金泰城全年策略推广提报北京典晶2009年7月PART1—战术篇MARKETING一、区域市场分析MARKET二、项目差异特质UNIQUE二、目标人群分析POSITION[第一部分]区域市场分析区域经济概况鲅鱼圈又称营口经济技术开发区，简称营口开发区，是1992年经国务院批准设立的国家级经济技术开发区。区位突出，交通便利。全国第十大港口、东北第二大港口——营口港和总装机容量为484万千瓦的华能营口电厂座落在开发区内。哈—大铁路、哈大公路、沈—大高速公路并行纵贯开发区南北。营口开发区是我国为数不多的拥有着大型港口、便捷交通、充足资源的国家级开发区之一。区域经济数据五点一线沿海经济带下的“营口速度”2009年实现2008年实现地区生产总值完成840亿元，增长18%；地区生产总值703亿元，增长20.3%；固定资产投资706亿元，增长30%；固定资产投资543亿元，增长30%；规模以上工业增加值550亿元，增长25%；社会消费品零售总额177亿元，增长23%；社会消费品零售总额211亿元，增长19%；财政一般预算收入40亿元，增长37.7%；地方财政一般预算收入50亿元，增长城市人均可支配收入14450元，增长19%；25%；城市人均可支配收入16190元，增长12%；数据来源：http://finance.qq.com/a/20090614/004932_2.htm区域经济产业港口的发展?营口新港1982年兴建，是我国沿海20个主枢纽港之一，目前港口水域面积11302万平米，陆域面积413.6万平方米，码头泊位总长度4094延长米，拥有成品油、化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头。?按照鲅鱼圈经济发展规划，营口港将在2010年实际亿吨大港的目标，实际上此目标已经在2007年提前实现，对其未来的发展预测如下：2008年2010年2012年备注吞吐量（亿吨）1.452.02.5集装箱（万标箱）150200250四期工程全部竣工职工人数（人）80001000012000辅助力工（人）7000900010000数据来源：http://www.zgsyb.com/Article/ArticleShow.asp?ArticleID=35068&Page=2http://business.sohu.com/20070917/n252182398.shtml区域经济产业鞍钢新厂鞍钢新厂座落在鲅鱼圈港北部，计划按二阶段建设，第一期生产能力为650万吨精品钢材生产线，总投资300亿元，地8.3平方公里。该项目一期工程投入生产状态。据本次调查了解，目前进展情况如下：鞍钢新厂的建设及正常生产，除直接增加城市人口外，还会由于其配套设施及相关产业的扩充而带来更大规模的定居人口和消费规模。由于二期工程尚无定论，故2012年以后无法预测。华能电厂华能电厂二期工程已于2007年8月份竣工并网发电，总装机容量达到184万千瓦，成为东北最大的火力发电厂。区政府有意推动电厂三期工程进展。华能电厂规模扩大为经济发展提供了可靠的能源供应基础，同时对扩大企业数量起到推动作用。区域经济相关产业发展1、交通物流业沙鲅铁路复线工程的完工将极大地促进交通物流业的发展，其运能将由目前的3000万吨左右提升到5000万吨以上。同时，配合港口吞吐能力的提高，公路运输、仓储及其它相关产业也会得到发展。2、大型工业项目的引进及建设全年新批及追加投资外资项目39个。新开工亿元以上项目30个，其中包括佳拓重型装备、翔峰单晶硅、马来西亚生物柴油、可口可乐等20个工业项目。日本三菱汽车配件、清华大学研发制造基地、大商商城等48个重点推进项目，投资额均在亿元以上。3、辽宁“五点一线”重点支持区域临港、滨海两大工业区被列入辽宁“五点一线”重点支持区域。起步区实现“七通一平”，新开工亿元以上项目20个，初步形成装备制造园、光电产业园、汽车工业园、台州工业园四个专业园。区域经济相关产业发展4、大连造船厂及船舶重工项目大连船舶重工集团有限公司营口开发区船舶分段建造基地项目，占地大约30-40万平方米，总投资在8-10亿元，项目建成后设计生产能力为每年制作加工20万吨分段，达成设计能力，每年可创造工业总产值销售收入16－20亿元。据估计，该项目最快于2010年在开发区投产，但由于目前的国际经济形势及船运业的影响，造船订单出现下降的趋势，因此能否如期投产尚存在一定的变数。该项目投产后，达到20万吨分段的制造能力，需主要职工5000人及辅助产业工人3000人左右。5、仙人岛港区及化工区营口市发改委在现有营口、鲅鱼圈两个港区的基础上，给营口港务集团规划了一个全新港区———仙人岛，面积80－100平方公里，超过现有港区规模两倍。新旧港区的分工日趋明确。