前言尊敬的领导:?受贵司委托，南京策地机构为贵公司苏州南门宜星家居广场(原用名)项目实施全程代理服务。本报告为该项目前期总体定位研究部分，目的在于通过深入分析苏州各大商圈整体市场环境和项目所在区域各项市场数据、指标，为项目的总体定位提供定量和定性市场论据支持及项目发展方向的决策性研究。?本次调研重在描述市场现状并从中得出市场各方面的基础结论，这些结论是市场事实的描述，应作为项目总体定位的依据，但不作为项目总体定位必须采信的结论。本次报告的主要内容主要是在对苏州全市商圈和区域市场特点分析的基础上对本项目进行项目定位和业态划分的研究，涉及项目定位的思考会在调研中有针对性的加以结合并包含在此次成果汇报当中，对项目招商\推广的总体思路和实施意见将在接下来的《项目招商策略执行报告》中系统论述。策地(南京)机构研展部2008-01-06项目定位研究思路苏州商业格局研究寻求南门商圈市场特性商业规划对南门商圈的影响………………项目周边主要商圈特点分析宜星家居广场经济效益预算项目周边微观商业环境分析周边类比商业研究业态规划建议论证项目发展方向分析结论其他参考项目研究策地(南京)机构研展部2008-01-06报告目录:1.1苏州商业格局研究一、商业市场分析1.21.1市场定位商业规划重大影响1.31.2形象定位南门商圈特性分析二、项目发展方向1.41.3功能定位微观环境商业特点1.5项目市场分析结论1.4客群定位三、参考项目论证四、业态规划建议1.1公司简介五、经济效益预算1.2服务内容六、费用收取标准1.3收费标准策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.1苏州市商业格局创世纪/南亚大厦/中权威数据显翔示：自2002年万达城市广商业地产投资场热显现至今，5年的时间里其供应增长率已观前商达到了33%。石路商圈苏州很多新的圈现代休闲广商业地产正在场规划、开发、绿宝广建设中。苏州传场南门商圈统的商业中心一般是指观前商圈、石路商圈、南门商圈南苏州生活广场三大块。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——基本情况观前商业中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。区内主要由商业步行街和美食街及人民商场、长发商厦、金鹰国际、大洋百货等购物商场构成。商圈观前观前商圈商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。在苏州"东园西区、古城居中、一体两翼"的现代城市建设和发展的格局中起着无可取代的重要的中心作用。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——业态分析主要业态主要代表大型商场大洋百货、第一百货、人民商场、美罗商场等娱乐飙歌城、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所太监弄美食街、碧凤坊美食娱乐街餐饮松鹤楼，得月楼，五芳斋，绿扬馄饨店等品牌店稻香村、观振兴、乾泰祥、采芝斋、叶受和、陆稿荐、生春阳、黄天源传统老店等多家百年老店品牌服饰鳄鱼恤、真维斯、班尼路、佐丹奴、美特斯等品牌专业卖场苏宁电器卖场、冠芝琳手机卖场等策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——业态分析大型商场（7）餐饮、休闲娱乐（23）品牌服饰（46）观前商业业态专业卖场（4）传统老店（8）金店首饰（9）其他补充业态（40）观前商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型商场\专业卖场为主策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.2观前商圈——租售价格位置、地段租金、价格观前街主干道店面售价10万元/平方米、租金为38元/平方米.天人民商场附近租金为27元/平方米.天粤海时代广场售价2.5万元/平方米玄妙观前门面租金13元/平方米.天观前小商品市场租金1.6元/平方米.天锦地星座商铺售价3.5-4.6万/平方米售价2.5~3.5万元/平方米，租金5.3元/平方米.玄妙广场商铺天观前三期部分门面租金3元/平方米.天，售价为2.1万元/平方米策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——基本情况石路商圈总面积达12．7万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街，主要由南浩街、步行街、亚细亚商厦、石路国际商城、汇丰商场构成，是苏州市的繁华老商贸区。石路商圈石路商贸区将成为构建集游、购、娱、吃、住、行于一体的高品位的商贸旅游经济带的黄金地段，充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。该商业中心是城市的“二级商圈”。