尚高项目提案CONTENTCONTENT?Chapter1-市场分析?Chapter2-项目定位?Chapter3-销售建议Chapter1-Chapter1-市场分析市场分析?宏观市场分析?区域市场分析?市场项目对比?本案地块SWOT分析?市场分析结论宏观市场分析宏观市场分析利好：?成渝“新特区”的形成，给成都房地产市场发展带来新契机。?知名开发商的入驻带来建设路板快房地产市场的爆发性成长。?成华区政府把建设路板块规划为未来重点的商贸区。利空：?成都市政府在今年8月~12月土地放量2500亩,区位在2,3环之间并且要求一次性开发。其中成华区有270亩。导致市场竞争加剧。?07年5次调高利率，使购房者负担加重。心理影响远大于实际影响。购房意愿降低。不确定因素：山雨预来风满楼。?物业税开征时间？土地、税收、金融等政策的?央行是否会强制商业银行提高首付？不确定性将加重买市场的观望态度。?今年第6次调息的时间？幅度？央行存贷利率调整示意图存款基准利率贷款基准利率7.02%7.29%12.00%6.12%6.39%6.57%6.84%10.00%）8.00%%（6.00%2.79%3.06%3.33%3.60%3.87%率4.00%2.52%利2.00%0.00%06.08.1907.03.1807.05.1907.07.2007.08.2207.09.15时间（年.月.日）时隔23天再次加息，创造历史最短加息周期记录。今年915日，央行已经第五次加息，距上一次加息时隔不到一个月，如此频繁的调控速度，意味着政策层面紧缩银根的决心很大。对于自住购房者而言，进入加息通道后的购房成本持续攀升，潜在客群的观望气息加剧；对于投资购房者而言，投资收益率将会有所降低，同时投资风险不断加大，从而投资意愿削弱，房产投资的比重将有所下降；总体来看，持续加息给需求层面带来了诸多变数，从而导致房地产开发与销售风险不断加大，可预期的利润水平可能降低。所以我司再次强调应当提升产品品质、把握市场动向、完善销售体系。区域市场分析区域市场分析成华区“七区三带”规划示意图建设路——建设路商业集中发成华展区新中心1.建设路板块随着SM广场的运营和知名开发商的入驻，将成为“成都第三商圈”。城市副中心形成。2.新都的主要交通干线之一的蜀龙路将于2009年连通建设北路三段。3.市第六、第七医院的搬迁合并将使片区医疗配套升级。项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析优势：劣势：1.交通方便。1.地块面积过小。2.生活配套齐全。2.容积率过高。3.社区无发打造景观、配套。4.商业建筑面积过大。机会：威胁：1.07年建设路板快的爆发性成长。1.政策对地产的调控。2.城东知名开发商的入驻，提升了整体2.08年保障性住房比07年增加形象。15%。3.地价的不断攀升。3.成都旧房改造工程。4.建设路商业圈的政府规划。4.贷款利率的不断调高。5.成渝“新特区”。综综述述优势+劣势：便捷的交通、成熟的周遍配套，吸引着都市情节的客群。他们对项目规模的敏感相对于就交通就低了很多。优势+威胁：土地和金融政策在一定程度上降低了购房者购欲望，加大了投资者的购房成本。劣势+机遇：房地产目前总体态式运行良好，但不是任何项目都能取得优异的业绩。如何打造产品细节是克服项目本身劣势抓住机遇的重点。机遇+威胁：机遇来自于板快的提升，而威胁主要来自与土地、金融、税收等政策的用产逐步品实争施或落夺实，所带来的负面市场效果随时间逐步释放。因此我项目为降低风险，开发用周期不时间规易过长。避风险Chapter2-Chapter2-项目定位项目定位?核心形象定位?目标客群定位?住宅产品定位?商业产品定位核核心形心形象象定位目的定位目的突破激烈的市场竞争树立企业品牌形象创造差异化赢得整体效益？建立目标客户精神堡垒取得客群认同核核心形心形象象定位定位都市/菁英工会献给有都市情节的、充满激情的、喜爱网游的、新一代城市菁英。。。核核心形心形象象定位定位地段分析?建设路商业集中发展区?成都第三商圈内?成华区商业新中心?购物、餐饮、娱乐集中区?电子科技大学校园经济辐射区城市/中央/购物目目标标客群定位客群定位住宅部分如：三千里有50%的投资客户；金域蓝湾有30%的投资客户（其中70%外地）。离散客群：这部分人群认为存钱不如存房。看中成都市场发展和项目本区域需求特点：看中板快的未来发展，和项目发展的客群周边或自身配套。重要客群：在项目周遍居住，生活半径已经习惯有着地域情节的原住民或固定在本区域的客群。需求特点：希望户型功能齐全、面积适中。对总价敏感。注重性价比。核心人群：在一环路以内工作，但被市中心不断减有着强烈都市情节少的供应量和不断增高的房价而被迫向的年轻人二环转移的客群。需求特点：户型经济实用。