招商·南桥1号后阶段推案计划前期业务总结销售数据反馈截止2009年12月31日销售数据一览：售足771套售足面积74576.24平方米售足均价10629.13元/平方米售足金额792680532.00元签约759套签约面积73221.35平方米签约均价10535.25元/平方米签约金额771405017.00元足退4套足退484.71平方米足退金额5428142.00元区域分析各批次开盘客户比对分析南桥1号各批次成交客户区域分析说明：50%?各批次成交客户主要以本案所在的西区为主40%，南桥主城区其他三个区域总体基本持平；30%?后期销售中，南桥东区客户成交保持稳定，20%这与后一阶段加大了对东城区的媒体投入（如SP活动、易初莲花巡展等），对东部竞品客户10%截流有关；0%上海上海?恒盛湖畔豪庭开盘后，其较低报价对本案东南桥南桥南桥南桥江海西渡奉城头桥塘外新寺胡桥星火庄行青村柘林其他其他东区南区西区北区区客户分流作用明显；市区郊县5.169%10%43%16%3%0%5%1%0%1%1%0%2%1%3%1%0%?南区客户在6号楼销售作用明显，北区客户6.1311%8%43%6%6%1%7%2%0%2%0%0%4%3%1%2%1%7.1212%7%40%17%5%0%2%2%0%0%5%2%0%2%2%0%0%由于绿地观邸分流，成交量有所下降；8.2217%10%41%12%2%0%5%2%0%2%0%0%2%0%2%3%2%?南桥四个区域中，各批次成交客户中本案所9.2216%9%44%9%1%1%4%1%0%0%0%0%3%1%2%2%1%11.817%17%44%6%0%0%0%0%0%0%6%0%0%0%6%6%0%在的西区客户成交较为稳定，而周边乡镇中，5.166.137.128.229.2211.8以奉城、柘林较稳定；媒体分析说明：南桥1号各批次成交客户媒体分析?各批次成交客户导入媒体主要集中在介绍和70%现场导入上；60%?50%DM直邮导入成交在8月份处于高峰期，后期效果有所下降，但就区域媒体渠道而言，效果40%较好；30%20%?通过睦邻计划推广和老客户关系维护，介绍10%客户比例保持稳步上升，对后续批次销售作用0%明显；户外高户外看电信账现场楼幅介绍DM直邮引导旗巡展搜房网SP活动派单炮板单?现场导入成交中期有所下滑，后期工程形象5.1632%2%1%32%4%1%17%4%3%0%0%3%6.1327%2%2%38%6%4%17%1%2%1%1%0%改善，成交量回升，户外看板由于工程施工被7.1231%0%0%43%10%0%10%2%2%0%2%0%撤原因有所下降；8.2222%0%0%34%20%0%14%2%7%0%2%0%9.2225%2%0%47%11%1%9%4%3%0%0%1%?网络来人和成交量少但平稳，但近期来人区11.828%0%0%61%6%0%0%0%6%6%0%0%域较前期广泛；5.166.137.128.229.2211.8年龄分析南桥1号各批次成交客户年龄分析35%说明：30%?客户年龄段主要分布在26-45岁之间25%，其中31-35岁之间尤为集中；20%?销售后期，41-45岁客户占比大大增15%加，因为本案后期去化以大面积三房为10%主，而41-45岁正是工作最成功的阶段5%，也是南桥地区现阶段最精英的阶层人0%25以下26-3031-3536-4041-4546-5051-5556-60岁61岁以上士；5.163%17%30%17%15%10%7%0%1%6.131%14%28%18%15%9%8%6%1%7.120%17%19%17%12%12%19%5%0%8.223%10%29%20%22%7%7%2%0%9.224%19%26%24%9%11%6%1%0%11.80%17%28%11%28%6%11%0%0%5.166.137.128.229.2211.8职业分析南桥1号各批次成交客户职业分析说明：50%?制造业和商业贸易客户占比较高且相对稳40%定；30%20%?到销售后期，由于房型面积、总价走高，10%客户职业中国家机关和自由职业占比渐高，0%其中自由职业主要指的是商业合伙人等性质金融\保房地产\商业\贸广告传国家机文教\卫自由职退休及制造业其它险建筑易媒关生业无业但是自己本身不参与工作；5.163%15%6%25%1%8%4%10%3%21%6.136%19%7%30%0%6%5%8%1%19%7.125%14%7%26%0%12%0%19%0%17%?制造业、国家机关、私营业主对价格的接8.220%22%7%14%2%12%5%14%2%22%9.225%21%3%21%1%4%8%20%1%17%受度更高，而商业贸易对价格的敏感度较高11.811%17%0%17%0%11%0%39%1%6%；5.166.137.128.229.2211.8职务分析南桥1号各批次成交客户职务分析说明：50%?