2012常州房地产运营情况2012年，央行两次降准、两次降息，常州市房地产刚需市场被有效激发，商品房销量明显回升，商品房价格止跌企稳，常州楼市出现了温和复苏的积极信号；同时，常州市积极探索通过收储社会房源用于住房保障，在全省率先实现了中心城区中低收入住房困难家庭应保尽保。2012年，常州市住房市场和住房保障齐头并进，房地产市场继续保持平稳健康发展的态势。2012年常州房地产市场运营情况概述（一）商品房销量大幅回升经历了成交低迷的2011年之后，2012年，全市商品房及商品住房分别销售795.75万㎡和658.13万㎡，同比分别上升25.52％和33.76％，成交水平恢复到近5年来的平均水平。市区商品房及商品住房销售备案面积分别为684.20和576.35万㎡，同比分别上升35.53％和45.92％。市区商品房销量在全省位居第3，仅次于南京、苏州。（二）商品房价格止跌回升2012年，中低价位的刚需楼盘全面热销，全市商品房成交均价为6969元/㎡，同比下降7.30%；其中，全市商品住房成交均价为6648元/㎡，同比下降5.78%。市区商品房、商品住房成交均价分别为7124元/㎡和6799元/㎡，同比分别下降4.34%和1.19%。从月度走势来看，商品房价格在2月份见底后，3、4、5月份开始反弹，5月份以来一直保持平稳小幅上升态势。从省内排名来看，我市市区商品住房均价低于南京、苏州、无锡，位居第4。（三）商品住房供应量略有上升2012年，全市商品房批准预售面积1018.92万㎡，同比下降2.40％；商品住房批准预售面积785.95万㎡，同比上升0.98％。其中，市区商品房批准预售面积880.59万㎡，同比上升13.60％；商品住房批准预售面积675.62万㎡，同比上升18.60％。市区商品房年度供销比为0.78，接近全省0.82的平均水平。从省内排名来看，我市市区商品房供应量低于南京，位居第2。（四）商品房有效库存处于合理区间截至2012年12月末，全市商品房累计可售余量为1360.26万㎡，同比上升12.84％；商品住房累计可售余量为777.55万㎡，同比上升14.44％。市区商品房累计可售余量为1076.70万㎡，同比上升17.93％；商品住房累计可售余量为603.12万㎡，同比上升20.99％。从省内排名来看，我市市区商品房可售余量低于无锡市、南京市，位居全省第3，与我市商品房的销量规模匹配。虽然我市商品房可售余量有所增加，但从可售余量的年度分布结构分析，我市商品房有效库存仍处于合理区间。经统计，我市有54%的商品房和42%的商品住房可售余量都是2009年及之前的，大部分都是开发企业自持的商业、车库和办公等物业，以及地方政府持有备用的拆迁安置用房，弹性和活力较小，很少进入市场流通，基本属于无效库存供给；因此，市场上商品房有效库存只占总量的46%，商品住房有效库存只占总量的58%。按照2012年商品房和商品住房的销售速度计算，全市商品房有效库存去化周期为9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月，处于6—12个月的合理区间之内。特别值得关注的是，在商品住房的可售余量中，低于144㎡的普通商品住房只占60%，按照2012年的销售速度，低于144㎡的普通商品住房有效库存去化周期为6.17个月，已经逼近6—12个月的下限，不久的将来有可能会形成供不应求的局面。（5）二手房市场有所回暖随着新建商品房的见底复苏，二手房市场也开始有所回暖。2012年，全市二手房成交面积为264.35万㎡，同比上升16％；二手住房成交面积为180.2万㎡，同比上升20％，其中市区成交二手房和二手住房分别为187.93和117.91万㎡，同比分别上升18%和15%。2012年房地产市场运营特征（1）商品住房刚需市场特点明显2012年，我市7000元/㎡以下中低价位商品住房占总销量66.73%，成为绝对主力，其中5000-6000元/㎡的成交比例最高，占23.43%。2012年，我市低于144㎡的普通商品住房占总销量的80%，其中，90—144㎡的普通商品住房销量最高，占62%。2012年，我市购房的主力人群处于25-45岁之间，占63.26%，其中，25-35岁年龄段的婚房需求最为突出，所占比重达33.07%。由此可见，中低价位、中小户型、刚需人群是2012年成交主力，我市商品住房刚需市场的特点非常明显。（二）非普通商品住房依然滞销由于得不到金融信贷等政策支持，定位于改善型和享受型的中高端非普通商品住房销售形势不佳，依然滞销。2012年，我市大于144㎡的非普通商品住房销售只占总销量的20%，而供应却占了新增供应总量的30%，库存量则占了全市商品住房总库存量的40%，滞销积压的情况值得关注。（三）外地来常购房者增加由于得不到金融信贷等政策支持，定位于改善型和享受型的中高端非普通商品住房销售形势不佳，依然滞销。2012年，我市大于144㎡的非普通商品住房销售只占总销量的20%，而供应却占了新增供应总量的30%，库存量则占了全市商品住房总库存量的40%，滞销积压的情况值得关注。（四）房地产市场系统性风险下降2012年，随着商品房成交量的上升和商品房价格的企稳，我市开发企业资金链紧张程度较去年有所缓解，因房价下跌引发的老业主集体维权事件也大大减少，全年没有再出现房地产项目资金链断裂和建设项目停工的风险事件，房地产市场的系统性风险明显降低。2013年常州房地产市场展望2013年是十八大之后我国新一届领导集体的开局之年。我们认为，2013年房地产调控政策仍将保持相对稳定，房地产资金面会进一步改善，合理自住和改善性住房需求将得到政策的进一步支持，投资投机性住房需求将被进一步抑制，房地产市场仍会延续2012年温和复苏的趋势。具体分析如下：（一）增量资金和合理改善性需求将会入市。中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。（二）投资投机性需求将继续受到抑制。中央经济工作会议明确，要“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。全国住房城乡建设工作会议强调，要“继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求”。同时，住建部表示要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。房产税试点工作的实质性推进将大大改变市场预期，并可能引发投资投机者和多套房持有者的抛售，从而削弱市场快速上涨的基础和动力。根据上述分析，我们对2013年的常州楼市各项主要指标初步预测如下：（1）成交量：在合理自住和改善性需求的入市推动下，常州楼市成交量仍会保持较高水平，市场成交会进一步活跃。（2）成交价：在增量资金的推动下，常州楼市成交价格会继续温和回升，房地产企业的盈利能力将得到有效提升。（3）供应量：受制于近两年常州土地出让的减少，商品房供应总量不会再有较大幅度的增加，市场仍将表现出去库存化的特点；鉴于小于144㎡的普通商品住房依然热销，预计市场会以较大力度调整供应结构，加大普通商品住房的新增供应。（4）库存量：在相对活跃的市场环境下，常州楼市有效库存去化速度会加快，特别是小于144㎡的普通商品住房有效库存会很快低于6个月的临界点，可能出现供不应求的局面。