陇海西路项目市场调研及定位报告（2006年7月15日）1市场调研及定位报告市场分析篇住宅分析篇商业分析篇写字楼分析篇项目分析篇项目定位篇2第一篇市场分析——项目经济环境——市区房地产市场分析3第一篇市场分析第一部分项目经济环境4第一篇（第一部分）项目经济环境一、郑州国民经济情况二、固定资产情况三、消费品市场分析四、金融对经济的积极作用五、城乡居民生活水平分析5第一篇（第一部分）项目经济环境一、郑州全市国民经济情况生产总值与增长速度200018161500141210100086500420020012002200320042005GDP（亿元）828.2928.31102.31335.21650增长速度（％）10.91114.815.715.8?全年全市国民经济持续快速健康发展。初步核算，全市生产总值达到1650亿元，比上年增长15.8%，人均生产总值23171元。其中第一产业增加值72亿元，增长7.0%；第二产业增加值873亿元，增长18.7%；第三产业增加值705亿元，增长13.9%。产业结构调整有新的变化，三次产业结构由上年的4.7∶50.2∶45.1调整为4.4∶52.9∶42.7。房地产价格上涨有经济支持房地产价格上涨有经济支持6第一篇（第一部分）项目经济环境二、固定资产情况社会固定资产投资1000800600400200020012002200320042005系列1295.7340.7500.4650.3820?固定资产投资快速增长，投资结构进一步优化。全年全社会固定资产投资完成820亿元，比上年增长28.6%。第一产业完成投资24.1亿元，比上年增长88.3%；第二产业完成投资303.5亿元，增长43.7%；第三产业完成投资492.4亿元，增长19.1%。其中房地产开发完成投资168.1亿元，增长38.0%。房地产在经济中的角色越来越重要房地产在经济中的角色越来越重要7第一篇（第一部分）项目经济环境三、消费品市场分析社会消费品零售总额800600400200020012002200320042005系列1426.9476530.2617.2706.7?消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额706.7亿元，比上年增长14.5%。8第一篇（第一部分）项目经济环境四、金融对经济的积极作用城乡居民储蓄存款余额200015001000500020012002200320042005系列1692.8849.61048.51211.11436.1?金融对经济发展的支撑进一步增强。年末全市金融机构各项存款3116.1亿元，比年初增加401.8亿元，增长14.8%；金融机构各项贷款余额2428.1亿元，比年初增加285.1亿元，增长13.3%。9第一篇（第一部分）项目经济环境五、城乡居民生活水平分析人民生活水平12000100008000600040002000020012002200320042005城镇居民人均可663374958346936410640支配收入农民人均纯收入31553377363141834774?城乡居民生活水平进一步提高。2005年全市在岗职工平均工资16694元，比上年增长11.1%。全市城镇居民人均可支配收入10640元，增长13.6%；居民人均消费性支出7223元，增长11.8%。其中市区城镇居民人均可支配收入10977元，增长13.6%；人均消费性支出7398元，增长11.8%。农村居民人均纯收入4774元，增长14.1%；农村居民人均生活消费支出2938元，增长21.3%。10第一篇市场分析第二部分市区房地产市场分析11第一篇（第二部分）市区房地产市场分析一、房地产投资额分析二、商品房开发量与竣工量分析三、商品房供求分析四、商品房价格分析五、购买人群分析六、商品房空置情况12第一篇（第二部分）市区房地产市场分析一、房地产投资额分析－投资增幅回落郑州市市区房地产业完成投资增长变化16080%14070%12060%10050%8040%6030%4020%2010%00%2002200320042005房地产业完成投资额（亿元）增长幅度％?2005年，我市市区房地产业完成投资148.4亿元，增幅为18.7％。主要是受到政策的影响，发展商的开发受到延滞主要是受到政策的影响，发展商的开发受到延滞13第一篇（第二部分）市区房地产市场分析二、商品房开发量与竣工量分析1月累2月累3月累1月累2月累3月累计新开计新开计新开计竣工计竣工计竣工工面积工面积工面积面积面积面积2006---186.28283.982006年---47.8674.95年2005----64.4176.22005年----51.353.4年同比----54.5%61.2%同比-----6.6%40.5%?今年一季度市区商品房新开工面积总量有大幅度增长，增幅为61.2％?