【生活的开始】望京花园第一期营销整合案2009年11月中南.望京花园1前景分析——宏观经济·行业状况·区域现状2项目解析整体策略——市场分析·项目定位3营销策略客户定位推广思路中南.望京花园前景分析0909年整体经济走势年整体经济走势?国内生产总值前三季度国内生产总值前三季度217817217817亿元，按可亿元，按可比价格计算，同比增长比价格计算，同比增长7.7%7.7%，比上半年加，比上半年加快快0.60.6个百分点。个百分点。?分季度分季度GDPGDP，一季度增长，一季度增长6.1%6.1%，二季度，二季度增长增长7.9%7.9%，三季度增长，三季度增长8.9%8.9%。。?分产业，第一产业增加值分产业，第一产业增加值2250022500亿元，增亿元，增长长4.0%4.0%；第二产业增加值；第二产业增加值106477106477亿元，亿元，增长增长7.5%7.5%；第三产业增加值；第三产业增加值8884088840亿元亿元，增长，增长8.8%8.8%。。中南.望京花园前景分析?全国城镇投资额比去全国城镇投资额比去消费者信心指数消费者信心指数年同期增长（年同期增长（%%））1-41-4月：月：30.530.5901-51-5月：月：32.932.980701-61-6月：月：33.633.6601-71-7月：月：32.932.950消费者预期指数40消费者满意指数1-81-8月：月：33.033.030消费者信心指数1-91-9月：月：33.333.3201002009年5月2009年7月2009年9月中南.望京花园前景分析各项经济数据显示当前经济社会发展情况好于各项经济数据显示当前经济社会发展情况好于年初的预期年初的预期,,回升向好的趋势得到巩固。回升向好的趋势得到巩固。中南.望京花园前景分析房地房地产开发产开发企企业业完成完成投投资资及增速情及增速情况况全全国国房房产产行行业现状业现状商品房商品房销销售面售面积积和和销销售售额额增增长长情情况况中南.望京花园前景分析?一、房地产开发企业完成投资及增速情况一、房地产开发企业完成投资及增速情况3000025000本年完成投资20000（亿元）住宅完成投资15000（亿元）10000比去年同期增长（%）5000住宅比去年同期增长（%）02009年2009年2009年1-4月1-6月1-8月所有数据均来自于国家统计局官方所有数据均来自于国家统计局官方中南.望京花园前景分析?二、商品房销售面积和销售额增长情况二、商品房销售面积和销售额增长情况6000050000商品房销售面积40000（万平方米）销售面积增速30000（%）20000商品房销售额（亿元）10000销售额增速（%）02009年2009年2009年1-4月1-6月1-8月所有数据均来自于国家统计局官方所有数据均来自于国家统计局官方中南.望京花园前景分析据以上房产业数据分析，可以看出目据以上房产业数据分析，可以看出目前中国房地产市场正平稳、有序的处在逐前中国房地产市场正平稳、有序的处在逐步回升阶段。同时，根据步回升阶段。同时，根据20092009年前三季度年前三季度各行业经济数据显示我国经济社会发展情各行业经济数据显示我国经济社会发展情况较好，回升向好的趋势得到巩固。况较好，回升向好的趋势得到巩固。中南.望京花园前景分析辽阳辽阳市市近年市市近年房房产产行行业概况业概况辽阳辽阳市房地市房地产现状产现状辽阳辽阳市房地市房地产现产现有有开发开发理念理念与与模式模式中南.望京花园前景分析辽阳市市近年房产行业概况辽阳市市近年房产行业概况?20082008年年1-111-11月辽阳市地区房地产开发投资月辽阳市地区房地产开发投资28.628.6亿元，同亿元，同比增长比增长27%27%。其中，商品住宅投资。其中，商品住宅投资20.620.6亿元，增长亿元，增长12%12%。商品房施工面积。商品房施工面积241.3241.3万平方米，增长万平方米，增长16.5%16.5%；竣；竣工面积工面积20.420.4万平方米，增长万平方米，增长-41%-41%。商品房屋销售面积。商品房屋销售面积64.964.9万平方米。商品房销售额万平方米。商品房销售额18.2518.25亿元，商品房平均价亿元，商品房平均价格格28112811元元//㎡㎡，增长，增长23%23%。。20082008年年1111月末商品房屋空月末商品房屋空置面积置面积31.731.7万平方米。同比增长万平方米。同比增长-38.1%-38.1%?截至截至20092009年年33月末，全市房地产新开工面积月末，全市房地产新开工面积3030万平方米万平方米；商品房销售面积；商品房销售面积6.76.7万平方米；销售额万平方米；销售额1.891.89亿元。亿元。?