目录目录?第一部分：项目情况介绍?第二部分：项目营销策略分析?第三部分：营销模式归纳?第四部分：项目问题探讨第一部分项目基本情况第一部分项目基本情况?地址——成龙路东山国际大道?投资商——中铁二局、华信怡和?开发商——成都华信大足房地产开发有限公司?规模——规划占地面积3平方公里，建筑面积约300万平方米?建筑类型——多层、小高层、花园洋房、叠拼、独栋?特色配套——艺术中心、婚庆公园、中央商业公园带、剧院广场、小岛广场、国际学校等总评：郊县的超大规模、齐全配套的生态社区。项目情况项目情况区位投资商?龙泉——“成都的后花园”?中铁二局集团——知名度高、资金雄厚项目位于龙泉驿区东山脚下，距市中心18公里，成渝高速公路、成渝铁中铁二局集团有限公司是国家大型路穿境而过，成昆铁路绕境而行。以成建筑施工企业，是建设部核定的工程渝路、成渝高速公路、城南高速公路、施工总承包一级企业。已成功开发了成洛路、成龙路和三环路、外环高速路上河新城、假日青城等多个房产项目，、成环路为主的“五纵三横”城市干道东和交通道路覆盖全境。山具有丰富的开发经验和较高的知名度。国际规模新配套?大规模的生态住宅城?国际城市级配套总占地面积约3平方公里，20从建设中国的“一生之城”出发平米公里的东山森林腹地，规划总，除传统社区配套外，把国际水准设建筑面积约3000万平米，规划总居计的艺术中心、婚庆公园、中央商业住人口约8万人。东山国际新城分公园带、剧院广场、小岛广场等具城为9个组团--9个风格各异的现代市标志性或片区中心的建设放进自身化居住小镇。8车道车山国际大道整体规划中，保障生活体系更具城市，30万平方公里亚洲婚庆公化文明，舒适度升级。园，100亩六国主题公园，更有4.5公里长芦溪河从整个社区潺潺流过。一期一期AA区总平区总平图图?项目共计9期，分5年开发，其中一期Ａ区为目前在售部分，也是项目推出的首批房源．?一期A区位于项目的核心位置，有最优的景观和最丰富的配套实施，因此该部分单位属于项目的较优单位。?因此该项目意在通过优质产品在市场上造成强烈反响，树立项目高品质形象。一期A区客户客户情况情况?东山国际的主力购房群体龙泉本地人成都养老人士部分休闲度假人群（5+2生活模式）经济实力不强的群体（白＋黑生活模式）推售推售情况情况?A区开发约11.5万㎡，整体呈11大围合式布局，内部局部围合，所+1层9有住宅均带电梯，产品形态包括+1层64+1、6+1、9+1、11+1，共计+1层4658套，以多层占主体。+1层?首批次推出均为大面积户型，电梯公寓101-150㎡，多层主要为130-147㎡，洋房集中在160-175㎡.?首批房源价格有所差距，起价2800元/㎡，目前均价3300元/㎡。?开盘当日即实现销售533套，销售率达81%，刷新了成都楼盘开盘当日的销售记录，而项目提前一周进行房源全亮相和房价全公示，这种所有房源、售价一次性全面公开的销售模式也取的了较好的销售成绩！开开盘回顾盘回顾?10月14日出价格?10月21日开盘?第一部分：项目情况介绍?第二部分：项目营销策略分析?第三部分：营销模式归纳?第四部分：项目问题探讨第二部分第二部分项目营销策略分析项目营销策略分析总体营销回顾媒体推广营销策略事件营销推广策略概念营销其他展示总体营销策略总体营销策略回顾回顾10.21－至今9.21－10.208.11－9.206.20－8.53.21－4.133.20之前东山品质塑强势推广、住宅示范单房交会、造、市中心产品预览会位正式对外关键事件客户初步接待点正式进一步蓄客公开并公布营销、展公交站牌积累开放、拓宽建立项目高首批房源价示东山成等的铺排东山国际推广渠道品质形象格熟配套新城高调入市东山初步面世高调入市多渠道宣传拔高项目形象全力蓄积客户开盘热销营销营销强强度分析度分析重要营销节点房交会上项8.12产品预览会并开始收取诚意金10.21一期A目正式亮相区开盘4月5月6月7月8月9月10月11月12月威斯顿联邦大厦7.22市内接待点10.14样板间公临时接待点开始启正式开放开并公布价格用营铺垫期品牌导入期潜伏期强势蓄客期开盘热销期持续销售期销强★★度★★★★★★★★★★★★★★1011之前4月5月6月7月8月9月月月营销强度结果用“★”表示营销营销节奏节奏营铺垫期品牌导入期潜伏期强势蓄客期开盘热销期持续销售期销★★强度★★★★★★★★★★★★★★1011之前4月5月6月7月8月9月月月营公交站牌、市内接待点、报纸、户外报纸、公交站报纸、房交公交站牌、报纸、户外、住销报纸、户外、、网站、公网站、牌会、户外、博会、渠公交广告、产交广告户外、活动、网站道品预览会活动报纸商报、商报、华西商报、华西商报、商报、华西、晚报、日报、晚华西、华西选报择晚报报纸高频率少量的高频率较大频少量的版的半版整版和的整版率的整整版面为主跨版为主版为主总体营销回顾媒体推广营销策略事件营销推广策略概念营销其他展示推推广策略广策略?