彭州蔬菜批发市场地块市场调研报告成都凯蒂策划有限公司目录?城市篇?近期房地产政策?房地产市场?项目地块?项目思路与建议?城市篇城市概况城市经济运行状况城市交通现状市域交通规划城市发展规划石化基地及其给房产市场带来的机遇?城?城市概况市彭州市位于省会成都西北19公里，面积1420平方公里，是成都市19个区（市）县之一，城区面积17平方公里，下辖20个镇；四川80万吨乙烯项目落户彭州后，彭州正式纳入成都市半小时经济圈，彭州的工业集中发展区、城市建设、基础设施等都取得了长足的发展。全市人口79.96万人，城区人口25.5万人，是成都市面积第二、人口第三的县级市。?城?城市概况市彭州是全国五大商品蔬菜生产基地之一，境内有着丰富的物质文化资源，虽经历5.12地震灾害的影响，但主城区及工业区基本没受影响；彭州市经济发展水平良好，人口增长速度较快，石化基地的入驻中石油、拉法基、亚东水泥、联邦制药等国内外一大批知名企业落户彭州，进一步奠定了彭州的经济发展速度，彭州是西部最具潜力的中小投资城市之一。?城?经济运行状况市经济收入：全年财政总收入120852万元，储蓄存款余额为91.73亿元；在岗职工平均工资24113元，城镇居民人均可支配收入9007元，农民人均纯收入5228元。投资额：08年固定资产投资49.57亿元，其中基本建设投资26.19亿元,房地产开发投资4.26亿元；全市完房屋施工面积86.98万平方米，其中住宅73.42万平方米，商品房销售面积24.3万平方米。?城?城市交通现状市公路：5条出入境高等级公路；（即将通车的成都北延线彭州段和成都沙西线彭州段将彻底改变彭州至成都的交通瓶颈现象）。铁路：宝成铁路青灌线横穿彭州工业开发区（彭州有4个货运站）；矿石运输专线一一彭白铁路正在进行扩建。??城市域交通规划市规划彭州综合交通体系骨架为“两轨十二路”。“两轨”由兰成铁路、轻轨交通组成，“十二路”由两高速、两快速、三干线、五旅游通道组成。（一）两轨：兰成铁路、轻轨交通兰成铁路：利用现有成汶铁路向北沿新彭白路、彭汶路走向至汶川县。轻轨交通：地铁1号线-大丰镇-新繁镇-彭州-丹景山-龙门山景区-磁峰镇-都江堰。（二）十二路1.两高速：成绵高速复线（彭州段）、成彭高速；2.两快速：成德快速路（成德大道）、彭郫路；3.三干线：温汉彭公路、彭什公路、川西环线；4.五旅游通道：都江堰至龙门山的旅游快线、彭州至龙门山旅游通道西线（新彭白路）、中线、东线以及彭汶公路。??市域交通规划图城市?城?城市发展规划市《2006-2020彭州市城市总体规划》：到2020年彭州市城区规划面积为38平方公里，规划人口40万人；本项目地块处于东南部二类居住用地规划区内。?城石化基地概况市石化基地全称：中国石油四川石化炼化一体化工程项目；由1000万吨/年炼油项目和80万吨/年乙烯项目两部分组成；项目核准投资估算总额为约400亿人民币；石化基地以自备电站装置为标志2009年4月开工建设；全部设施预计于2012年5月投料试车，工程建设期为32月，全部建设时间控制在3年内。?城石化基地给房产市场带来的机遇市1、石化城建设期间，劳动用人峰值为约12万人，期间释放的租用房需求将极大的拉高彭州区域内住宅租金，直接带动整个房产市场销售价格增长。2、建成后石化厂生产设施运行正式工人约2500人，场外配套服务设施及产业链上下游生产经营需投入劳动力约5000人，预计石化项目正式投入运行后，有望为彭州增加约1.7-2万常住人口，将增加彭州城市居住刚性需求，短期内向市场提供了约50万平方以上的住宅需求。数据来源：《中石化工程建设总体部署》?政策篇?近期房地产行业政策??近期房地产行业政策政2010年房地产国十条国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》策一、各地区、各有关部分要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识（二）建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不尽力，影响社会成长和稳定的，压追究责任。二、坚决按捺不合理住房需求（三）实施更为严酷的不同化住房信贷政策。首套房：贷款首付款比例不患上低于30%;二套房：贷款首付款比例不患上低于50%，贷款利率不患上低于基准利率的1.1倍;三套房：对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。房价过快地区可暂停发放三套房贷款，可限制购买套数。异地购房：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。（四）阐扬征税收入政策对住房消费和房地产收益的调节作用。??近期房地产行业政策政三、增加住房有效供给策（五）增加居住用地有效供应。增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，按捺居住用地出让价格非理性上涨。