秦风地产丈八北路项目策划方案众正地产策划2010年1月报项目演绎告市场分析架物业定位及价值展现构营销推广建议视觉表现地块分析项目位置：地处丈八路沿线,交通便捷,通达性好,昭示性强地块现状本案规划路科技二路路丈位置：地块位于丈八路沿线，交通状况良好，八通达性好；菜园路科技四路边界和地形：地形呈规则的多边形，目前正在北建设营销中心。本项目位于丈八北路沿线，高薪中央生活区板块，区域规划发展潜力大。众正地产策划项目区域概况:地块呈不规则形状，东西窄南北长；配套较为健全丈地块性质住宅用地18占地25.5亩3八.2东西长约95米2米北南北宽183.22米容积率5.9路总建面约10万平方米91.86米地表状况地表无覆着物，地上堆土较多，需进行清运交通状况沿丈八路，交通动线良好，出行便利项目1公里范围内城市综合配套设施较为健全（医配套情况疗、金融、教育等设施）地块现状凹凸不平，堆土较多、需进行处理，地质状况良好。众正地产策划项目四至:东临丈八东路、北接捷瑞新时代、南为综合市场丈183八.22米北路91.86米?项目地块南面为低层建筑，受规划限制影响较小(日照)；?项目临近主干道(丈八路)，交通通达性优，出行便利；?地块所在区域规划发展趋势良好，地块自身升值潜力巨大。众正地产策划区域发展前景：?丈八北路与科技路相连接，城西科技路拥有成熟、完善的生活配套，可为丈八北路带来共享的配套资源。本案科技一路?丈八路是城西直通高新CBD唐沿的主干道，根据市政规划，路高新该区域将成为居住集中区域。众正地产策划价值分析：片区长远规划发展能够形成较为乐观的市场前景。地段要素属于高新二次创业发展板块，沿丈八北路，地理位置优越。环境要素市场认知度和认可度高，发展目前区域环境尚可，配套较形式良好。2为完善但是档次较低，临近处在高新中央生活区外事学院，区域文化底蕴良好，居住氛围浓厚。，依托区域良好投资1发展环境，发展潜力巨大，具有发展居住地块价值、商业物业禀赋，并未来发展要素3且升值潜力巨大的规政府主导，加强区域发地块现状模化地块。展规划及城市综合配套4地上无覆着物，启动速设施的健全，板块发展度快，便于施工。潜力巨大。众正地产策划市场分析众正地产策划西安房地产市场：2009年11月全市普通住宅类物业在售均价为4978元/㎡，环比增长增长3.11个百分点；商服用房类物业价格为9518元/㎡，环比上涨1.19%；写字楼在售价格为5289元/㎡，与上月相比下滑0.41个百分点；别墅类物业在售均价为7264元/㎡，环比上涨0.46个百分点。???11月，西安商品房市场成交152.9万㎡,同比增长168.58%，环比增长7.63%。11月，西安商品房市场成交152.9万㎡，同比增长168.58%，环比增长7.63%。08年西安商品房总成交668.9万㎡，11月总销量与08年单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，2009年1-10月西安楼市销量已超18年历年全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。西安房地产市场延续此前上升态势，健康平稳运行。众正地产策划区域分析：区域热炒，为开发商争抢风度天城丈八左岸春天北本案路捷瑞新时代龙城铭园玫瑰公馆本案主要竞争项目众正地产策划个案分析：项目名称左岸春天开发商瑞泰地产物业管理暂无策划代理自己销售开盘时间待定交房时间占地面积10亩建筑面积5万平方米均价4800元/㎡总户数在550户左右，户型面积区间在45—130之间；容积率在6.0，绿化率在40左右。该项目在本区域内属低价产品，其产品无突出优势，项目在区域位置上看还算交通便捷，项目概况但项目本身并无太大交通优势，生活配套方面能满足业主自身需要但档次都不高。所以，相对周边其他大盘，其自身优势并不明显，只能以低价位在区域市场中求存，目前项目销售情况良好，也将会在价格上对本案进行冲击。营销策略一次性3个点，按揭1个点优惠。客户分析小户型以高新年轻群体以及高新投资客户为主，年龄在25--45岁之间。远离丈八北路，受车流噪音影响小，居住氛围良好；与外事学院隔路相望，人文氛围良好项目优势。自身地块面积小，自身价值很难展现，导致项目整体均价很难有大的突破（区域5400均项目劣势价）推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。众正地产策划项目名称风度天城开发商大德地产物业管理暂无西安巨铭地产策划代理开盘时间09年10月交房时间11年下半年策略机构占地面积95.7亩建筑面积31万平方米均价4900元/㎡项目位于丈八北路与科技路十字西北角向西50米左右，周边交通状况良好，出行便利。项项目概况目一期建筑面积在13万㎡；规划7栋高层，总户数在1012户，产品上虽无创新出现，但其地段优势较强，又属外事学院开发，目前工程进度较快，为本案面市后的主要竞争对手。