世纪庭苑世纪庭苑营销策划提案营销策划提案德盛行房地产营销有限公司德盛行房地产营销有限公司二零零八年四月二零零八年四月德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司序：携手携手缔缔造造时时代代巅巅峰峰2008年，江夏迎来了一个楼盘档次升级换代的新时代，通过初步的分析和研究，我们深刻认识到本案蕴藏着的巨大市场空间！基于对项目的认识，我们有信心、有能力将项目打造成为江夏片区的时代名盘！——2——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司第一篇第一篇市场篇市场篇——势势势势——————因势利导，读市场因势利导，读市场策———知己知彼，析产品略———谋定后动，做营销法———高屋建瓴，求整合——3——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司势势————光谷大发展，江夏也看涨——4——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司　城市角度看纸纺：1+81+8城市圈的副中心地城市圈的副中心地带带　　江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域广阔，地处武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“南光谷”和江夏区连为一体。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。　　——5——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司光谷片区光谷南进使南光谷进入江夏腹使南光谷进入江夏腹地地纸纺片区?南光谷的发展扩张，必定将带动纸纺迅速发展。?大学城的规划前景，将为片区带来新的发展机会，潜力无限——6——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司　交通角度看纸纺：前景规划与市区越来越亲密●规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。●二号线的开通将会直接缩短区域间及各城市与武汉间的距离。——7——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司年内文化大道的开通,由纸坊到达武昌车程仅需15分钟。——8——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司市场角度看江夏:价量齐涨竞争项目一览表占地面（万总建（万平销售均（元楼盘名称容积率绿化率产品类型平米）米）/平米）鑫磊花园133.031%多层住宅2200奥兰廷0.81291.231.530%多层?2850青龙山居0.441.63.630%多层?2000嘉和?盛世名门1.053.13.030%高层未开盘富丽豪廷6.91.24.7930%高层住宅4100理想时代0.92.12.343.1%高层住宅未开盘多层、高层世纪花园2.462.538%3100住宅——9——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司核心核心竞争项竞争项目之一目之一富富丽丽豪庭豪庭项目技术指标项目位置：武汉市江夏区世纪大道与江夏大道交汇处物业类别：住宅、商业建筑类别：高层建筑面积：74000平方米?开盘时间：2007.11.25?项目均价：4100元/㎡开发商：武汉市富丽园房地产开发有限公司?核心竞争点：▲项目在区域的标志性较强；▲开发商在片区内有一定的品牌优势.——10——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司核心核心竞争项竞争项目之二目之二理想理想时时代代项目技术指标项目位置：江夏大道旁电信大楼对面物业类别：住宅建筑类别：高层建筑面积：2.1万㎡开盘时间：预计2008年5月入市开发商：武汉市江夏区房地产综合开发总公司?核心竞争点：▲地段优势,临近江夏大道,靠近政务一条街及世纪广场▲文化氛围浓厚,靠近江夏一中——11——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司核心核心竞争项竞争项目之三目之三嘉和?盛世名门项目技术指标项目位置：江夏区纸坊镇纸坊大道与三潭路交汇处物业类别：商住两用建筑类别：高层、小高层、多层建筑面积：3.1万㎡开盘时间：预计2008年5、6月份入市开发商：武汉嘉和置业有限公司核心竞争点：▲项目直临城市主干道纸纺大道，交通便捷、配套成熟；▲项目规划具有多业态特征，在产品市场上具有竞争优势。——12——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司核心核心竞争项竞争项目之四目之四世世纪纪花花园园项目技术指标项目位置：世纪大道与古驿道交汇处物业类别：住宅建筑类别：高层、多层　　建筑面积：6万㎡　开盘时间：2008年1月项目均价：3100元/㎡　　开发商：武汉市江夏区宏远房地产开发有限公司核心竞争点：▲交通便利性，生活配套成熟——13——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司区域在（预）售楼盘特点分析——营销营销推广推广从江夏现有的项目营销推广来看，推广力度主要放在江夏纸纺、鲁巷等区域。