海诺地产滨江别墅地块物业发展及产品规划建议方案2010年1月商业机密文件，请勿外泄！第一部分：宏观环境?别墅政策?临沂经济概况?临沂房地产市场简析?临沂别墅市场需求及未来发展别墅政策国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发政策的核心内容：?2003年《关于清理各类园区用地加强土地供优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止应调控的紧急通知》别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地?鉴于2004年国土资源要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套部和监察部联合下发的数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或《关于继续开展经营性划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉土地使用权招标拍卖挂租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小牌出让情况执法监察工套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土作的通知》地。?《限制用地项目目录2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民(2006年本)》和《禁止代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。用地项目目录(2006年温家宝总理作政府工作报告。本)》温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。?2008年1月3日《国坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护务院关于促进节约集约，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁用地的通知》止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。别墅交易税费1、独栋别墅：　　土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。　　个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。2、联排、叠加、双拼别墅：　　土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。　　个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。临沂概况商贸、工业重镇山东明珠临沂总面积17184平地理交通：方公里，是山东省面积最大的市。临沂地处长江三角洲和环渤海经济圈的过渡地带，离港口一百多公里，铁路、高速公路四通八达。临沂地处京临沂市现辖兰山、罗沪高速公路中间点，胶新铁路、兖石铁路在此交汇，枣庄、河东3个区和郯临、长深(临沂段)两条新的高速正在建设，临沂机场城、苍山、莒南、沂年客运已达30万人次，辟有13条到国内重要城市的航水、蒙阴、平邑、费线。县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇历史人文：办事处，7151个行政村，1022.7万人。临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2480多年前，为山东省历史文化名城。临沂是一代名相诸葛亮2009年底，全市城镇、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、化率达到46.4%匡衡、王祥等的故乡。临沂经济工业稳实，商贸迅速，多头并进临沂工业：工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地。临沂商贸：全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，08年销售额达538亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。现在仅次于浙江义乌，居全国第二。常年在临沂经商的有30万人，而浙商就7万多；临沂城市竞争力：2008中国城市投资吸引力排行榜第67位；2007中国最具投资价值十大城市；2007、2008福布斯中国大陆最佳商业城市榜”；临沂位居２００８年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂经济近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础2004年，临沂率先在全国革命老区中实现生产总值过千亿元；2006年，全市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%。全市城镇居民人均可支配收入1.07万元，增长18%。2007年实现国内生产总值1660亿元，增长16.2%，城镇居民可支配收入12819元2008年，全市国民生产总值1958亿元，同比增长13.2％；全市城镇居民人均可支配收入达到14998元，增长17％；2009年前三季度，全市实现生产总值1565亿元；预计全年实现生产总值2100亿元左右，同比增长13%左右；城镇居民年人均可支配收入同比增长9%，小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系临沂地产逐年稳步增长，房地产市场活跃2006年，全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。16002007年房地产投资完成67.1亿元，增长140034.1%。全年商品房施工面积818.7万平方米，竣工面积181.2万平方米。商品房销售1200面积285.5万平方米，增长52.9%；销售额100055.5亿元，增长75.8%。施工面积万㎡8002008年房地产投资完成119亿元。房地产销售面积万㎡投资完成119亿元，增长77.4%。全年商品600投资额亿元房施工面积1133.2万平方米，竣工面积211.8万平方米。4002009年，临沂房地产开发投资130亿元，200增长79%。房屋施工面积1585.5万平方米，市区全年新增预售项目101个，预售面积0405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、2006年2007年2008年2009年11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。临沂别墅大体分布图及竞争区域示意图新城别墅区滨河别墅区罗庄区别墅临沂典型别墅分析项目类型容积率体量面积(㎡)价格(元/开发阶段(㎡)㎡)奥林匹克欧式0.873.5万双拼33212000一期在售滨河路金七67套联排2218100路叠拼190-2205300-6500日月城西班牙0.452.3万联排2504400一期翡翠湾别墅在售滨河东路沂89套叠拼2203500左右二期即将推出河路双拼3606000水榭华庭中式0.83万独栋5套一次性开发沂河西橡胶87套双拼2套11000坝对过联排80套6400-8100月澜湾地中海0.888万联排8000-9000一期售罄，二期温泉美墅在三和六街沂240套270-350/套售蒙十路典型别墅风格——月澜湾典型别墅风格——月澜湾典型别墅风格——月澜湾临沂房地产及别墅市场整体特征总结?市场处于阶段?20092009年年底底国务国务院院颁颁布布的的““国国十一十一条条””将对将对投投资资客客会会有一定的抑制作用，有一定的抑制作用，而而性盘整期由由于首付加大，于首付加大，对对于于改善改善性住性住户户也也将将有一定的有一定的影影响响，，但整但整体不体不会会拉拉下房地下房地产产的的健康健康发发展，新的一年展，新的一年将将呈呈现稳现稳步步上上升升的的趋势趋势！！?内外需求拉动强劲?临临沂房地沂房地产产市市场现实场现实需求需求远远大于大于与与其其经济发经济发展水平相展水平相当当的城市，主要的城市，主要由由于本地于本地居居民民对对于于居居住住改善改善型的中高型的中高端端物物业业具具有有较较大的市大的市场场需求；同需求；同时时，商，商市场潜力巨大贸贸物物流流的的发发展以及工展以及工业发业发展展两两大大引擎引擎的的带动带动，加上，加上宜宜人的人的环环境境吸引了吸引了大大量量外外来来人口置人口置业业和和开发开发商入商入驻驻，，临临沂房地沂房地产产市市场场具具有有巨巨大的市大的市场场潜力潜力。。?临沂别墅?临临沂沂别别墅市墅市场场目前已目前已形形成以成以滨滨河河板板块为块为核心核心区区域域，，宇帆宇帆高尔夫加上河高尔夫加上河东区东区温泉主题的打造，河东区将逐步发展成为临沂的高端休闲住宅区；新城南高端板块初步形成温泉主题的打造，河东区将逐步发展成为临沂的高端休闲住宅区；新城南坊坊、、罗罗庄以等庄以等临临沂沂两两大水大水系系边边也也是是临临沂高沂高端端住宅的重要住宅的重要区区域！域！?别墅地产发展?临临沂作沂作为经贸为经贸重重镇镇，，又又有有两两大水大水系系交交汇汇，，风风景景优优美宜美宜人，是人，是发发展展别别墅墅类类尚待提升品质高高端居端居住的理住的理想想城市；城市；但但目前目前没没有有真真正在大正在大区区域域内内叫叫得得响响的的纯别纯别墅大墅大盘盘，，别别墅墅发发展需要大展需要大力力的提的提升升品品质质和和塑造塑造高高端居端居住主住主题题，提，提升升临临沂城市品位沂城市品位！！?未来供应持续旺盛?临临沂沂别别墅市墅市场场的的后后续续供供应应仍然仍然较较大，主要大，主要开发开发分分布布在城市在城市近郊近郊及及沿沿河河发发展展带，但临沂的城市魅力逐渐成形，工业发展以及商贸物流发展将更大的刺市场发展空间大带，但临沂的城市魅力逐渐成形，工业发展以