交通方便，周边吃、喝、玩、耍、购物方便。在结合成都近年房地产市场发展的基础上，根据周边人群的家庭结构和收入水平，我们根据本项目周遍各案分析，倒推客群本项目附近某类似项目成交客户年龄分析销售速度总价区间?户型面积套数占比（第一个月（万元））59.01客户年龄分布㎡，12.8套一54.10㎡，6223.5~25100%50以上%25以下61.25㎡，41—507%13%85.41㎡，11%83.15㎡，33.2套二16134~37.356%85.98㎡，%91.19㎡，36—4025以下98.23㎡，25—30108.80㎡16%25—3029%，31—35112.48㎡36—40，41—50115.19㎡31—35套三26254%40~55.434%24%50以上，118.03㎡，122.15㎡135.80㎡从图中可以看出类似项目的成交客群年，龄25岁~40岁之间，对总价比较敏感，总价超过40万的户型去化速度明显放缓。区域户型配比分析50~50~60~50以60~770~880~980~990~10100~1110~1120~1130~1606070140　下套00000套10套20套30套40套套套套以上一套一套二套二套三三三三三三一二二15.257.6锦绣上城5.2%　　　　　　6%10.8%5.2%　　%%　　三千里　　　　　12%57%　14%　　10.1%4.7%2.4%爱这城　　9%6%　　29%　　　3%6%15%　金域蓝湾　　　　　　　75%　　9%　8%8%5.4741.810.6124.3616.48颐家和园　　　　　　　　1.28%%%%%%高地　　　　　17%20%11%　　40%5%　　浅水半岛　　　　　　30%　40%7%16%7%4%　从上表可以看出项目区域内稀缺面积区间分别为：50~60的套一；60~70的套二；100~110的套三和140以上的套三。而竞争比较激烈的面积区间分别为：80~90平的套二；110~130平的套三住住宅宅产产品品定位定位住宅部分面积配比建议：面积（㎡）比例备注55~6030%有可变空间（可变为书房），有生活阳台70~7540%标准套二，双阳台（生活阳台、错拼景观阳台）80~8530%有可变空间（可变为套三），三阳台（生活阳台、内阳台、错拼景观阳台）1.55~60平有可变空间的套一和70~75平的套二是项目所在板块的空白点。2.80~85平的面积区间虽然竞争激烈，但考虑到本项目在此种户型存在总价优势（与龙湖和万科比），并且客户的得房率高于其他项目，相信此种户型的市场接受度依然很高。3.住宅层高2.9米，可做31层。（如果层高为3米只能做30层。万科层高也为2.9米）55~60平米套一户型设计建议富丽花城59平套一凯丽豪景61平套一可变空间可变空间55~60平各房间功能建议要求备注客厅开间：≥3.6最好能有景观阳台；建议采用大开间、短进深的客厅设进深：≤4计，即能满足人们的生活需求，又能控制房型总面积。主卧开间：≥3.0总面积≥10㎡进深：≥3.0厨房开间：≥1.6采光、通风带生活阳台卫生间总面积≥3.5㎡通风；带生活阳台可变空间开间：≥2.8改为次卧后可摆放一个单人床（1.2*2.0）和一个小衣进深：≥2.4柜。其他餐厅尺寸可跟据控制面积原则适当缩小70~75平米标准套二户型设计建议富丽东方76平套二汇融名城73平套二赠送错拼阳台赠送错拼阳台供水区集中本项目户型追求适用性，不适合带入户花园70~75平各房间功能建议?要求备注客厅开间：≥3.9有挑高景观阳台；阳台宽≥2.0（可以根据外力面适当调整）主卧开间：≥3.3总面积≥12㎡（双人床宽1.5~2.0之间；）进深：≥3.3次卧开间：≥2.7总面积≥8㎡厨房开间：≥1.8采光、通风；带生活阳台；可放冰箱；卫生间总面积≥4㎡通风；带生活阳台餐厅?注重餐厅的实用性（餐桌长、宽≥80㎝，椅子延展距离≥60㎝）其他户型紧凑；餐厅与厨房动线清晰；动静分区；供水区集中80~85平米套二户型设计建议富丽东方88平套二可变空间，内阳台的设计，卫生间分区锦江城市花园88平套二三千里89平套二80~85平各房间功能建议?要求备注客厅开间：≥3.9有挑高景观阳台；阳台宽≥2.0（可以根据外力面适当调整）主卧开间：≥3.3总面积≥12㎡（双人床宽1.5~2.0之间；）进深：≥3.3次卧开间：≥3.0总面积≥9㎡可变空间开间：≥2.8可改为书房或客人房厨房开间：≥2.1采光、通风；带生活阳台；可放冰箱；卫生间开间：≥1.8通风；可以分区；带生活阳台进深：≥2.7餐厅?注重餐厅的实用性（餐桌长、宽≥80㎝，椅子延展距离≥60㎝）其他餐厅与厨房动线清晰；动静分区住住宅宅产产品品设设计计建议建议小结：1.从控制产品的总面积入手，达到控制总价的目的。2.注重各个功能房间的实用性。3.在控制成本的