商带来商机带来好运。第二章阜新县房地产现状房地产现状产品现状在售项目小结2-1阜新县房地产现状?阜新县现有在售项目少，09年未有新开盘项目，因此压抑了市场的有效需求。?县城内棚户区居民多，多数等待拆迁回迁。?阜新县近几年接受几项大的工业项目，因此周边辐射范围较广，对房地产市场有部分需求。?市场上本地开发公司为主，外地公司为辅。?本地公司开发产品品质较低，缺少统一规划，属房地产初级施工阶段，无营销理念。2-2阜新县房地产产品现状?市场上产品开发以多层为主，小高层极少，新建楼群立面较新但多数无较好创意。?园区建设无较好规划，无绿化建设。?在户型面积多在60—120平，多数产品60-90较为畅销。?无营销理念，推广手段单一。?物业管理水平普遍低下，服务较为初级的保安保洁。2-3在售项目分析项目名称；金贵家园项目概况：占地22万平，建筑面积34万平，约5000户，多层无小高层，院内景区相对较好销售情况：销售状况良好销售价格：2009前1600元左右2010年2390元（2\3\4层）房源状况：基本无房源，仅剩几套开发公司：沈阳金圣达房地产开发公司备注：建筑风格和园区建设在县城较好，房地产公司口碑较好2-3在售项目分析?项目名称：湖畔花园?项目概况：3期多层7栋户型41-124平主力60-90平?销售状况：5月中正式销售?销售价格：2380元（1-4层）2280元（5层）2180元（6层）?房源状况：销售状况良好1-4房源紧张?备注：本地开发商，工程质量很有口碑2-3在售项目分析其他项目?阳光花园（预建项目）项目概况：2栋临近农贸大厅建高层质量好备注：未开盘未定价?一品锦绣项目概况：一期6栋240户位置在民族街西侧玉龙路南户型：70-115平主力户型：85-95平容积率：1.65左右开发商：阜新康大房屋开发有限公司备注：未正式开盘未接受预定大约6月末开盘2-4小结?产品结构太单一，多数以多层为主打，小高层建筑少。?房地产市场提升空间很大，如产品质量、产品规划、建筑风格等。?由于开发量较小，抑制了部分需求。第三章消费者群体分析群体分类收入状况目标人群小结3-1消费者群体分类?1本地公职居民40%?2周围乡村城迁居民30%?3私营业主15%?4产业带人群10%?5其他5%3-2收入状况家庭年收入3-3目标人群?收入状况：年家庭收入3万以上?主要人群：本地公职居民（2万以上）周围乡村城迁居民（2万以上）私营业主（3万以上）产业带人群（2.5万以上）3-4小结?工业和农业为主外加旅游资源的阜新县居民收入状况一般，承受购房能力和房价相符，目标客户群为年收入较稳定的公职人员和收入相对较高的私营业主。此外城迁居民收入状况虽不稳定，但城迁已成为一种趋势，所以是销售的客户潜在相对大的群体。第四章项目分析与建议项目概况SWOT分析项目建议小结4-1项目概况地理位置附近为农贸市场（经营状况以早市批发为主，平时客流量不大）4-2SWOT分析4-2-1项目优势分析?1、从阜新县经济上看，近几年在建部分工业工程带来了新的商机和就业机会，新企业的入驻也会带来人流，这将增加房地产的潜在消费群体。?2、项目附近是市场（农贸市场）规模不大，有改造的空间。?3、位置在中小学附近，有学校作为依托，潜在市场大。?4、2009-2010年城镇内建设楼群数量少，部分刚性需求未达到满足，市场需求量比较大。4-2SWOT分析4-2-2项目劣势分析?1、未拆迁户300户左右，并且有大量门市，动工难度和时间相对较大。?2、居民多数期望回迁，对补偿金价格期待过高（3000元）?3、地理位置稍偏，不在县中心地带，生活配套仍不齐全，医院、超市等距离本案稍远。?4、房价较低，利润空间小。?5、项目总体量不大，不容易形成集群效应，对树立项目品牌形象造成一定阻碍。?4-3项目建议4-3-1产品定位?1、产品功能定位由于阜新县市场居民接受的房源类型以多层为主，开发商顺应需求应以多层为主，不超过7层（同类竞争产品多为6层），适应产品差异化，建议附加小高层，且户型以60平-90平为主。?2、形象定位相对高端的品牌形象?3、名称略4-3项目建议4-3-2项目定位?优质化小区：即近市场，近学校，功能设施齐全的高档小区。?以良好物业为依托，设备功能较先进。?园林绿化景观设计完好。4-3项目建议4-3-3定价策略?影响价格的因素主要有三个，即成本、竞争、目标人群。成本是地价、建安、税费及其他费用的总和。竞争指的是市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。目标人群，指房地产的销售对象即受众，的收入水平及他们所能接受的价格。?成本在价格策略中起到主要作用，而竞争和目标人群在价格策略中只是辅助因素。但对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。?具体定价略4-3项目建议4-3-5推广策略4-3-6销售方案项目执行期提供4-4小结?总的看来，阜新县房地产市场处于起步阶段，居民对住房的消费意识还很保守，停留在基本要求范围上，房地产的营销水平很滞后。随着经济水平的不断发展，阜新县的房地产发展空间还很大。?就目前形势，本项目的开发应以市场为着眼点，尽早尽快进入市场，抢占先机。?项目开发不宜过于高端，顺应市场需求树立品牌形象。备注----旧城改造和房地产开发项目简介?一、自然情况：?阜蒙县位于阜新市和新邱区之间，按照”三位一体”总体规划，结合阜蒙县的总体规划(2001-2020)和阜蒙县城市建设“十一五”发展规划设想，加大基础设施建设及旧城改造的投入，用较短的时间改变城市面貌。?二、开发地段及建设内容?(一)客运站路南段?地理位置：该地段位于阜蒙县客运站(中华路)南侧，北至中华路(原文化路)，东至民族街，西至富民街，南至南环西引路，占地面积9．5万平方米。?开发地段的具体情况：占地面积9．5万平方米。拆迁37000平方米，住户512户和一个小型工厂。拟建情况：该地段拟建面积14．25万平方米。其中住宅：12．9万平方米，商业网点1．35万平方米，容积率1．5，建筑密度47％，绿化率32％，拟建住宅1650户。?(二)人民大街北段东侧?地理位置：该地段位于阜蒙县人民大街北段东侧，西至人民大街，东至繁荣大街(沟奈线)，南至北环路(北新路)，北到北外环路。沟奈线是省道穿过县城的主干路之一，北新路是阜新市和新邱区穿过阜蒙县的主干路之二，交通四通八达。?开发地段的具体情况：占地面积25．8万平方米。拆迁情况：拆迁面积9．4万平方米，拆迁平房8．42万平方米，其中包括一个工厂，楼房0．98万平方米。拟建情况：该地段拟建面积39．8万平方米。其中住宅36．15万平方米，商业网点3．65万平方米，容积率1．5，建筑密度46．5％，绿化率31．5％，拟建住宅4617户。?(三)北新路西段两侧?地里位置：该地段位于阜蒙县城西北，北新路西段两侧，南至文化路，北至北外环路，东至民族街，西至文体街，南侧中华路、北新路是“三位一体”通往阜新市和新邱区的主干路，现已修完通车。?开发地段的具体情况：占地面积28．9万平方米。拆迁情况：拆迁面积10．6万平方米。拟建情况：该地段拟建面积45．2万平方米。其中住宅41．05万平方米，商业网点4．15万平方米，容积率1．56，建筑密度47．2％，绿化率32．6％，拟建住宅5428户。