鲁商广场C座业态组合和租金策略2010.05.11第一部分：济南商业扫描蓄势待发的济南商业商业“大洗牌”即将来临济南商业市场发展传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949—19951996—20022003—目前2010—大观园商场、人民商场银座商城、贵和购物中泉城路万达、沃尔玛、恒隆广场、万达广场、第一百货、百货大楼心、三联家电、上海联苏宁、国美、伊势丹佳世客、鲁商广场山东华联华、万家隆、大润发特征：特征：特征：特征：■本地国营商业；■消费力的提升促进少■大型超市、专业店■外资连锁商业集团■百货业为主；数高档百货的出现；进一步拓展市场；大举进入；■商业规模总体较小，■消费观念的改变促使■大型商业由传统百■综合型购物中心开始档次较低。专业商场、专卖店、货向综合型商业过度；出现；超市大量出现。■外资商业突破壁垒■商业壁垒逐渐薄弱，进入济南商业市场；商业环境更加透明■销售类商业大量出有序。现。济南的商业市场发展经历了一个长期缓慢的过程，直到07年济南大型商业的供应量才出现快速上升，由2007年68.5万平方米上升至2010年151.7万平方米。济南市商业市场现状目前商业结构（综合性商业）目前商业结构（连锁大卖场）济南青岛北京济南青岛北京城市说明山东欠发达山东发达二线城北方一线城市城市说明山东欠发达二山东发达二线城北方一线城市二线城市市线城市市大型综合商54.1万平米43.6万平米423.5万平米大型综合14.4万平米19.6万平米96.8万平米业面积（百超市面积货、购物中心）主要连锁家乐福、沃尔家乐福、沃尔玛家乐福、沃尔玛商业玛、乐购、易、乐购、易初莲乐购、易初莲花主要连锁商银座、贵和利群、巴黎春天王府井、新世界、初莲花、大润花、大润发、欧、大润发、欧尚业、烟台振华、麦凯乐、百盛美美、连卡发、欧尚、尚、麦德龙、麦德龙佛、sogo、新光市区人口382.0271.0733.5三越、燕莎数（万）市区人口数382.0271.0733.5（万）人均综合0.0380.0720.132商业面积人均综合商0.140.160.58业面积人均综合商业面积：与北京青岛差距较大，分别为北京/青岛的29%/人均综合商业面积：济南与北方一线城市差距较大，仅为北京24%同时落后与省内青岛；53%；连锁商业品牌：与百货/购物中心相比，外资连锁大卖场进驻济南较早，占据市场过半份额，未来在济南仍会进一步大发展。济北京南1991：亚运会，商业逐90年代中期：CBD/中关2003年：WTO/申奥成功，步开放，涉外氛围增强村等商务区形成，服务业发城市地位提升，消费力提升，与商?展迅速，刺激消费国际接轨?业青岛发90年代初：市府东迁，2003年：商业新增供应22%，2008：奥帆赛/啤酒节/外资投香港中路商务区形成；固定资产投入增长55%，城市地入进一步增长（日韩为主）等提升展位进一步提升。城市地位，与国际接轨济南进2003年：大量连锁业在2010年后：市府东迁/全运会90年代中：消费力提升，进驻青岛后进一步进驻济南高新区产业定位细化，城市更加开放程新增商业供应增加比19801985199019952000200520102015较传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期缺少产业刺激和国际性事件支持，先打服务业发展缓慢，商务办公物业市场不活跃等因素使济南商业发展进程明显落后于北京/青岛。作为衔接京津冀和长三角的枢纽城市，上述不足将逐渐改善，济南未来商业前景巨大；◆济南大型商业在近3年来有所增长，但整体速度较慢、人均商业面积不足，未来发展空间巨大；◆万达、恒隆、新世界等地产运营商进驻济南，市场竞争凸显，市场本埠垄断逐步被打破；◆竞争带来整体商业水平提升，快速结构性升级状态出现，大量现有商业改造、重组，高端、大型、新型商业综合体将成为未来商业市场主流；◆外埠与本埠多家商业航母蓄势待发，将重新划定现有格局，济南商业市场已进入”大洗牌“前夜。第二部分：关于鲁商广场商业前沿的城市综合体领袖时代的城市标志市场竞争引发商业结构再升级济南首个高端休闲商业体——鲁商广场鲁商广场的特征高姿态入市高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性鲁商广场的功能特色强大的对外辐射型壹、综合型运动健身休闲中心——全民健身中心（A座）贰、大型主力购物中心——银座旗舰店（B座）升值价值叁、世界顶级休闲娱乐商业——钻石铺王（c座）肆、商务办公核心——泉城公园生态写字楼本项目城市综合体—商业形态构成业态总结：1、百货主力店、大卖场、电器、影城、书城、玩具反斗城、家居、美食城、健身运动中心、生态公园、商务办公、商业街、国际一线品牌专营店、国际顶级餐饮、时尚体验概念店。