宏观市场微观市场土地市场土地市场政策《关于加强房地产用地供应和监管小户型竞品市场消化速度及周期比例有关问题的通知》(简称“国土部192009年竞品项目销化周期条”）。对土地监管加强力度。900180商品房市场商品房市场8001602009年市内小户型消化速度700140持销期销售速度：平均50-60套/月；600120500100开盘热销期销售速度：平均在120套/40080动迁市场月动迁市场。3006020040西岗区拟拆迁建筑面积13.2万平方米，动10020迁户数2858户。002010年沙河口区，涉及动迁户数3943户，景日汇特观海园右域动迁人口1.2万余人。裕假季杰大星公左领心照四海方京洋华中普运星东北远泛西岗区、西安路板块的动迁，将带动区域板良块投资市场繁荣。套数周期速度租赁市场租赁市场西安路区块改造拆迁，区域内90平以下项目名称中心裕景普照假日良运四季汇杰特星海大观东方星海北京公园远洋左右的小户型，租赁市场供不应求，将激活套数800327407576700827738150投资性市场。周期12个月2个月2个月4个月12个月12个月6个月3个月在售城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块；西岗板块西岗板块项目位于政治中心资源：政府所在地，城市行政机构机密资源：政府所在地，城市行政机构机密板块，与中山、星20092009年价格平台：年价格平台：1.5-1.61.5-1.6万万//平平2010年价格平台：1.6-1.8万/平海板块，住宅居住2010年价格平台：1.6-1.8万/平属性米明显。中山板块中山板块资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集资源：大连传统中心，商业、商务机构聚集西安路板块20092009年价格平台：年价格平台：1.5-2.01.5-2.0万万//平平西安路板块2010年价格平台：1.8-2.1万/平星海板块的价格平2010年价格平台：1.8-2.1万/平资源：副市级商圈，城市生活配套资源：副市级商圈，城市生活配套台、占据海景资源完善完善的特殊优势，小户2009年价格平台：1.3-1.4万/平2009年价格平台：1.3-1.4万/平中心区中心区型与项目所在板块20102010年价格平台：年价格平台：1.5-1.61.5-1.6万万//平平`VS的投资属性竞争。星海板块星海区星海区星海板块资源：海景资源，商务规划资源：海景资源，商务规划20092009年价格平台：年价格平台：1.6-1.81.6-1.8万万//平平高新园区高新园区20102010年价格平台：年价格平台：1.8-2.01.8-2.0万万//平平主流成交价格平台在18000-20000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型第一梯队23000在售项目待开盘?目前在售小户型公寓价格集22000中在区间：港汇中心尾盘公寓21000?18000-20000元/平米，能大连中心裕景悦泰街里颐和星海够形成旺销局面；20000?城市中心区新入市产品趋向高端；19000大连时代广场杰特?西岗板块、西安路板块，土18000地市场放量少；良运四季汇东方星海17000港湾1号?16000星海大观少量项目价格坚持在普照假日广场元/平米。16000远洋风景/左右SOLO颐和香榭玫瑰东方15000嘉和三期从全市价格水平一正大厦北京公园14000泛华领城来看，18000元/城品城㎡的价格将占位1300012000到城市第一梯队中山板块西岗板块西安路板块星海湾板块项目所在西岗区板块，客户以自主+投资主流需求中山板块西岗板块西安路板块星海湾板块大连传统中心，商业、商务机构聚政府所在地，城市生活配套完善副市级商圈，城市生活配套完善海景资源，商务规划集远洋风景城市公元杰特大连中心裕景颐和香榭城品城东方星海良运四季汇北京公园美加华公寓星海大观普照假日广场??购置公寓的客户中有80%是??多为经济承受能力相对有限购置公寓的客户中有80%是多为经济承受能力相对有限??副市级商圈，城市生活配套副市级商圈，城市生活配套??该板块的传统客户即资源投该板块的传统客户即资源投为了投资并获取租金收益的，的婚龄白领，以大连本地人为为了投资并获取租金收益的，的婚龄白领，以大连本地人为完善；当前完善；当前投资客户投资客户略多于自略多于自资型的财富客户，其中包括大资型的财富客户，其中包括大自住客户数目较少主，少量学区落户客户自住客户数目较少主，少量学区落户客户住客户；住客户；量东三省外来移民量东三省外来移民??租住客户：国内外企业驻大??60%以上的自住客户，投资客租住客户：国内外企业驻大60%以上的自住客户，投资客??自住客户多以首次置业的婚自住客户多以首次置业的婚??