悦达悦达889889商业广场商业广场调研报告调研报告调研日期：2010年6月30日一、调研概述1、项目名称：悦达889广场2、调研人员：尹福泉3、调研时间：2010年6月30日4、调研报告撰写人：尹福泉二、项目概述1、项目位置：静安区长寿路万航渡路889号曹家渡距离上海顶级消费中心梅恒泰地区仅1.2公里，是得天独厚的商业副中心地带；在商业上又受到静安寺、中山公园、长寿路三大商圈辐射影响，本身已成为上海重点发展的12个区域商业中心之一。地域优势加总体指标上成熟商住区相信未来曹家渡可以成占地面积:13686㎡为一个以高档综合商业中心区域。总建筑面积102475:㎡绿化率:20%容积率:4.8地上停车场:12辆地下停车位:近800辆2、项目基本情况悦达889广场的总建筑面积约10万余平方米，由一幢32层建筑（办公楼、商场及停车场）组成，是亚洲首个自由曲线云顶商场，定位于高品质家庭、时尚消费式广场，将成为上海又一集购物、休闲、娱乐于一体的时尚购物中心。其中，商业面积达4万多平方米，开放式广场达1.6万平方米左右，商业地上6层、地下3层，B2、B3均为停车场。悦达889广场于2010年5月28日正式开业，目前完成90%以上的招商。商业指标总建筑面积：46937㎡层高：B15.5M其中：B111504㎡L15.5ML18046㎡L2-L44.5ML26592㎡L5-L83.9ML37126㎡　　L47144㎡　　L51558㎡　　L61565㎡　　L71573㎡　　L81829㎡　　3、开发商：上海悦达房地产发展有限公司上海悦达房地产发展有限公司成立于1996年，系上海房地产开发二级资质企业，是集房产投资、开发、销售、经营管理为一体的房地产专业公司，目前开发量为60万平方米。目前旗下有：芳汇广场、悦达国际大厦、悦达黄浦河滨、悦达国际医药商贸城、路易·凯旋宫、悦达花苑、悦达889广场等项目。4、营运商:盈石资产管理有限公司盈石资产管理有限公司成立于2008年，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业且全面的商业资产增值服务。作为一家拥有国际背景的专业商业地产服务机构，盈石的服务内容将包括商业地产收购咨询、项目投资价值分析、市场研究和调查、商业规划与定位、招商推进和市场推广以及全程资产运营管理。5、物业管理方:盈石资产管理有限公司6、建筑设计：凯里森建筑设计事务所凯里森建筑设计事务所所设计的项目有：宏伊广场、港汇广场、中国银行大厦等。三、业种业态1、业种业态组合宝多来宠物店恐龙家纺台湾冻顶乌龙特力屋艾敦煌璞小亭面包安徒生冰新语雪之堂激凌mama-Q万宁快乐丰麟柠檬参行法拉定利意式餐厅楼层品牌名称业种业态业态细分品牌档次是否连锁适合项目B1宝多来宠物店服务宠物店低档否一品漫城B1恐龙家纺零售床上用品中低档否九隆坊B1敦煌小亭餐饮中餐中档是星游城、水游城B1面包新语零售休闲餐饮中低档否九隆坊B1万宁零售生活超市中高档是星游城、水游城B1法拉定利意式餐厅餐饮西餐高档是水游城、白金湾B1丰麟参行零售干货中档否九隆坊、星游城B1特力屋服务生活超市中高档是星游城、水游城B1台湾冻顶乌龙服务茶类中档否九隆坊、星游城B1安徒生冰激凌餐饮小吃中低档否九隆坊、星游城B1mama-Q餐饮小吃中低档否九隆坊、星游城B1快乐柠檬餐饮小吃中低档否九隆坊、星游城B1雪之堂餐饮小吃中低档否九隆坊、星游城NOVOCostacafe丝芙兰FlavioCastellaniCharles＆KeithCKUnderwearStellaOnlyLuna哈根达斯佰富D.Diamond无印良品天梭LaMia法拉定利意式餐厅楼层品牌名称业种业态业态细分品牌档次是否连锁适合项目F1NOVO零售服饰中档是星游城、水游城F1丝芙兰零售化妆品中档是星游城、水游城F1FlavioCastellani零售服饰中高档是星游城、水游城F1Charles＆Keith零售服饰中高档是星游城、水游城F1CKUnderwear零售服饰中高档是星游城、水游城F1Only零售服饰中高档是星游城、水游城服饰/生活用F1无印良品零售品中高档是星游城、水游城F1法拉定利意式餐厅餐饮西餐高档是水游城、白金湾F1LaMia零售服饰中高档是星游城、水游城F1天梭零售手表中高档是星游城、水游城F1D.Diamond零售服饰中高档是星游城、水游城F1佰富零售服饰中高档是星游城、水游城F1哈根达斯餐饮休闲餐饮中高档是星游城、水游城F1StellaLuna零售鞋中档是星游城、水游城F1Costacafe餐饮休闲餐饮中档是星游城、水游城NOVO2%靴下Ja佰草集工坊ck＆JonesLilyJOJO圣迪奥Sisley迪亚达尼TatuumLaMiaSevenDays楼层品牌名称业种业态业态细分品牌档次是否连锁适合项目F2NOVO零售服饰中档是星游城、水游城F22%零售服饰中档是星游城