只因身在最高层疆有界，南湖到此为峰————谨献给南湖·半岛再战江湖1-项目认知?合富眼中的南湖·半岛?项目理解?项目竞争力分析?区域市场分析?政策理解PART1.合富眼中的南湖·半岛——一线湖景，市心生活圈，学府领地，大户品质，品牌物管，先进规划。?南湖之滨商业中心现房建筑优质物业南湖之滨学府中心项目核心价值分解学府湖景项目临湖第一排，面对6000亩浩瀚湖面，一线临湖同时位于南湖北岸，自然景观优势明显户型面积在154-238㎡之间，南北通透，大规划户型面积阔绰客厅开间，全部带空中院馆、全落地窗“V”字型规划布局，体系户型均好性，每栋规划特色物管住宅偏转30度，东西展开，争取最大的景观面零距离品牌物管国际品牌物管、金钥匙成员—港联物业担纲市心项目物业管理现房市心生活武昌市心近在咫尺，10分钟都市生活圈，离尘不离市学府领地众多大学环绕，均享武昌学府文化氛围大户人家PART2.项目理解——自然与山水贵地，名门出身，大家风范。?1.目标沟制造顶级物业，全面领先武汉市场，以项目带动通区域价值成为片区豪宅市场的价值地标项目目标拉升区域价值，建立片区市场话语权标杆成为天马品牌跨越的主要驱动力企业目标塑造天马品牌的明星项目话语权铸就片区豪宅的标杆，提升区域价值2.项目属本项目拥有良好的先天条件，低密度、一线湖景性社区，具备成为高端物业的基础本项目位于南观点1:区域唯一高层社区，带别墅社区——标杆湖板块，南湖北岸，近距离环南湖版块，半岛居住，270度亲水——稀缺享受6000亩100%得房率的高层产品，电梯入户——领先浩瀚南湖，半岛之上，270200平米以上大户型，大户人家——豪宅档次度环水感受。名门品质优越性占地面积容积率总建筑面积总户数初始规划667462.20173287.14837资源价值决定项目地位：南湖——武汉唯一城市资源与山3.片区属和水的自然资源的完美结合性独墅湖景&湖底隧道蓝图描绘城市资源：CBD毗邻，环湖商圈都市内涵南湖板块整体启动时机已成熟生态内涵，本项目的开发将奠定南湖板块低密度高尚人居住区的形象自然资源：南湖生态&景观不可复制关键词：整合资源（城市+自然）PART3.项目竞争力分析——豪宅品质，重新审视豪宅营销意义，从豪宅概念和豪宅品质上赋予项目新的营销使命及营销意义。?豪宅地产价值体系文化标签，是真正意义上的豪宅必备的因素商商务务指指标标城市核心区域兼具办公核心地段核心地段与居住功能便利指便利指标标城市资源极大丰富功能多元化客户多元化豪宅外部条件人文指标认知高尚、历史悠久的人豪宅外部条件人文指标文积淀区域或城市稀缺稀缺资资源源自然指标稀缺的山体、海景、湖泊豪宅豪宅自然指标、公园等自然资源人文自然价价值值指指标标规划规划建筑文化内涵规划本身优质产品建筑建筑大师作品、建筑细部、与文优质产品化要素的传递文化与产品设计的嫁接配套指配套指标标高端配置豪宅豪宅产产品素品素质质产品是传递建材、设备设施指标文化的载体建材、设备设施指标名牌、先进的设备设施发发展商品牌指展商品牌指标标实力雄厚、一线品牌豪宅客户认知价值体系身份标签、居住功能、投资保值，是客户关注豪宅的价值点地地产与产与文化跨界文化跨界营销营销豪宅身身份标签份标签豪宅致致胜胜因素因素大大师设计师设计市市场场明星明星产产品品彰显地位与实力满满足多元化需求足多元化需求居住功能豪宅豪宅豪宅客户认居住功能配套指配套指标标豪宅客户认必要因素知价知价值值必要因素保证居住舒适性、安全与私密指标便利性和安全性安全与私密指标优质资产优质资产投投资资保保值值豪宅豪宅加分因素加分因素作为资产架构的组升升值值保保值值潜力潜力成部分和投资渠道本项目的“核心竞争力”选择客『观性“2”—“服务”属于』主流品牌开发商的竞争环境产品力要素“4”—“人文性”需（自然资源）31（新进者）要积累，为领导者品牌的标志（社会资源）42（品牌）主『本项目的第一选观人文服务性』择：“4”（人文）——体现“文化价值”被动式主动式本案的价值体系一线临湖户型面积阔绰规划特色品牌物管本案豪宅地产价值体系具备了豪宅地产所以得技术及经济指标、区域环境等要求，但是缺少“文化标签”、“城市名片”，无法赋予项目真正意义上的豪宅概念具备了优质资产的先天条件，但是缺少“身份豪宅客户认知价值体系标签”、“居住功能”，无法担当项目真正意义上的豪宅品质从豪宅概念及豪宅品质上，重新审视项目，赋予项目新的营销意义及营销使命。人文豪宅.人文型豪宅始终是地产市场的价格领跑者,中国传统文化特征明显的城市皆同(北京成都南京上海等)。在一个具有历史底蕴的城市一栋真正顶级的豪宅必然蕴涵了这座城市独特的气质必然折射出这座城市最具价值的内涵南湖片区代名词：新●国际化●武昌高尚居住区武汉代名词：中部翘首●两江交汇●黄鹤楼文脉●大气●学府众多●近代工业发源地A.