大地覆盖计划——占位、抢夺客源?片区整合计划——挖掘片区价值?媒体推广计划——营销推广?关键事件营销——眼球经济?整合增值举措——提高产品附加值重在拔重在拔高高形象形象、、掌握话语权掌握话语权大地覆盖大地覆盖（（多多渠渠道道推推广广））报广户外公交站牌道旗网站?线上房交会住博会产品预览会横幅各类活动外展?线下市中心售楼点等片区片区优势优势整整合合?位置——龙泉地处成都近郊，也是成都向东的必经之处。?发展——随着近几年成都向东发展战略的逐步实施，龙泉在交通、经济、生活的各个领域，与成都之间的联接得到了极大的加强。?交通——在交通方面，4条主干道从成都直达龙泉，发达的路网体系大大拉近了龙泉山与成都的距离，而龙泉驿区在经济、产业、交通等各方面与成都的进一步融合，使龙泉山已然成为成都的“城中山”。龙泉山下的山居生活，也由此成为一种全新的城市山居。?利好消息——龙泉驿区政府已经决定与开发商共同对成龙路（龙泉段）进行拓宽。道路改造完成后，这条全长18公里、双向8车道、命名为“东山国际大道”的高等级景观大道，将使成都与龙泉之间的联系得到进一步加强。?东山国际新城所处的位置龙泉——成都“后花园”媒媒体体推推广广?从下图中我们发现东山国际新城在媒体的选择上，仍然以商报、华西两主流媒体为主，在重要营销节点上辅以少量的晚报、日报和早报。东山国际新城广告投放表65次4频3：位2单104月5月6月7月8月9月10月11月商报华西晚报日报早报报报广广?4月——产品亮相通过“再造成都之肺”公益活动引起市场关注报报广广?4月——高调入市通过“乘直升飞机看东山“活动，迅速的打响知名度树立项目高品质形象报报广广?5、6月——形象的建立报报广广?7月——挖掘项目价值市内售楼处开放，配合软文挖掘项目核心价值；主要诉求项目的周边环境及周边硬件配套。报报广广?8月——突出产品主要诉求社区规划、配套以及专业的合作团队报报广广?9月——产品价值体现主要诉求：项目规划、项目建筑报报广广?10月——蓄势开盘主要诉求：开盘信息和项目品质报报广广?11月——活动造势通过活动渗透销售整整合增值举措合增值举措?11月1日川大附小、人民日报社人民论坛双双落户东山；?东山国际新城还将开通专用通勤班车，开通从新城到市中心的专用巴士，半小时可直达天府广场，保证您的工作和孩子们的上学方便；?地铁2号线的建设，最终将把龙泉、东山国际新城和市中心融为一体总体营销回顾媒体推广营销策略事件营销推广策略概念营销其他展示事件事件营销——活营销——活动动一一览表览表6.22“我们共建一生4.20“再造成都之10.21A之城”交响音诗在住8.12产品预览一期肺.乘直升机看东区开盘山”博会举行会4月5月6月7月9月10月11月12月7.22“一生之5.21一生之城城市城”大型音乐晚9.21与拆迁农11.18“亚洲发展模式发布会会民共庆中秋、国婚庆活动”庆4月20日”再造成都之肺“公益活动正式启动；赞助”再造成都之肺.乘直升机看东山“活动成功举行！5月21日”中国城市区域综合发展高峰论坛暨一生之城城市发展模式发布会“6月22日大型交响音诗——”我们共建一生之城“在成都第九届住博会上举行；7月22日”东山国际新城.一生之城“大型音乐晚会隆重举行8月12日”东山国际新城产品预览会“在成都会议中心盛大举行9月21日共建一生之城——龙泉宣传部、东山国际新城与拆迁农民欢庆国庆、中秋10月2日东山国际新城10首原创音乐在房交会现场隆重发布10月21一期A区盛大开盘日11月18第11届亚洲婚礼文化节（中国成都）隆重举行日活活动造势动造势?利用公益活动的影响力打响知名度2006年4月东山国际新城赞助了“再造成都之肺”志愿者协会的“乘直升机看东山”的活动，使部分成都市民有机会坐直升机从高空领略成都的上风、氧源、生命之山——东山的风采。活动引起极大轰动和市民良好的反响。?产产品预览会品预览会甄别客户、树立项目高品质形象?8月12日东山国际新城将在成都会议中心举行产品预览会。活动中演唱的所有歌曲，均为东山国际新城原创作品。担纲规划设计的国际建筑大师团队将现场为准业主介绍设计思想和产品形态。预览会活动安排生动，具有较强的参与性和艺术性，亚洲婚亚洲婚礼礼文化文化节节?进一步拔高项目形象、扩大项目影响力总体营销回顾媒体推广营销策略事件营销推广策略概念营销其他展示概念概念营销——“一生之城”营销——“一生之城”?“一生之城”是一个宜居型、产业型、生态型、休闲型、成长型的可持续发展的城市区域。其显著的特征如下：东山国际新城——一生之城东山国际新城——一生之城?“一生之城”的发展理念?　东山国际新城，比肩国，起始于美国最大最成功的新际