小户型投资客户，多为看好小户型投资客户，多为看好连的金领、白领居多；部分外较少连的金领、白领居多；部分外较少龄白领为主，少量办公自用；龄白领为主，少量办公自用；星海板块资源价值和发展前景星海板块资源价值和发展前景籍人士（主要为日韩俄客户）籍人士（主要为日韩俄客户）??商业氛围较弱，较难吸引商商业氛围较弱，较难吸引商?作资产型投资作资产型投资；少量本地年轻白领；办事处；少量本地年轻白领；办事处?投资客看中区域商业发展带投资客看中区域商业发展带用客户用客户?或小企业用作办公空间的占比或小企业用作办公空间的占比动的商务市场前景动的商务市场前景?大户型自住的比例大，商务大户型自住的比例大，商务约约30%30%办公也有一定比例办公也有一定比例市场分析——可售供应装修标准物业费用销售项目定位项目名称开盘时间在售面积主力面积（元/物管公司（元/平米/产权年限率㎡）月）2009-9-杰特6.5万50-70/80-9088%2000亿达物业3.87020天津港湾星海区东方星海2008-67.9万50-70/80-10098%无2.970物业世邦魏理星海大观2008-123.81万40-7070%20005.470仕幸福E家-2009-22.4万40-6030%无正源物业270福源泛星海区芝麻公寓2009-30.36万50-600%无大华物业1.570一正大厦2009-31.3万40-6087%2000一正物业未定40深圳长城良运四季汇2009-127.06万40-7091%2000未定70物业中山区第一太平中心裕景2008-103.85万70-9041%30003.870戴维斯普照假日广第一太平2009-103.5万50-7079%20003.770场戴维斯市场消化户型的特点及消化速度市内小户型市场价格梯队划分明显，一梯队与二梯队价格差价在3000元/平左右价值09年初到10年初，市内高端小户型市场均价对比，同比上涨2000元/平左右产品户型面积区间集中在40-70平，1居室、2居室户型比例较大首次推盘销量在100套/月，持销期基本维持在50-60套之间市内小户型多采用精装形式，精装标准1500-3000元/平不等市内板块间的小户型客户，投资意向差异不明显，相互转化可能性大客户只有找到不可取代的价值体系和营销，才能打赢突围战!!2010年待售项目代表沙河口区1.玫瑰东方悦泰街里港汇中心上方港景2.颐和星海3.润德瑞士公园悦泰湾里北京公园4绿城.深蓝中心獐子岛地块07梧桐院代表西岗区商务中心+金融中心1.润德*北京公园政治中心副中心商圈★南山20092、润德*瑞士公园代表中山区1.南山2009建园地块07人民大厦地块072.梧桐院玫瑰东方3.港汇中心4.上方港景悦泰湾里5.玫瑰东方悦泰街里未开工地块绿城深蓝中心金融、商务圈1、獐子岛地块2、人民大厦地块颐和星海3、建园地块公建项目1、胜利-高尔基路2、西安路-兴工街新增量住房开发量，集中在2010年下半年入市。集中开盘，小户型市场竞争激烈！2010年市场预计开盘量?初步统计情况上来看，201060000020125000002011.6年沙河口区，星海板块市场放5000002011.5量大。品牌竞争明显，绿城、2011大和、华业等，将会带动区域4000002010.72010.82010.62010.52010.52010.62010.5价格进一步拉升。2010.33000002010.102010.12?西岗区18.4万平，相对09年2010入市项目增加，集中在二季度2000001300002009.71365981000002009.5、四季度；1000004730047125540575000031680201802009?中山区31.9万平，大部分项13000目为高层、超高层产品。预计02008.5开盘日期在2010年三季度、方海心里园园9里景院心00四季度。东星中湾公公2街港桐中瑰和蓝泰京士山泰·梧汇玫颐深悦北瑞南悦方港城·上绿德新增住房预期认购时间润集中在5-8月份。9-10推盘量开盘时间月份开盘避开集中放量。2010小户型市场要么与跟进区域价格，要么提升投资价值属性城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块；城市中心和星海湾均为投资属性，受成熟商务租赁支撑。项目所属政治中心及商圈，区域居住属性明显。转化上升区域的投资属性。竞争小户型公寓产品未来竞争不容乐观，不少住宅项目也存在小户型供应面积小户型面积区间集中在40-70平米，项目面积与市区主流小户型面积区间重叠价格预期2010价格平台在18000-20000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型第一梯队，需要跳出区域拉升价值。速度销售速度——在市场政策不发生大变化的情况下，开盘期120套/月，持销期60套/月项目四至情况SS优势优势分析分析?连接城市政治中心、中央商务区、副