2、各店与店之间要有良好的连通性与互动性互补性3、并通过统一管理以发挥整体效应功能实现包括：购物+运动+餐饮+休闲+娱乐+写字楼+旅游鲁商广场各版块功能实现和相互价值关联资源平台生态写字楼提升品质健身运动中心商务租客商务消费人流商旅消费人流高消费人流南部富人区银座旗舰店住家消费人流商旅消费人流高消费人流高消费人流补资源平台源互资品质提升品质提升C座银座旗舰店南部富人区健身运动中心办公健身运动中心国内项目最多、功能最全甲级生态写字楼，CBD、环境和配套设施最完善带来大量高等级商务人士C南部富人区座CLD汇聚济南高收入阶层情景餐饮、高端娱乐、体验式和高端消费能力人群商业、世界一线品牌专营店汇C座集，为银座旗舰店做补充泉城公园泉城公园银座旗舰店46万平米主题生态公园百货主力店，多业态组合生态写字楼多阶层消费鲁商广场C座功能实现济南市场空白需求迅速翻升国家倡议全民运动与银座百货业态互补全民健身中心的商业补充提升鲁商广场商业价值年轻消费阶层迅猛增多健康运动成为高收入阶层的必须国际一线国际一线品牌运动品牌专营店多数时尚品牌济南空缺汇集区满足城市高端消费的品前沿科技引导时尚消费时尚体验式质追求高端概念备受追捧高端娱乐C商业科技以人为本的观念概念店座世界顶级餐饮济南市场空白商务交际、城市文化需求南部富人区和商务人士的热衷C座的机遇——国际顶级品牌抢滩中国全球第一2009年，中国首次超越美国成为世界头号汽车消费市场。中国消费者买下了全球第一1360万辆汽车，位居全球第一。全球第二截至2009年12月,中国奢侈品消费总额高达94亿美元,全球占有率约27.5%,全球第二中国人一年买走了全世界超过四分之一的奢侈品,位居全球第二大奢侈品消费国。全全球四球四分分之之一一瑞士钟表厂家统计，2009年香港与内地在内的整个大中华区市场，消化了瑞士钟中国高端消表全球四分之一的出口额的。费市场火热20092009上海上海车车展展第一次在中国内亮相的玛莎拉蒂MC12以1400多万元售出；1000万元“全球特别纪念版”劳斯莱斯亮相4小时后售出；仅宾利一个品牌汽车就当场订出10余部。有史唯一ROLEX有史以来唯一的展览，耗资千万在北京搭建展览厅;IWC旗下最资深的制有史唯一表大师首次周游中国手把手教本地媒体拆装机械表机芯。2009车展的5天内，包括劳斯莱斯、世爵、法拉利、迈巴赫等13家世界豪华名车品牌2009北京北京车车展展都有车辆被卖出，其中300万元以上的豪车订出5辆。著名咨询公司贝恩发布了《2009中国奢侈品市场调研报告》，调查显示，中国二线城市也已经成为奢侈品牌争夺的重点，年轻的都市新贵步入奢侈品的追捧者行列。2010年,已经有多个世界一线奢侈品牌将至少50%的市场推广份额放在了中国。中国内地已经被很多奢侈品牌确定为未来五年的发展重点。来自世界奢侈品协会的统计数字显示,2008年世界金融危机以来,全球奢侈品市场“整体疲软”,只有中国消费者对奢侈品消费的热情呈现出不减反增的态势。预计未来五年,中国奢侈品市场将会达到146亿美元,占据全球奢侈品消费额的顶峰。随着国际一线品牌的全球战略由发达国家向中国市场的转移，济南未来必将是国际一线品牌抢滩的焦点。目前济南市场仅有的一线品牌济南市场对国际一线品牌需求呈几何数字增长C座具备的市场条件济南高消费群体购买力强。，对鲁商的忠诚度高。国际一线品牌在济南存在巨大的市场空白交通便利,物业设施高标。准。国际一线品牌所处的环境需要安静、舒适作为钻石铺王的C座从功能、建。筑风格、市场定位等因素来看完全可以国际一线品牌入驻考虑“择邻而符合入驻国际一线品牌的条件。鲁商广居”，鲁商品牌“门当户对”。场C座引进高档次、高规格实力的国际一线品牌旗舰店与银座百货业态相呼应，作为百货业态的高端补充。将使鲁独具风格的建筑受国商广场成为省城乃至山东高端休闲消费际一线品牌青睐。的朝圣地。第三部分：业态和品牌组合1F（2114㎡）1、临近玉函路西片区规划为国际一线品牌旗舰店和主力店，此区位交通条件好，视野宽阔。便于一线品牌展示形象。提升鲁商广场的核心价值。2、临近健身中心和泉城公园的东区规划为国际高端运动品牌主力店和旗舰卖场。使休闲运动体验式购物的价值得到良好诠释。DOLCE&GABBANA/LVadidasclassic/NikeAdidasstyle（Y-3，SLVR）Piaget/JAEGER-LECOULTREPRADA/VERSACEReebok/FilaLecoqsportif/ElasticsArc`teryx/THENORTHFACEHERM?S/MONTBLANCSWAROVSKI/VERTUOMEGA/RolexLAFUMA/SALEWATimberland/Rockport2F（2830㎡）本层共规划五种业态，均为国际时尚的体验式品牌专营店。针对收入较高、具文化品位、懂生活享受的白领阶层和富裕人群而开设。购买者关注