与新开工面积同步，今年一季度市区商品房竣工面积总量也有较大幅度增长，增幅为40.5％。0505年通过半年，市场将国八条消化，年末的销售尤年通过半年，市场将国八条消化，年末的销售尤其向好，开发商在其向好，开发商在0606年出加了大力度；同时政府对年出加了大力度；同时政府对地块开发的时间限制，令不少控存的地块启动地块开发的时间限制，令不少控存的地块启动14第一篇（第二部分）市区房地产市场分析三、商品房供求分析——市场供应总量增幅趋缓年份20012002200320042005新增商品房供应267.4355.1379.1645.6663.2增长幅度%55.2%32.8%6.7%70.3%2.7％新增商品住宅供应224321322.7510.6544.4增长幅度%35.2%43.3%0.5%58.2%6.6％新增商品非住宅供应43.434.156.4135.6118.8-增长幅度%557%21.4%65.2%140.9%12.4％?2005年郑州市区（含郑东新区）新批商品房预售面积共663万平方米，同比增长2.7%，其中住宅544.4万平方米，同比增长6.6%，非住宅118.8万平方米，同比下降12.4%。0505年房地产的发展明显受到了年房地产的发展明显受到了打击打击投资的政策影响。投资的政策影响。此此部分消费的部分消费的需需求有可求有可能能在在0606年年释放释放。。15第一篇（第二部分）市区房地产市场分析三、商品房供求分析——商品房销售量增长趋缓年份2001年2002年2003年2004年2005年商品房销售量245.77281.04399.72555.7599.42增长幅度%22.614.4%42.2%39.0%7.9％商品住宅销售227.48259.98371.42496.3532.39增长幅度%19.1%14.3%42.9%33.6%7.3％商品非住宅销售18.2921.0628.3659.467.03增长幅度%93.3%15.1%34.7%109.9%13％?2005年，郑州市区商品房销售合同备案面积累计599.42万平方米，同比增长7.9%，其中住宅532.39万平方米，同比增长了7.3%，非住宅67.03万平方米，同比增长13%。0505年市场对住宅的消化年市场对住宅的消化虽然虽然量的增加不高，量的增加不高，但但也有也有着着开开发量发量没没有大量增加的有大量增加的原因原因。整。整体体的市场消化比的市场消化比例仍然十例仍然十分高，房地产市场在郑州的分高，房地产市场在郑州的需需求求释放正释放正加大。加大。16第一篇（第二部分）市区房地产市场分析三、商品房供求分析——商品房区域供求结构基本合理2005年区域市场新批预售面积2005年区域市场新批销售面积12%5%13%12%14%14%40%17%6%44%12%11%二七区金水区管城区二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区惠济区中原区郑东新区?二七区、金水区、中原区和管城区仍然是郑州市老城区商品房供应和销售的主要区域，四者合计占全市供应总量的77%，占销售总量的81％，说明我市商品房整体上区域供应和销售结构合理。?从市场供求比来看，除管城区供应稍显过大外，其它各个区域供求基本平衡。17第一篇（第二部分）市区房地产市场分析四、商品房价格分析－价格基本稳定2006年市区商品房价格月度走势图35003000250020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年282230133053298432512005年2610270526712686271531452781298430423300331333522004年256123762378244622642623293324302639269829143277?2006年前5个月与2005年和2004年的历史变化趋势基本一致，价格在一年内保持规律性波动，但是5月份的价格上升有所提前。整体上看，2006年商品房市场价格上涨大部分是品质提升和需求拉动的自然上涨，仍在市场理性的上涨区间内，且与人均可支配收入增长相适应。18第一篇（第二部分）市区房地产市场分析五、购买人群分析－外地人群购房仍是主流2006年1-4月份本、外地个人在郑购房所占比例对比变化图2005年前4个月48.70%51.30%2005年全年44.70%55.30%2006年前4个月39.20%60.80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%本地个人购房面积占比外地个人购房面积占比?今年前4个月，本地个人（市区户口）购买85.05万平方米，占个人购房总面积的39.2%，比2005年全年本地个人购房占比（44.7％）下降了5.5个百分点，较去年同期（48.7％）下降了9.5个百分