湖景嘉园营销策略推广策略营销推广计划推盘策略价格策略1概而言之就是寻求形象及产品的双突围【形象——突围（不湮没于常规）】【产品——突围（不沉沦于大众）】2湖景嘉园营销策略推广策略营销推广计划推盘策略价格策略3推广策略思考：考虑到目前抚州地产项目后市供应量较大，各盘的广告宣传也是铺天盖地，我们希望本案的入市形象能够较以往有所改变，旨在从同质化的宣传体系中突围，并结合项目本身的特质，树立项目与众不同的入市形象，以达到事半功倍的宣传告之效果。策略1可考虑设立推广名:增强项目识别性（除了良好的视觉表现外，好的案名应该利于推广，便于传播）3000亩梦湖、凤岗河、体育馆、梦湖公园=湖景嘉园物理定位物理案名建议：卖点不突出，案名记忆度不够，建议重新定位推广名梦湖壹号案名释义：1、凸显梦湖生态水景优势，突出本案最大景观卖点；2、凸显项目与梦湖的相对位置的唯一性；3、容易吸引抚州市民对本案的关注度，激发市民对本案的联想。策略2有针对地选择渠道媒体、创新推广方案、运用口碑操作效应从抚州当地传播市场看，存在两大特征，一是人与人之间关系相比大城市更为亲近，休闲娱乐选择相对较少，人们的活动范围较为固定，良好的口碑运作是关键；二是在主力媒体的选择上，应该要有阶段性和阶层针对性，大面积撒网反而会分散媒体攻击力。从抚州当地媒体推广情况来看，报纸、杂志广告等纸媒广告推广效果较差，户外媒体效果相对较好。当地居民人口有限，地方小，没有固定读报习惯，可以根据当地居民阅读习惯，有针对地选择主要报纸媒体进行项目前期形象推广、塑造入市形象，有选择的进行户外媒体宣传，可以扩大地域宣传面。通过创新推广方案，运用口碑操作效应，使项目形象迅速树立起来，并为当地人所熟知、认知、认可。有针对地选择渠道媒体、创新推广方案、运用口碑操作效应跨界合作（抚州当地高级饭店、酒店、娱乐场所、汽车展示销售）活动策划（根据销售节点需要组织各项会员招募、推广活动）口碑运作（俱乐部会员购房优惠政策）（与有关公司达成战略联盟成立梦湖1号会员俱乐部，会员可享受多项超值优惠或服务）媒体选择（当地具有一定影响力的主流媒体，如报纸、广播公交车身广告）8渠道选择（针对目标客户群定向销售）策略3现场包装：售楼处、样板房包装到位，营造现场奢华感，提升购房人心里价格预期。主题建议：ARTDECO风---现代与古典的完美结合，沉稳典雅又不失奢华感外部指示系统：与售楼处包装风格相统一，醒目惹眼不失档次感现场体验：营造现场奢华感，提升购房人心里价格预期专业化销售接待、物业管理服务体验，加强购买信心样　板　房通过样板房装修，强化客户的心理体验，能够帮助销售去化和提升价格空间。建议样板房数量：1套（带入户花园3室２厅2卫142平方米）建议样板房完成时间：2010年9月18日之前建议楼栋：1＃楼首选楼层建议：4F理由：项目一线临近梦湖，低部楼层即可观赏梦湖景色，充分体现湖景房的绝对优势。楼层不设太高可规避施工成本和参观风险，根据施工进度可早日建成，让客户能直接体验入户花园实际感受。10样　板　房精装修标准建议：豪华系列部分部品及品牌建议：11现场销售接待体系——专业的现场营销接待体系是一种楼盘品质的体现是一种楼盘价值的体现是一种开发商品牌的体现是一种专业度的的体现12形象标准标准化接待流程顾客看样板房来到案场进接待中心进接待中心欢送顾客样板段泊车保安保安拉门销售员销售员客服案场经理销售员楼盘介绍体验看房吸引客户突出卖点背景音乐楼盘深化停放车辆香薰绿植调动情绪贴心服务茶水点心签约销售尊贵体验环境营造送走客户13策略4系列软文炒作：保持与客户的沟通，有利于短时间内树立楼盘形象【软文炒作示意】?软文炒作主题：生态居住环境价值通路建议：抚州当地主流报纸媒体进行系列报道，策略5借助软文炒作同时，举办推广活动，公开进行会员招募，同时对老客户进行梳理将老客户也纳入会员，通过VIP认购的形式成立梦湖1号会员俱乐部，针对会员制订购房优惠政策及提供会员增值服务吸引会员，同时可解决内部关系户认购问题，为本案开盘作充分的蓄水。15营销推广计划1、营销推广总表2、开盘五件事3、媒体投放原则4、营销阶段分解1620102010年年下下半年半年营销营销推广表推广表示范区开放销销售售节节点点VIP认购10.18开盘二次加推三次加推7月8月9月9.1810月10.1811月12月182011年1月媒介策略①户外高炮/大牌媒介策略②户外引导旗/引导灯箱①当地报纸③当地报纸软文炒作推推广广线线公开发售公布④高级饭店+高级酒店/高级会所框架/4S店②户外画面更新⑤公交车身广告户外高炮⑥出租车顶灯流动广告道旗现场阵地活动策略外部指示系统+售楼处包装+示范段盛大开盘活动活动策略俱乐部会员招募活动圣诞\新年活动户外媒体开盘公告推广重点推广重点工地现场公关活动画面更新售楼现场客户维系全城同步销售道具销销售售任任务务整盘筹备3＃强制蓄水3＃开盘强销诉诉求重点求重点｛梦湖生态水景住宅｝｛开盘｝17开盘前五件事：1、售楼处内部包装2、工地现场包装3、外部引导系统（精神堡垒、指示牌、吊旗）4、形象广告出街（户外、灯箱、NP形象）5、销售物料到位：楼书折页户型图手提袋名片水杯档案袋等18媒体投放原则4大原则：GOAL?