中层管理人员成交保持稳定；40%?私营业主保持相对稳定，尤其是价格拉升后，在其他购房者比例下降后，其30%作用更加凸显；20%?房贷政策变化和价格提升对资金实力10%要求提高，客户量下降明显；0%?CEO/董事商业合伙企业中级国家公务专业技术随着后期房源总价逐步提高，客户群私营业主一般职员其他长人经理员人员体中一般职员占比渐渐减少，而公务员5.160%1%8%21%3%2%47%17%、商业合伙人及自由投资职业占比增加6.131%3%6%31%2%0%42%17%。7.120%2%12%29%7%2%31%17%8.220%0%10%12%8%2%41%27%9.221%5%8%25%4%1%28%27%11.86%17%6%6%11%0%17%39%5.166.137.128.229.2211.8余房销售和10号楼客户积累方案4、6、10号楼可售房源情况　A1A2B1B2B34号4　　(2套测绘问题，暂不对外销楼售)6号159楼5号7272　　　楼?两房为144套，占比85.7%；?6号楼三房户型，大面积导致高总价，客户量少；?两房A1、A2户型面积基本相同，A1房型选择偏好度较高；业务策略余房续销和10号楼客户蓄水同步进行利用蓄水聚集人气，压迫三房销售19单元主推两房，重点推荐A218单元蓄水以拼接客户为主余房销售业务执行4号楼6号楼9单元15单元13单元B1A3B1A1A2A2A11403140214011402140114021401?房源推荐以13单元1-4楼和15单元02室1303130213011302130113021301为主；12031202120112021201120212011103110211011102110111021101?房源销控，高中低搭配，拉开价差；1003100210011002100110021001?加强三房和拼接的相互转换；903902901902901902901?利用两房销售聚集人气，压迫客户成交；803802801802801802801?集中邀约，成交可享受开盘优惠；703702701702701702701?603602601602601602601严格核查客户贷款资信，控制签约速度；503502501502501502501403402401402401402401303302301302301302301203202201202201202201103101102101102101102(控)（控）绿色为已售10号楼业务执行拼接主推18单元单套主推19单元10号楼十大卖点:?绝版两房公寓；?现房实景展现，即买即住?靠近中心花园，环境好；?南北视野开阔，近200米；?靠近小区大门，出入方便；?会所近，活动方便；?户型可分可合，灵活变化；?7.5米超宽客厅，气派；?层高三米，空间感强；?地下车库直达入户，高档社区品质；客户开发三大方向:新客户开发前期已购客户介绍前期未购客户挖潜新客户开发定向开发和多点开花相结合借力东北，设立长效据点定向开发企业家协会私营业主企事业单位公务员直投、活动（具体活动形式、时间待定）银行优质客户客户名单多点开花————精耕南桥车主直投邮政直投（高档社区）户外看板道旗电子屏借力东北————竞品截流邮政直投（东、北区乡镇企事业）户外看板道旗电子屏（南方商厦）前期未购客户挖潜有意本案引导购买，挖掘介绍潜力已购他案分析原因，挖掘介绍潜力未购他案，无意本案分析原因，挖掘介绍潜力前期已购客户再购或介绍睦邻计划继续沿用客户关系维护，客户信心和忠诚度增强品牌建设招商地产品牌营销品牌管理品质体验绿色地产品牌价值重新树立招商历史招商地产招商物业招商南桥1号KEYKEYWORDWORD社区进度改变城市提升高品质社区的历史使命的居住环境生活质量景观准现房央企绿地地产金牌物业极品尚座“招商”=勇于承担社会责任、努力提升生活品质、能够改变你的一生品牌价值，如何传递小众媒体直投、彩信、明信片、1号文件特别刊点线面户外阵地活动渗透南奉公路的引导旗、售楼处裱板周末暖场、专题活动、PR活动中，特设品牌板块，信息的全面传递品牌价值，传递主题短信类：[绿色地产诚品献礼]招商南桥1号。。。。。。。所有南桥1号发出的短信均以此为开头字符。直邮类：“绿色地产”：概念，规划、选材、设计上的理念结合南桥1号，整体规划设计、河道景观带修建、品牌建材选择、细节建筑工艺等户外类：“绿色地产年度诚品献礼”活动类：“绿色——南桥1号的颜色”系列展板，通过实景照片+解读文字，详细介绍“绿色地产”在南桥1号产品中的运用品相展示工程售楼处摄影展十号楼参观通道十号楼清水样板