前前44个月，全市完成房地产施工面积个月，全市完成房地产施工面积112.5112.5万平方米。其万平方米。其中，住宅地产中，住宅地产84.484.4万平方米，商业地产万平方米，商业地产12.512.5万平方米，万平方米，工业地产工业地产12.112.1万平方米，其它配套设施万平方米，其它配套设施3.63.6万平方米；万平方米；新开工建设房地产项目新开工建设房地产项目1313项，建筑面积项，建筑面积61.561.5万平方米，万平方米，增长增长11倍；商品房销售面积倍；商品房销售面积12.212.2万平方米，销售额万平方米，销售额4.24.2亿元；出让土地亿元；出让土地5353万平方米，增长万平方米，增长4444倍，成交价款倍，成交价款5.35.3亿元，增长亿元，增长2525倍。倍。中南.望京花园前景分析?今年今年44月，辽阳市市的房地产业逆势而上保持了较快的发月，辽阳市市的房地产业逆势而上保持了较快的发展势头。恒利公司哈大快客回迁楼、沈阳郁民公司城中村展势头。恒利公司哈大快客回迁楼、沈阳郁民公司城中村改造、白塔二建金福小区和新华路中段五组团、益友公司改造、白塔二建金福小区和新华路中段五组团、益友公司紫丁苑二期等房地产项目均已开工建设。紫丁苑二期等房地产项目均已开工建设。?44月春季房屋交易会大获成功，日期从原定月春季房屋交易会大获成功，日期从原定55天延期到天延期到1010天，天，1515家开发企业进场参展，参展面积达家开发企业进场参展，参展面积达185185万平方米万平方米，共成交新建商品房，共成交新建商品房451451户，总成交面积户，总成交面积42817.642817.6平方米平方米，金额，金额1.31.3亿元。亿元。?今年今年66月，辽阳市第八届房屋交易大会共有月，辽阳市第八届房屋交易大会共有1313家房地产家房地产开发企业进场参展，参展面积达开发企业进场参展，参展面积达9696万平方米。房交会期万平方米。房交会期间前来参观、选购商品房的市民达间前来参观、选购商品房的市民达55万余人次，成交新建万余人次，成交新建商品房商品房290290套，成交面积为套，成交面积为2056620566平方米，成交金额为平方米，成交金额为6329.496329.49万元。万元。中南.望京花园前景分析辽阳市房地产现有开发理念与模式辽阳市房地产现有开发理念与模式房产（主指住宅）在发展过程中是由一系列房产（主指住宅）在发展过程中是由一系列演变过程发展到今天，这里将其初分为三个阶段演变过程发展到今天，这里将其初分为三个阶段：：第一阶段：能用于居住的房产；该阶段强调能够居第一阶段：能用于居住的房产；该阶段强调能够居住就行，能挡风遮雨。比如，筒子楼，单幢住宅住就行，能挡风遮雨。比如，筒子楼，单幢住宅等。等。第二阶段：能舒适住的房产；该阶段已经有舒适的第二阶段：能舒适住的房产；该阶段已经有舒适的概念，对舒适有一定的要求。比如，已经开始追概念，对舒适有一定的要求。比如，已经开始追求设计、绿化的开放式或封闭式小区。求设计、绿化的开放式或封闭式小区。第三阶段：住的舒适的房产；该阶段房产开发追求第三阶段：住的舒适的房产；该阶段房产开发追求的是人文景观，一种文化，一种意识形态，一种的是人文景观，一种文化，一种意识形态，一种精神。精神。中南.望京花园前景分析目前辽阳地产整体发展情况来看，已开目前辽阳地产整体发展情况来看，已开发的楼盘和在建的各项目发的楼盘和在建的各项目没没有有走走出出传统传统的居住的居住理理念，念，基本基本上上只属只属于房产业发展的于房产业发展的第二阶段，第二阶段，停留停留在在满足满足居住的居住的基本需基本需求上面，求上面，还未还未意识到意识到可以通可以通过居住来改变现有过居住来改变现有生活生活方式；方式；正因正因为这为这些因素些因素的的存存在，在，致使致使辽阳市场现有地产项目整体辽阳市场现有地产项目整体档档次次不高不高，，社社区建设区建设还处还处于绿化阶段，于绿化阶段，生活便捷度依然停生活便捷度依然停留留在在起步起步阶段，阶段，作作为辽为辽宁宁中中型型城市的辽阳城市的辽阳虽然处虽然处于经济的于经济的高速高速发展期，发展期，却缺乏与却缺乏与经济发展经济发展速度以速度以及及人人们们精神追求精神追求相吻合相吻合的房地产项目。的房地产项目。中南.望京花园前景分析辽阳市房产市场所缺少的正是房产辽阳市房产市场所缺少的正是房产发展中的第三阶段的住宅，能够给人舒适发展中的第三阶段的住宅，能够给人舒适，能够体现人文景观，一种文化，一种意，能够体现人文景观，一种文化，一种意识形态，一种精神的住宅识形态，一种精神的住宅中南.望京花园项目解析辽阳房产市场分析辽阳房产市场分析辽阳市区域位置分析辽阳市区域位置分析辽阳市位于辽辽阳市位于辽东半岛东半岛城市城市群群的中的中部部，，属属于地市于地市级级城市