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镇江天桥路岗子下项目前期策划报告
镇江天桥路岗子下项目前期策划报告
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镇江天桥路岗子下项目前期策划报告版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个2009.07.06人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域价值研判城市背景分析房地产市场分析项目发展方向初判目标市场分析项目本体分析项目发展战略客户分析项目整体定位项目产品建议在世界经济版图上,镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一?世界五大都市圈:世界创造财富最多的地方?大都市圈融合:21世纪经济发展的主旋律五大湖大都市圈巴黎大都市圈纽约大都伦敦大都市圈市圈长三角大都东京大都市市圈圈长长三角三角●●世界第六大都市圈世界第六大都市圈在区域交通网络化的推动下,长三角都市群的一体化融合进程将加快100Km300Km150Km35Km城际轻轨京沪高铁沪宁高速公路沪宁铁路重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通,沪宁高速公路扩建等,将极大的缩短城市间的时间距离,加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动,从而使城市体系向网络化的方向发展。以核心城市为中心的以核心城市为中心网大范围松散状态交通快速发展络化城市圈“宁镇地铁”2012年前开建,真正实现南京都市圈“半小时通达”??在一系列的轨道交通筹在一系列的轨道交通筹划中,南京地铁二号线划中,南京地铁二号线东延至镇江段有望先行东延至镇江段有望先行启动,启动,20122012年前开工建年前开工建设;设;??““宁镇地铁”宁镇地铁”20122012年年前开建,将真正实现南前开建,将真正实现南京都市圈“半小时通京都市圈“半小时通达”,届时公交卡将实达”,届时公交卡将实现长三角八市通用。现长三角八市通用。由于镇江地处经济活跃的长三角都市圈,伴随长三角一体化发展,镇江将积极承接南京、上海?现状1——长江三角洲边缘城市,自身产业力较弱?现状2——长三角第三梯队城市,苏南经济较弱区级市?机遇——三大经济圈地理联接处,将推动镇江经济发展与人居升级宁镇扬经济圈镇江经济正进入新一轮爆发?镇江2008年人均GDP达53022元,甚至超过南京,正由缓慢发展期迈向高速发展期——也预示着镇江房地产市场已经步入黄金发展期?人均可支配收入不断增长,居民消费支出也同步增长——住宅消费能力大幅度提高,给镇江房地产业带来了巨大的商机160060000镇江城镇居民人均可支配收入14005302250000200001904412001677540333400001500010003259714291342932664512380800300001085810000945119241219976001750976988202200005000400100002000200120022003200420052006200720080020012002200320042005200620072008GDP(亿元)人均GDP(美元)城市改造扩张——从“老城”进入“新城”时代?新城市扩张——新城区大范围建设,城市升级老城区大量改造——城市动迁,形成新的城市中心及城市副中心的城市变化: 3个中心:商业中心+行政中心+居住中心 5个节点:老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区价格起点以及增速的差异造成镇江房价明显低于周边城市,成为“价格洼地”,随着经济发展及城市改造步伐的加快,镇江房价上升空间巨大?从房价的绝对值分析,镇江房价发展到目前,只有上海房价水平的1/3左右,只有南京、苏州水平的60%不到,未来上升空间巨大。??房价走势趋同效应房价走势趋同效应::2009.06年长三角城市房价??上海、南京通过自身“累计上海、南京通过自身“累计长三角价格曲效应”不仅带动了本地房价的上效应”不仅带动了本地房价的上线升升,,而且产生了较大的“溢出效而且产生了较大的“溢出效应”应”,,带动了长三角房价的增长带动了长三角房价的增长;;7012苏州5819无锡69944928南京常州3981镇江12947上海镇江城市背景分析小结长三角都市圈,承接南京、上海城市地位镇江地处经济活跃的长三角都市圈,伴随长三角一体化发展,镇江将积极承接南京、上海。城市快速发展,镇江经济正进入新一轮爆发经济发展长三角第三梯队城市,苏南经济较弱区级市,但城市发展进入快速发展期。老城区大量改造旧城改造城市动迁,形成新的城市中心及城市副中心城市变化镇江成为长三角房地产价格洼地价格洼地随着经济发展及城市改造步伐的加快,镇江房价上升空间巨大区域价值研判城市背景分析房地产市场分析项目发展方向初判目标市场分析项目本体分析项目发展战略客户分析项目整体定位项目产品建议项目地项目地块块内内部尚未部尚未动动迁迁,现状较为,现状较为凌乱凌乱,小,小环境须待环境须待改改善善天桥路2号地块现状南门外大街溪园新村3号地块现状岗子下路项目理解①紧邻主城区——优越地段,稀缺价值②非城市房地产开发热点区域??稀缺性稀缺性主城板主城板块块无在售住宅无在售住宅个个案,市中心稀缺价案,市中心稀缺价值显现值显现!!??