制约中国传统文化的现代性矛盾必须找到传统与现代的契合点才能突出项目豪宅品质因素PART4.区域市场分析——正确的市场形象，调性树立，价值最大化，忽略价格因素。?★本项目　处于怎样的市场环境中？关键词1：国际化城市发展方向和前沿，武昌城区的国际化发展方向特质外关键词2：城市发展方向未来CBD商圈辐射区，CLD高尚生活区前景因关键词3：整合资源城市绿洲，城市资源与稀缺自然资源兼备内因关键词4：资源＋稀缺高品质基因，高价值平台质宅品豪问Q本项目客观拥有的诸多优势,具备豪宅属性，能否支撑现有1万以上/平米的高价格,实现项目目标?题武汉豪宅市场板块分析银湖翡翠复地东湖国际世茂锦绣长江城投瀚城豪宅三要素：地段稀缺性、不可复制性、舒适性及豪华性。纵观武汉豪宅市场，各项目均具备优越的自然资源优势，自身条件优越，但是在市场形象上具有出奇的统一性，都给项目赋予精神层面意义，只有本项目对外形象上宣传山水资源这一单一卖点。规模价格项目名称自然资源产品设计市场形象客群定位营销策略单位㎡元/㎡武汉天地140000013000长江一线临江，布局合理清韵雅致城市金字塔群体高调南北通透，四面采光，功银湖翡翠5300006700银湖低调厚重城市金字塔群体低调能齐备，尺度舒适世茂户型方正，功能齐全，朝165000011500长江滨江奢华城市金字塔群体高调锦绣长江向不佳复地户型设计大气，景观视野53000015000东湖高端奢华城市金字塔群体高调东湖国际好户型设计方正，赠送面积百瑞景10600008500无城市中心大宅中产阶级群体高调多户型设计合理，多套间，南湖半岛1700009000南湖一线湖山景观中产阶级实力群体低调多阳台设计，户户观湖正确的市场形象，是赢得地产战争的重要因素?豪宅一直是作为房地产市场发展中一个“重量级”产品形态，不仅是一座城市发展高度的标杆，更代表了城市上流社会的生活方式。?纵观武汉豪宅市场，主要集中在长江、南湖、东湖、金银湖等临湖区域，亲水而建，得天独厚的自然景观优势是豪宅产品孕育的基本条件。?近些年来，武汉市的豪宅数量在以惊人的速度增长，城市自然景观资源稀缺，越来越多的楼盘加入到豪宅队伍，渴望瓜分豪宅的市场蛋糕，对手如云。?从豪宅产品供应特点来看，产品设计以低密度呈现，景观视野佳，采光好，户型通透，且多采取大开间设计，舒适度高，社区私密性好，客群定位均集中在城市金字塔顶端人群。?目前武汉豪宅市场上，除了产品设计佳外，产品附加值也逐步提升，产品同质化日益严重，市场竞争激烈。?要想在武汉豪宅市场上突出重围，需要从产品规划、产品展示、客户定位、营销推广、营销策略，营销氛围等全面提升，以重新树立在市场中的形象和声音。市场形象武汉豪宅市场供求关系目前片区内月均去化套数约为440套，月均去化面积约为45000平方米。07、08年片区内无土地供应，09、10年片区内成交土地潜在供应总面积达到117玩平方米，以目前月均去化速度计算09、10年潜在供应商品房住宅面积将于11、12年面世，届时需要26个月时间消化完。——数据来源：合富华中区域市场研究中心?结论：武汉豪宅市场竞争激烈，尤其是区域内竞争强，且产品同质化严重，需要通过差异化营销，突出重围，做市场中的胜利者。?南湖半岛销售业绩不佳，市场上的供求关系反应，同质化现象严重，因此必须改变现状，以更先进的营销理念，突出重围，建立标杆领地。南湖片区市场价格解析自然资源稀缺/产品价值高?第一南湖半岛/城投瀚单价8000以上梯队城地段交通/产品品质第二泰然玫瑰湾/保利华都单价6000-8000梯队/领秀城天久云门/武昌伪资源/居住价值第三府/保利心语型单价6000以下梯队南湖片区市场竞争解析规模价格自然景项目名称产品设计市场形象客群定位营销策略单位㎡元/㎡观户型设计合理，多套间，中产阶级南湖半岛1700009000南湖一线湖山景观低调多阳台设计，户户观湖实力群体户型设计方正，赠送面积中产阶级百瑞景10600008500无城市中心大宅高调多群体户型通透，但户型设计显中产阶级城投瀚城4900008000南湖湖上府邸高调琐碎，功能分区不佳实力群体世界级城市湾城市高级泰然玫瑰湾5000007000南湖户型通透，朝向采光均好高调区白领?南湖半岛因其稀缺的自然资源及产品价值优势，处于区域内的第一梯队。其区域内的主要竞争对手是城投瀚城。?作为第二梯队的领导者，泰然玫瑰湾占有一定的资源优势，有往大户豪宅方向发展之趋势。?南湖半岛因其较高的产品价值和市场中已经形成的声音，要强势、霸气地喊出，要做南湖片区豪宅领导者，要做南湖片区的标杆项目。现象2.区域内核心消费群体集中，以及市场供应的项目价格和面积均质，个盘不突出，高价格楼盘主要依赖地段要素，楼盘档次参差不齐，市场处于粗放竞争阶段市场主流单价：7000—12000元/平米市场核心面积：15