（六）调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合约，确保中小套型住房供应结构比例严酷按照有关规定落到实处到位;房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济合用住房和限价商品住房供应。四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。抓紧制定2010—2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。??近期房地产行业政策政五、加强市场监管策（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管严酷依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产业主的国有及国有控股企业进入楼市，对存在土地闲置及炒地行为的开发企业，商业银行不患上发放新开发项目贷款，证件部分暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大生意业务秩序监管力度对取患上预售许可或办理现房销售备案的项目，要一次性公开全部销售房源，并严酷按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、哄抬房价等行为的开发企业，加大暴光和处罚力度。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要实时向社会公布住房建预设划和住房用地年度供应计划。土地市场市场篇商品房供量与成交代表楼盘调研消费者市场调研市场调研总结畅销户型特征统计土地市场规???划???条??件交易时间宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑高度彭州市致和镇清林2009-8-31≤2.0≤30%≥30%≤40米村彭州市濛阳柏桥社市场用地≤50%;二二类居住用地2009年4月3日区、杨湾社区、伏≤2.0--类居住用地≤26%≥30%龙村旅馆用地：≤旅馆≤45%;总建筑牡丹大道西侧行政二类住宅用地2009年3月23日6.0;总容积密度≤30%,住宅建--中路东侧≥30%率：≤5.0筑密度≤20%土地用途及年限净用地面积起拍价成交价成交金额竟得人二类居住用地;商业38333.53平方米;彭州工业投资90万元/亩90万元/亩5175万元40年,住宅70年（57.5亩）公司市场用地40年;二类居濛阳农副产品649258平方米住用地商业40年；住20万元/亩20万元/亩19477.74万元综合批发交易（973.887亩）宅70年市场旅馆业用地不小于旅馆业用地15旅馆业用地15万元46.27亩;二类住宅用44180平方米万元/亩;二阿坝州岷江源/亩;二类住宅用地1394.05万元地不大于20亩;商业（66.27亩）类住宅用地35实业开发公司35万元/亩40年,住宅70年万元/亩土地市场规???划???条??件交易时间宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑高度二类居住用地彭州市行政中路南二类居住用地≤22%≥30%2009-11-2≤３.0≤50米侧商业金融≤45%商业金融≥15%二类居住用地彭州市牡丹大道西二类居住用地≤28%≥30%2007年6月22日≤4.2≤60米侧商业金融≤45%商业金融≥20%彭州市濛阳镇柏桥二类住宅用地2010年2月5日≤３.0≤30%≤40米社区≥30%土地用途及年限净用地面积起拍价成交价成交金额竟得人二类居住用地;商业60327.635平方米成都市振坤贸100万元/亩100万元/亩9049.1万元40年,住宅70年;（90.491亩）易有限公司市场用地40年;二类四川润扬房地127120平方米居住用地商业40年；30万元/亩83万元/亩15826.44万元产开发有限公（190.68亩）住宅70年司二类住宅用地70年,20006.67平方米彭州市小城镇70万元/亩70万元/亩2100.7万元商业40年（30.01亩）投资有限公司土地市场------08（09）年拟供地块总用地面积（7宗，约1200亩）编号位置(亩)牡丹大道西侧(行政中1180.34路)牡丹大道西侧(行政中2206.6路)3天彭镇调露村41.144天彭镇东南村53.7天彭镇安澜村(牡丹大5275.51道外侧)6天彭镇花盆村\新茶村4317外东街二环路外侧12.51合计　1200.808年拟供共七宗土地，因地震搁置，09年后将陆续推出。土地市场------后续供地区域?后续供地主要分布新城区在东北的牡丹新城与南部新城，这与城市总体发展规划相一致。?据了解，彭州市国土部门近期内供地主要以解决城市配套、居民安置以及石化基地配套工设施为主，一、二类居业住型用地不会太多。区房地产市场------商品房供量与成交08年1-12月供销量统计表名称总量住宅其中90㎡以下户型批准预售(上市量)42.62万㎡33.64万㎡13.74万㎡已成交量　1585套669套已成交面积19.54万㎡16.45万㎡5.34万㎡成交金额54630.98万元42472.2万元　存量房成交套数119