城区发展起城区发展起步步较较晚晚,镇江,镇江主主城城板板块块现现无住宅无住宅在在售售个个案案,本,本案案成为成为紧紧邻主邻主城区市中城区市中心优越心优越地段地段稀缺稀缺项目项目;;??非热非热点区域点区域??项目项目紧邻紧邻市中市中心心,区位,区位条件优条件优越越,,但但由于城区发展改造起由于城区发展改造起步步较较晚晚,,使得使得本本案案处于处于非非城市房地产开发城市房地产开发热热点区域。点区域。项目理解③城市黄金发展轴线交叉点解放路——镇江市中心南北主轴南徐大道——未来镇江城市发展黄金轴线?项目地块临近解放路,直达城市中心大市口,尽享市中心完善配套;?市府移至南徐板块,城市重心随之南移,随着南徐成为城市行政中心,南徐大道黄金轴线的重要性将更为凸显。而本案所位于天桥路临近南徐大道,并与之直接相连。项目理解④城市重心南移,三座新城中心,未来城市中央用地面积规划人口分区功能区域特征市政引擎发展阶段特点(km2)(万)主城板块2530城市主中心区,商业金融旅游服务中心南徐新城代表城市未来,从政府层面得政府重点打造区域,规划初定,处于启行政、文化、商到的支持最大,虽远景美好,但目前发南徐新城2020与南山风景区为邻,市政府搬迁动初期,政府搬迁务和生活居住区展最滞后但缺乏产业支撑时日未定谷阳新城与城市衔接最不紧密,虽然作高新技术产业区,配发展多年,产业发为新居住中心定位,但配套依靠自身完大学城和光电子高新技术产丁卯新城2020套滞后,发展后劲不展相对成熟,但城善,住宅产业更多依靠价格带动,成长高新技术产业区业区+大学城足市配套尚未启动周期相对较长自然环境优美,但区丁卯新城产业优势最强,人口导入有优高新技术产业、位因素导致城市发展区政府+高新调整发展阶段,产势,但随着政府投入的重心发生转移,谷阳新城1515第三产业和生活居住区滞后,发展机遇难以技术产业业启动初期目前主要依靠板块自身的发展确定??市市政府政府南南移移、、主主城城外外扩、发展新城,镇江城扩、发展新城,镇江城市中市中心心南南移移;;??南南徐徐新城、新城、丁卯丁卯新城、新城、谷阳谷阳新城三大“造城新城三大“造城运运动”将成为镇江城市发展动”将成为镇江城市发展重重点,而本项目点,而本项目地地块则块则居于三居于三座座新城中新城中心心,,能便捷到能便捷到达三达三座座新城,将成为新城,将成为未未来城市中来城市中央央。。项目理解⑤各类配套完善?商业配套:大市口(百盛商场、解放路北京华联、太和广场)、天桥路农工商等?医疗配套:镇江市第三人民医院等?教育配套:江苏科技大学、江苏大学、镇江一中等?休闲广场:梦溪广场、青年广场?交通配套:6路、12路、15路、18路、20路、206路等直达大市口、火车站等全市各地?其他配套:银行、饭店、邮局、加油站等项目理解⑥具备一定的景观资源支撑,区域内生态环境良好虎头山宝塔山公园磨笄山黄鹤山南山风景名胜区项目区域价值挖掘小结紧邻主城区,优越地段,稀缺价值,城市黄金发展轴线交区位条件叉点,未来城市中央;城市重心南移,南徐新城、丁卯新城、谷阳新城三大新城城市发展中心,未来城市核心腹地;项目地块周边山体丰富,具备一定景观资源支撑,生态环景观资源境条件较好;商业、生活、教育、休闲、交通等配套完善,区域发展已配套设施较成熟区域价值研判城市背景分析房地产市场分析项目发展方向初判目标市场分析项目本体分析项目发展战略客户分析项目整体定位项目产品建议发展阶段——镇江房地产市场目前处于稳定发展阶段,特征是秩序逐渐规范化、竞争恶化,市场的细分开始出现未来差异化细分、精确性定位2004年至今市场不断调整深化,秩序趋于规范化,竞争状况恶化稳定发展阶段,部分实力小的开发商逐渐淘汰。大规模项目出现,现大盘时代到来。全方位抄袭模仿在2001-2003年房地产市场发展速度相当快。产品类型丰富,物业水快速发展阶段平提高,市场趋于完善,进一步提升整体市场。1997-2000年随着周边城市(尤其上海、苏州)房地产市场的快速发展,以及镇江经济增长速度的加快,市场发展势头初级阶段迅猛,产品多样化。市场初级过供给阶段97年左右去国家对房地产市场开放,取消单位分房政策,拉动镇江萌芽期楼市发展第一波。市市场场供供求求城市房地产供应存量积压明显2501.81.6?镇江房地产市场始终保持着供过于求的局面,存2001.41.21501量积累使得后续市场将面临巨大的积压压力,尤1000.80.6其对于镇江价差较小的市场,同质竞争将尤为明500.40.200显;200320042005200620072008供应量74.689
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镇江
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天桥路岗子下项目
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前期策划
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营销策略
内容摘要:
重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通,沪宁高速公路扩建等,将极大的缩短城市间的时间距离,加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动,从而使城市体系向网络化的方向发展。
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