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——业态分析主要业态主要代表大型商场石路国际商场、越洋百货、时代广场等娱乐滚石娱乐城、酒吧、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所餐饮金门商城地方特色南浩街服饰女人街、名店街策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——业态分析大型零售（5）餐饮、休闲娱乐（33）石路商业服饰（260）业态小型零售（41）金融业（9）其他补充业态（16）石路商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型\小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.3石路商圈——租售价格位置、地段租金、价格时代广场平均售价3万/平米、租金为8元/平方米.天越洋广场平均售价2.5万，租金为7元/平方米.天名店街租金为2.2元/平方米.天南浩街租金3元/平方米.天金门商市租金为1.8元/平方米.天从业态分布来看，石路与观前最大的区别在于众多小型零售业的存在以及服饰业的发达。由于石路缺乏核心商业点以及大量品牌支撑，因此在租金、售价方面都要明显低于观前。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.4南门商圈——基本情况南门商圈地处苏州古城南北主干道人民路南段两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。主要由泰华商城、南门商业大厦、三友大厦、南天大厦等构成。南门商圈南门商圈，聚集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、商住为一体，成为苏州的第三个商业副中心，也是苏州城市商业的一道亮点。策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.4南门商圈——业态分析主要区位主要业态珠宝、品牌首饰、礼品、烟酒、床上用品、家居用品、电器、品牌泰华商场服装、眼镜、手表、首饰、化妆品、服饰鞋帽等新市路段一般餐饮、韩国烧烤、电子市场、服饰、宾馆、其他杂货咖啡馆、餐饮、美容美发、食品批发，瓷器批发、蔬菜食品批发市东大街段场事业单位、宾馆、银行、证券业、餐饮业、服饰、美容和小型的超竹辉路段市十全街段酒吧、苏州特产、古玩、餐饮、服饰乌雀桥段电脑策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.4南门商圈——租售价格位置、地段租金、价格泰华商场租金6.7~20元/平方米.天文化宫两侧租金2.7~4元/平方米.天新市路段租金2-3.3元/平方米.天乌鹊桥段13000~14000元/平方米左右，租金3元/平方米.天十全街段售价12000元/平方米，租金2.3-3元/平方米.天东大街段售价20000元/平方米，租金1.7~3元/平方米.天竹辉路段售价16000元/平方米，租金2.7-3元/平方米.天策地(南京)机构研展部2008-01-061.1.5三大商圈比较分析地理优越\通达性好：从观前商圈存在着写字楼、商铺、公商圈各个方位均可以快速到达寓等多种物业形态，对商圈形苏州其他区域。成一定的支撑；商业功能丰富齐全，并在传统名店街、女人街等大量服饰专观商业物业单纯购物的基础上融南卖店的存在使石路在服饰特色石前入旅游、游玩的元素。方面超过了观前。路影响和辐射力强大,消费群体门实行差异化定位和开发，如水商广泛：其影响和辐射除能够立商景和灯光等的营造，能帮助商圈足苏州外，其还可以向外省市该商圈和其他商圈区分开来。圈延伸。这是苏州其他商圈所不圈具有的优势和条件。石路商圈的总体体量不大,综合性、代表性的商业项目容量商铺的租售率/价高、商户经、档次不高；该商圈内缺少品营业绩明显优于苏州其他商圈牌的主力店，决定了商圈不具，物业价值稳定。备强的号召力和影响力。总体而言，缺乏集中商业点，经营档次也都不高，这也是制约南门商圈发展的一个主要原因，整个商圈只有泰华商城一家集中商业，其余均为零散商业，很难与观前和石路两大商圈抗衡，其商业行为以满足周边为主。策地(南京)机构研展部2008-01-06报告目录:1.1苏州商业格局研究一、商业市场分析1.2商业规划重大影响1.1市场定位1.3南门商圈特性分析1.2形象定位二、项目发展方向1.4微观环境商业特点1.3功能定位1.5项目市场分析结论1.4客群定位三、参考项目论证四、业态规划建议1.1公司简介五、经济效益预算1.2服务内容六、费用收取标准1.3收费标准策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.1苏州未来商业整体规划苏州未来的规划中主要有五个商业中心，古城区三个，分别为石路、观前街、南门，基本保持了原有的商业格局；新区规划的商业中心在苏州乐园南侧，以规划中的狮山广场为核心的区域；园区则在湖东。策地(南京)机构研展部2008-01-061.2.1苏州未来商业整体规划四大圈层第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层州第第业括第界区第河东7古一城四积环二5园平三，1，规城北9层4层区个为路层9区江层.划7护至.次2次3部、行，次9、次平用城.沪西高沧为为2为分为方政平河宁、平新浪地外古南内用中公面辖方为城平高方地区、区城公至城、金心里积界圈方速公，吴的圈里京圈面阊城。约公面，层公层里中，圈1范层杭6里