从推广策略上，主要集中在项目品牌的宣传上，形式上主要有大型户外及楚报、晚报的报版。另外，在光谷具有目标客群相对较为集中的特点，以窄告为特点的派单、项目外展等形式的使用也比较常见。总体来说，除富丽豪庭外，其他楼盘总体广告投入较少。——14——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司区区域域楼盘楼盘特点分析特点分析总结总结1.江夏区在经济发展的后期潜力上远远强于武汉市其他周边郊区，同时与洪山、光谷等中心城区的便捷联系，也为其作为“城市副中心”的发展趋势铺垫了充足的基础。2.区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小高层普通住宅为主要产品类型。3.区域整体销售价格上涨明显，在武汉市其他远城区中，仅次于东西湖和黄陂。4.片区内的产品同质化比较严重，同类项目从户型产品、规划设计、到物业服务等同一性较强，缺少很具有标杠性的项目或产品。——15——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司第二篇第二篇定位篇定位篇——策策势———因势利导，读市场策策——————知己知彼，析产品知己知彼，析产品略———谋定后动，做营销法———高屋建瓴，求整合——16——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司策策————一、世纪庭苑项目概况●　土地性质：住宅、商业●建筑规模：61029.8平米●　占地面积：17000平米　●　总　户　数：393户（销售344户，团购49户）　●　容　积　率：3.5　　　　　●　楼层高度：17层　　●　绿　化　率：30％　　　　●　停　车　位：200个　——17——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司项目整体效果图——18——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司江夏一中楼盘位置示意图北华街世纪广场世世纪纪庭庭苑苑——19——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司二、项目定位分析　　（一）（一）项项目的目的SWOTSWOT分析分析　　SS——优势分析（Strength）▲▲地段地段项目位于江夏大道政务一条街，处于纸纺城区的中心发展区，地段优势明显▲▲布局布局规划规划纸纺首席围合式小区规划设计，规划水平高，居住舒适性强，▲▲景景观观多重景观。既有花山自然景观及世纪广场景观，又有项目本身的园林景观▲▲建筑建筑环环保保材料材料双层中空玻璃，外墙保温材料的运用，大大提升了产品品质▲▲人人文文江夏一中与本项目近在咫尺，文化气息浓厚。——20——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司ＷＷ——劣势分析（Weakness）　　　▲▲配套配套项目周边生活配套还尚未完善▲▲周周边边环环境境项目东向为民房区，规划较乱，对项目在市场上有一定的消极影响。　　　　——21——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司　　　　OO——机会分析（Opportunity）　▲▲趋势趋势南光谷与纸纺连为一体，大学城的规划为片区的发展带来了新的发展机遇；▲▲规划规划江夏片区规划为区域功能的完善和区际交通连接带来重大利好；▲▲热热点点1+81+8城市圈的无限活力，使纸纺地域位置更加突出——22——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司　　　　ＴＴ——威胁分析（Threat）　▲▲竞争竞争南光谷及纸纺片区内有多个楼盘，市场竞争激烈；▲▲调调控控08年楼市调控，使购房观望氛围浓厚；——23——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司项项目核心价目核心价值值初初拟拟：：?随着南光谷的迅速扩张，纸纺区域已融入其中，从长远发展来看，纸纺将成为南光谷核心区域。?项目近邻政务一条街和新世纪广场，该处是政府规划发展的核心区域地段；项目靠近主干道,交通便利，入则宁静，出则繁华。?项目北望花山，自然生态环境极其优越；?项目靠近江夏一中，人文气息浓厚；?项目围合式园林规划设计，突出产品的差异性。?　项目楼间距大，通风、采光、私密性较好。项项目价目价值值点点还还有有很很多，在多，在此此就就不不一一一一赘赘述述，，这这些些核心点核心点都是都是项项目目价价值值和形和形象塑象塑造的有力造的有力支撑支撑，也，也为项为项目目实现实现差差异异化的化的产产品价品价值值演演绎绎提供提供了了充充分的分的依据依据！！——24——德盛行物业顾问有限公司德盛行物业顾问有限公司项目综合价值阐述：地段层面：　　　　　项目表象位置显赫　　　　　　项目临近政务一条街，政府重点发展区域地段环境　　　　　　项目闹中取静环境优越　　　　　　项目具有优越的自然景观内涵深厚　　　　　　项目具有深厚的人文内涵产品层面：　　　　　项目表象规划出众　　　　　　项目整体建筑元素和谐统一风格独特　　　　　　项目形象气质俱佳，能够很好的彰显业主身份；设计考究　　　　　　项目具有极高的居住舒适性，使用价值高；性能卓越　　　　　　项目具有较高的安全性能和使用周期，日久弥新。附加值：行业发展：江夏房地产业发展速度迅猛，潜力巨大。——25——德盛行物业