媒体要精，媒体整合原则?节点要准，1:?内容要狠，?节奏要稳。19媒体投放原则长效媒体：户外媒体要重点拿，对形象和知名度极有效，户外广告动态更新阵地媒体：GOAL项目周边临川大道上要树立道旗，第一阵地很重要在市中心主要商业干道两侧树立道旗，增加楼盘市区影响知名度媒体整合原则2:报纸媒体：不可不做，不可常做，阶段性投放。流动媒体：出租车顶灯、公交车身，扩大宣传到达范围20[第一阶段]形象强制导入[推广时间]2010.8月-2010.10.16日[推广任务]推广线：形象强制导入销售线：客户强势蓄水[推广主题]产品线：梦湖水生态居住理念[客户来源]老客户回访广告来人来电会员招募21[第一阶段]形象强制导入2010.8-10媒介策略①户外高炮/大牌②户外引导旗/引导灯箱③当地报纸软文炒作④高级饭店+高级酒店/高级会所框架/4S店⑤公交车身广告⑥出租车顶灯流动广告现场阵地外部指示系统+售楼处包装+示范段活动策略俱乐部会员招募活动22VIP认购VIP认购认购时间：　　　　9.18日起认购目的：1、牢牢地圈住客户2、做价格试水和市场反应，最终判定入市开盘价格认购方式：在售楼处接受预约登记，缴纳诚意金5万，按照先到先得的原则进行办理，可成为俱乐部会员享受意向房源的优先购买权和惊喜优惠。23[第二阶段]开盘[推广时间]2010.10.18日[推广任务]推广线：开盘信息销售线：成交落定[推广主题]开盘[客户来源]会员客户广告来人来电[推广方向]盛大开盘名利双收24[第二阶段]开盘2010.10.18媒介策略①当地报纸公开发售公布②户外画面更新户外大牌、道旗活动策略盛大开盘活动25盛大开盘名利双收开盘的几个原则：客户签约：前期预约的VIP客户合同落定名气炒作：将开盘做为一个事件节点，将项目名气集中引爆，一炮而红。去化房源：开盘即清盘开盘活动：举办一个盛大的开盘仪式，打造项目品牌和名气。为后期溢价做预热。26[第三阶段]梦湖诗画生活理念导入[推广时间]2010.10.19-2010.12.18[推广任务]推广线：开盘热销，答谢社会，为二次开盘做准备销售线：后期产品加推[推广主题]梦湖一线湖景宽景大宅，诗画人生[客户来源]老客户带新客户广告来人来电新招募会员27[第四阶段]梦湖一线湖景+电梯私邸+空中花园=尊崇上流生活[推广时间]2010.12.18-2011.1.18月[推广任务]推广线：为三次开盘做准备销售线：后期特色产品加推[推广主题]梦湖一线湖景+电梯私邸+空中花园=尊崇上流生活[客户来源]老客户带新客户广告来人来电新招募会员28客户答谢酒会举办时间：3次加推之前目的：答谢成交客户，同时带来新的购买力客群。29推盘策略整整盘盘策略：分期分策略：分期分幢幢推推盘盘，，低低开开高高走走，，匀匀速速去去化化销销售售周周期：期：11年年左右左右分分批批销销售售计划计划：分：分三三期期预预售，少量多售，少量多批批，分，分幢幢销销售售第第一一批批次：次：33号楼号楼第第二二批批次：次：22号楼号楼第三批第三批次：次：11号楼号楼推推盘盘策略：策略：先先推位置推位置欠缺欠缺的，以的，以适适当当低低于市于市场场平平均均价价低低价入市造成价入市造成热销热销，，制制造口造口碑效碑效应应，，再再推位置好的，形成价格推位置好的，形成价格稳稳步步提升，提升，制制造造楼盘楼盘升升值值效效应应，，满满足已足已购购房客房客户户心理需求。心理需求。首批3号楼的推盘策略：先开低区中低并举稳步加推后续发力30推盘策略整盘销售率整盘筹备开盘强销期尾盘期100%80%60%尾盘促销40%推1#楼20%推2#楼3#首次蓄水推楼二次蓄水三次蓄水08091012月1月9月时间进度2010年月2011年首次开盘，公二次开盘三次开盘，公促销活动，加开3#楼2#楼开1#楼速尾盘去化通通过过多次多次开盘开盘，反，反复复蓄蓄水，不水，不断维断维持持市市场关场关注注热热点，点，每每个个月月实实行强行强销销，，实现实现价格价格稳稳步步上上涨涨。。31价格策略根据目前市场环境、周边竞争楼盘成交价格水平及购房人消费心理来看本项目价格策略还应低开高走分三期分三幢开盘，推盘顺序按3号、2号、1号先后分期开盘，每期开盘价格上浮10%-20%，制造价格上涨态势。在销售上通过楼层价差、房源顺序、销售引导来进行销控，将最佳房源价格拉高，制造整盘价格不断增长、热销的局势。在每期