一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、4号楼位正在认筹营销策略当中，5000抵充1万）。从一期5、6号点式高层来看，产品面积基本在60—130㎡左右，因此此部分户型客户主要客户分析以高新年轻群体客户为主（主要为自住），年龄在28--35岁之间。项目整体规模适中，户型产品丰富，通过地段及价格优势（点式高层的低价策略）引领市项目优势场，保证产品去化速度。项目劣势一期5、6号高层产品无创新，且布局较差，无舒适性可言。户外墙体广告，短信，及宣传单页。推广方式项目属性定位语：自然风度、天然而城众正地产策划项目名称美立方开发商天信房地产公司物业管理暂无策划代理前线机构容积率5.69交房时间10年7月占地面积20.8亩建筑面积7万平方米均价5400元/㎡项目概况项目位于丈八北路与科技路交汇处东北角。营销策略项目处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。客户主要以高新客户群体为主（主要为自住），同时也有部分陕北客户群体（占5%左右）客户分析，年龄在28--45岁之间。项目优势项目以精工科技社区为主诉求，通过地段引领市场，保证产品去化速度。项目劣势户型设计一般，无新意；空间利用率较低，项目科技感体现不是很具体。户外墙体广告，短信，及宣传单页。推广方式西高新精工科技社区众正地产策划项目名称捷瑞新时代开发商捷瑞地产物业管理暂定策划代理待定开盘时间待定交房时间待定认购期均价占地面积15亩左右建筑面积约6.5万平方米均价4900元/㎡项目紧邻丈八北路沿线，整体昭示性强，目前处于前期咨询阶段。项目各项具体指标暂时项目概况没有落实，整体以中小户型为主，面积区间在37-150㎡之间。营销策略暂无客户分析以高新年轻群体为主（其户型面积主要以中小户型为主）。户型产品设计合理，实用性强，吻合年轻群体需求，主打青年无压力社区概念引起市场共项目优势鸣。项目劣势产品设计无新意，无舒适性可言，公摊较大。推广方式暂无众正地产策划周边竞争单因素分析—销售策略项目营销策略左岸春天一次性3个点，按揭1个点优惠。美立方项目处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。一次性2个点，按揭1个点优惠（目前5、6号点式高层基本售罄，3、风度天城4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万）。龙城铭园所有付款方式均优惠1个点。玫瑰公馆一次性2个点、按揭1个点。捷瑞新时代目前处于前期咨询阶段，暂无任何优惠措施。解析：?结合项目自身的实际情况（自身及周边配套情况、开发商开发理念、产品形态等）决定了项目在销售过程中的优惠幅度；?项目地段因素决定了项目在后期营销过程中的战略思路；?结合项目产品形象诉求的表现、项目自身硬件配套、工程形象展示及市场客户的关注度来决定项目价值与价格的统一度。众正地产策划小结：通过上述客观分析，可以肯定上次提案中对于区域市场及项目竞争、项目自身定位分析的正确客观性。本案的主要竞争对手是区域内同等规模的楼盘，同时，周边低价项目对客群的分流不可小视。那么，处在如此的环境中，我们该如何生存取胜？寻找取胜之道：自我分析，知己知彼百战不殆众正地产策划区域价值解读：项目所在区域市场城市综合配套较为健全，其资源为区域项目所共享众正地产策划区域市场项目价值分析：通过对周边竞争项目的走访与调研，了解到主要竞争项目及客户定位具有以下特点：?周边项目都通过区域市场配套设施作为吸引市场客户关注的前提；?周边主要竞争项目产品设计无新意，舒适性差，建筑风格一般，无档次可言；?区域户型产品面积涵盖面较广，基本在37-160㎡之间，且中小户型（37-97㎡）占67%左右；?区域部分开发商的开发理念较为保守，致使项目品质很难得到提升，结合09年的市场环境，认为“没有卖不出去的房子”，所以对营销推广的重视度不够，导致项目品牌与形象很难提升；而部分项目通过加强项目自身硬件的投入赢取市场的认可（龙城铭园打造科技住宅）；?多数竞争项目客户基本以高新年轻群体、咸阳、陕北客户为主；?市场置业客户以自住为主（占78%），投资为辅（占22%）。众正地产策划本项目价值解读：?价值实现原则：通过前瞻性的规划理念，确定项目定位方向，树形象、立口碑，最大化的满足区域市场消费群体的需求。产品层面：?以设计合理，功能齐全、舒适性好的产品（45—90㎡之间）作为项目发展定位的前提，同时应加强项目自身配套的塑造，获得市场客户赞同；?另外应在产品硬件上投入（科技感和生态感），增加项目自身的筹码，为价值发展方向：销售奠定基础，但应结合项目自身实际情况进行科学合理的投入。客户层面：?户型特点上，打造舒适性强的产品，同时结合项目科技感与生态感的塑造，争取市场客户对项目的关注；?通过区别市场的产品设计与开发进行针对性的客户定位。众正地产策划小结：项目自身从体量、开发、区域配套、产品等并不具备领先区域的条件，4月份又为市场新盘上市