鲅鱼圈作为营口港发展综合运输的核心港区，将全面发展矿石、钢铁、油品等大型专业化码头，逐步发展成沈阳经济区和东北地区的主要物流基地；仙人岛港区发展为大型深水原油专业化码头，并依托港口发展石化、重型加工制造产业，逐步建成重要的大型原油中转、储备基地和大型临港工业基地。区域经济相关产业发展6、旧区改造和城市亮化工程老城区彩霞、小河沿、明珠等3个小区改造已经结束。扩建蝴蝶泉路、泰山路等街路13条。完成主要街路管网铺设、路灯安装、道板更换，以及平安高架桥、立交桥等桥涵和50余栋楼宇亮化工程。建设“鱼跃龙腾”等城市雕塑10座。?熊岳区域建设迅速推进，新建路网11公里，城乡绿化178万平方米。芦屯红旗区域、望海新区以路网延伸、水系整治为牵动，城市化进程不断加快。7、生态走廊、旅游产业带动经济发展四条绿色生态走廊建设总投资4.38亿元，整治河道35公里。红海河、二道河、沙河局部改造工程基本完成，熊岳河整治正加紧施工。飞燕桥、玉韵桥等5座桥梁景观改造已经完成。投资4.7亿元，开展了以路网、山体等为重点的大绿化，荒山绿化5150亩，城区绿化450万平方米。三条旅游观光带中的新海滨浴场按期对外开放，奥克兰新天地已经启动，体育公园、山海广场正加紧施工。碧霞山公园、青龙山公园一期建设进展顺利。熊岳植物园、温泉度假村基本完工。何家沟滑雪场功能进一步完善。月亮湖公园被初评为全市唯一的国家AAAA级旅游风景区。区域经济相关产业发展8、3月5日盖州鲅鱼圈签订同域发展协议“四区”，即在盖州市双台镇和鲅鱼圈区芦屯镇交界处，共同开发建设5平方公里的温泉度假区；在盖州沙岗镇临港和鲅鱼圈区望海办事处北部，建设“辽东湾冶金船舶工业园”，依托营口港和鞍钢鲅鱼圈钢铁厂，重点发展镁质材料、冶金机械配套加工和船舶制造、船舶装备及船舶配件加工两个产业集群；在芦屯镇高速公路西侧与沙岗镇接合处设立盖州市临港工业园，与鲅鱼圈区临港工业园统筹规划，分步实施；在盖州市陈屯镇青龙山景区，共同打造辽南重点旅游风景名胜区。“三路”，即鲅鱼圈区青龙山大街延伸至盖州北海大道（2009年延伸至榆望线）；长江路延伸至双台镇；山海大道延伸至青龙山风景区。“两水”，即对连接两地的沙河、熊岳河两河流域进行治理，打造两条水系生态环境景观。“一带”，即滨海大道北起大清河、南至复渡河45公里沿线，打造滨海带状新区。大力发展旅游业和现代服务业，在更宽领域发挥盖州市新城区和鲅鱼圈区的辐射和带动作用，实现城乡一体化。区域经济鲅鱼圈经济增长环比示意图504030201002004年2005年2006年2007年2008年生产总值33.13029.83031.7第一产业14.28.95.63.55第二产业32.431.72236.640第三产业37.830.644.823.925.5人均产值29.127.126.727.228从上图数据看：①GDP增长率年均可达到30%左右；②第二产业的增长率高于全行业增长率，表明鲅鱼圈的基础工业为制造业；③人均产值年增长率为27%左右，在全国处于领先水平。（数据来源鲅鱼圈区政府工作报告）区域经济鲅鱼圈2006年城镇居民人均可支配收入为1万元，农民纯收入为5900元；2007年城镇居民人均可支配收入为1.15万元，农民纯收入为6800元；2008年预计城镇人均可支配收入将达到1.3万元，农民纯收入将达到7800元。年份2006年2007年2008年城镇居民可支配收入1万元1.15万元1.32万元农民纯收入5900元6800元7820元居民家庭收入对比表40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%所占比例15.00%10.00%5.00%0.00%下元元上以万万以23元-元12-1万3万居民收入呈稳定增长的趋势，随着居民收入的稳定增长，居民的购买力也将稳定增长。（数据来源鲅鱼圈区政府工作报告）区域市场鲅鱼圈2008年土地出让比例区域分布图城北区城中区城南新区从2008年初至今，鲅鱼圈共计挂牌出让土地约260万平方米。?城南新区出让面积高达137万平，占鲅鱼圈年出让总面积的53%；?城中区出让面积36万平，占总出让的14%；?城北区出让面积86万平占总出让的33%。（数据来源：辽宁省国土资源电子交易市场）土地供应充足，未来市场供应量充沛，销售压力极大区域市场根据《南部新城区土地利用情况调查图》的数据显示，鲅鱼圈新城区南部可供的开发土地的情况如下表：（可用于住宅开发的地块）未来3-5年内可能开发的土地面积情况(单位：万㎡)地块名称占地面积序号地块名称占地面积序号42米高地块7.322红海开发地块22.443商业金融9.526翔宏地块4.244中粮地块7.053江明地块4.951金泰地块6.954汇明地块5.752金泰地块6.157华海地块10.155金泰地块14.758华海地块8.756金泰地块13.877天源地块5.480无标记6.078渤海地