、水游城F2靴下工坊零售服饰中档是星游城、水游城F2Jack＆Jones零售服饰中档是星游城、水游城F2Lily零售服饰中档是星游城、水游城F2圣迪奥零售服饰中档是星游城、水游城F2佰草集零售化妆品中档是星游城、水游城F2SevenDays零售服饰中档是星游城、水游城F2LaMia零售服饰中档是星游城、水游城F2Tatuum零售服饰中档是星游城、水游城F2迪亚达尼零售服饰中档是星游城、水游城F2Sisley零售服饰中档是星游城、水游城F2JOJO零售服饰中档是星游城、水游城汉舍Nextisgoogol2%林清墨达轩人Nike面包黄油伊芙丽亦谷蔻夏尔CROCS釜山料理楼层品牌名称业种业态业态细分品牌档次是否连锁适合项目F3Next零售服饰中档是星游城、水游城F3isgoogol零售服饰中档是星游城、水游城F32%零售服饰中档是星游城、水游城F3林清轩零售服饰中档是星游城、水游城F3墨达人零售服饰中档是星游城、水游城F3Nike零售服饰中档是星游城、水游城F3PANKOO(釜山料理）餐饮日式中档是星游城、水游城F3CROCS零售服饰中档是星游城、水游城F3蔻夏尔零售服饰中档是星游城、水游城F3亦谷零售服饰中档是星游城、水游城F3伊芙丽零售服饰中档是星游城、水游城F3面包黄油餐饮休闲餐饮中档是星游城、水游城F3汉舍餐饮正餐中档否星游城、水游城蝶翠轩禾绿寿司汤姆熊红魔指味千拉面九龙制造阿一天下荷风轩贝纳通NIKEKIDS康贝尊苑楼层品牌名称业种业态业态细分品牌档次是否连锁适合项目F4蝶翠轩餐饮正餐高档是星游城、水游城F4禾绿寿司餐饮日式中档是星游城、水游城F4味千拉面餐饮快餐中档是星游城、水游城F4九龙制造餐饮快餐中档是星游城、水游城F4阿一天下餐饮正餐中档是星游城、水游城F4荷风轩餐饮正餐中档否星游城、水游城F4尊苑餐饮快餐中档否星游城、水游城F4康贝零售服饰中档是星游城、水游城F4NIKEKIDS零售服饰中档是星游城、水游城F4贝纳通零售服饰中档是星游城、水游城F4IKALI零售服饰中档是星游城、水游城F4汤姆熊娱乐娱乐中档是星游城、水游城蝶翠轩健身中心2、主力店、次主力店A、NOVO概念店(主力店）：NOVO是一种全新概念的生活空间，迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品味。NOVO的商品主要包括来自著名时装设计师的国际品牌、个性前卫的配饰、鞋类、化妆品，以及其它家居生活摆设等。它汇集包容了各种潮流品牌，以充满时尚感觉的购物环境让消费者享受独一无二的消费体验。NOVO起源于拉丁语，在英文里面对应的单词为“new”,“NOVOConcept”意为“新概念”。NOVO是一种全新概念的生活空间，迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品位。目前上海只有2家，来福士及889广场。889广场中的NOVO概念店的面积在4000-4500㎡左右。B、无印良品（次主力店）：“无印良品(MUJI)”创始于日本，其本意是“没有商标与优质”。虽然极力淡化品牌意识，但它遵循统一设计理念所生产出来的产品无不诠释着“无印良品”的品牌形象，它所倡导的自然、简约、质朴的生活方式也大受品位人士推崇。1983年，无印良品在东京青山开设了第一家旗舰店。由于大受消费者的肯定，几年内在日本就有了上百家专卖店。1991年，无印良品在伦敦开设了它的第一家海外专卖店，此后陆续进入法国、瑞典、意大利、挪威、爱尔兰等国家，2005年7月，其上海专卖店正式开业。889广场内无印良品面积在800平方米以上。C、特力屋（次主力店）：HOLA特力屋隶属于国际知名贸易集团——特力集团。特力集团是一个全球性的集团,拥有超过30年的对外贸易实务经验，为全世界各地的知名零售卖场提供商品。自2004年HOLA特力屋首次登陆上海，在上海百联西郊购物中心建立第一家营业面积达6000平方米的卖场以来，已在北京、上海、深圳、成都、大连、杭州、宁波、无锡、昆山等地开设了20家门店。889广场内特力屋面积在800㎡左右。3、业态比例分析业态比例图娱乐服务11%4%餐饮20%零售65%零售餐饮娱乐服务?以零售为主：业态比例高达65%，偏重于购物；?餐饮：占比20%，中餐、西餐、休闲餐饮、快餐比较全面；?娱乐、服务：占比分别为11%、4%；?889广场将成为上海又一集购物、休闲、娱乐于一体的时尚购物中心。四、经营状况分析1、租金状况：F4：餐饮铺位，305平米，房租73370元/月，管理费18843元/月。小结：F4租金价格在8元/㎡*天左右，物业管理费在60-61元/㎡*月五、他项调查1、L2中庭护栏部分为钢化玻璃，部分为铁栅栏2、洗手间内的布置，绿化比较丰富3、F4餐饮区域中的公共位置放置部分餐饮桌椅，充分利用空间4、外立面设计独特4、室内绿化的布置5、室外精神堡垒与刀旗的布置6