浅析水色时光低密度住宅的开发策略■编辑?王志真北京顺义潮白河区域是别墅聚集地，众多的别墅项目云集于此。水色时光赶上了最后一批别墅批发用地，也成为顺义地区的一个别墅项目。由于项目众多，竞争激烈，早在??年，水色时光看准此区域的发展前景，打了个擦边球开发了低密度住宅。项目融合经济别墅与住宅的新开发理念，在短短一年间，销售率达到??，开启了郊区低密度住宅开发的新篇章。地产赢家档案北京低密度住宅发展的十年正好是北京城市化进程最快的十年。从上世纪九十年代中期开始，北京低密度住宅经历了盲目走向郊区、城市近郊开发和城市别墅开发三个不同阶段。经历??年“非典”，人们对低密度住宅的关注度达到了顶峰。之后，开发量、销售量都呈正向增长，人们对于“低密度”的认识越来越清晰，低密度住宅小区已越来越赢得市场的认同和喜爱。水色时光项目顺应市场的发展，在北京顺义的别墅区开发了低密度住宅项目，项目从??年开盘以来，一期销售率达??，销售了??套，??年二期开盘，在短短几个月间销售率达??。下面我们将为你讲解项目是如何取得成功的？一、项目概述水色时光花园位于顺义区潮白河畔以东的北小营镇，紧临顺义新城，南依北小营白马路，北靠牛魏路，东临汇源果汁集团、西临北京怡生园国际会议中心、北京乡村高尔夫球场、国际高尔夫俱乐部和国际乡村赛马场，毗领??年奥运水上运动场馆和奥运万亩森林公园。项目占地??亩，规划建筑面积?????，绿化率达??，容积率仅为??（别墅区为??），是由独栋、双联、并联别墅和复式公寓、花园洋房组成的高档住宅小区。二、开发背景分析——大市场环境成就水色时????光的开发由于北京城市的扩充，城市进程加快，城市居住郊区化成为未来的发展方向。在??年，北小营镇被北京市政府批准为首都中心镇；??年，奥运会水上比赛场馆最终确址在北小营镇。根据北京的市政规范，以顺密路为分割线，顺密路以西依托奥运、服务奥运，承担为奥运服务的物流服务业、食品业、批发及零售业以及利用三高科技示范基地的高技术产业、现代农业，着力发展以休闲、旅游、度假为主的现代服务业?；顺密路以东形成以四大产业为核心的工业地带；在??年，镇中心着力发展低密度住宅区为主的居民居住区。北京城市的发展及北小营镇发展推动了顺义区域的房地产开发，水色时光在顺义新城和??年奥运会的大背景下，迎来发展的机会。?、城市扩张带来的机会现在城市不断的扩大规模，城市发展速度越来越快，城市人口增加越来越多，形成着房地产市场的需求，推动房地产发展。而顺义新城的形成和北京市未来的发展以及人们对未来居住环境产品、居住环境追求的必然138《决策情报》总第?期浅析水色时光低密度住宅的开发策略性，促使北京要走向城市居住郊区化。另外，由于社会在发展，人们的生活水平在提高，消费水平在不断地提高，国内拉动内需，国外市场的推动和国际的接轨，这将形成一个必然的趋势。因此，改变原来普通住宅、经济适用房的环境，走向别墅独门庭院的环境，成为必然性。因此，在郊区建别墅是一个必然性。在这种大环境下，水色时光以及周边项目迎来了发展机会。?、奥运会带来的利好由于??年奥运会水上比赛馆选址于小北营镇，??年水上场馆离水色时光项目??公里，除此之外，乡村高尔夫、赛马场、等等奥运体育场所也在项目附近。从项目的周边环境以及未来的发展的方向看，??年奥运商机、市区快速路的建设和轻轨地铁，对水色时光的增值投资增加了很大空间。?、区域市场产品分析我国人口众多，在大城市的人口密度非常高。在北京三环以内，人口的密度已非常高，随着城市的扩张，近年来北京不断向郊区近程开发。由于土地是不可再生资源，因此土地资源显得非常珍贵。根据国家对土地和房地产业的宏观政策，中国未来房地产的发展建设不能像以前无序地盲目开发，将会追求合理的发展。现在国家已取消别墅项目的批发用地，但随着人们对生活质量要求的提高，追求回归自然、返璞归真的生活，对低密度住宅的需求很大。在顺义片区，已形成别墅聚集地，在国家取消别墅用地后，在未来房地产开发中，低密度住宅将是此区域的开发主流。三、开发策略分析策略一：高起点定位?带来后发优势顺义区所有别墅的起点相对比亚北和新兴的一些区域起点高，由于时间关系，沉淀了别墅的文化底蕴，因此在顺义区域形成一个良好别墅市场。自从??年?月?日，国家禁止批发别墅用地后，许多项目为赶上最后一班车，趁机开发别墅，因此在顺义片区，造成别墅项目竞争激烈。水色时光是赶上最后一批的别墅批发用地，由于水色时光项目进入时间晚，面对不断变化的政策和需求市场，想要打开市场，就要将精力和时间花在建造更舒适、性价比更高的社区上。为此水色时光项目打了个擦边球，并不是做真正意义上的别墅项目，而是以别墅的名义做低密度住宅小区。把项目定位在介于经济别墅与高档住宅中间。通过精准市场定位为项目带来后发优势。139www.winfang.com地产赢家档案?、目标市场定位随着社会发展，将会逐步向城市郊区化发展，由于建筑是一个固定资产的投资，而人是一个流动体，随着购买别墅的人增多，生活高档化、居住无定势化将会逐步形成。随着经济的发展对居住的要求逐步提高，消费者的需求提高，将推动未来别墅租赁市场的发展，这给经济实惠型的别墅带来发展的机会。另外，由于水色时光周边项目都是高档别墅，而中低档别墅处于空白。加上水色时光位于潮白河畔，南依北小营，北靠奥运支线，西接怡生园国际会议中心、北京乡村高尔夫、国际高尔夫俱乐部和赛马场，紧临??年奥运水上运动公园。距北京市中心商务圈约?分钟车程。综合以上因素，把项目定位成介于第一居所与第二居所之间住所，作为一个过渡性的产品。?、精确制导客户与产品的定位水色时光走的是客户定位和产品定位双精准的道路。现在房地产市场的细分越来越细，一个项目想把所有客户都打尽是不现实的，客户的锁定及产品的定位成为了关健。因此水色时光项目把主力购买群锁定在私营企业主、高级经理人、演艺文化界的自由职业者、驻京公司以及办事处的部分客户。项目把这类客户统称为新贵族主义者。他们都是郊区花园别墅和经济型别墅的强势购买人群。由于项目定位是在第一居所和第二居所之间的过渡性产品，因此水色时光的户型面积不大，以??平方米左右为主。所谓的新贵族主义者是指三十岁左右，新涌现的成功人士。这类客户群事业有以下特点，年龄在?—?岁之间，有一定的事业，有过置业经验，在讲求舒适的生活同时，很理性的消费。这类人群是处在终端客户群中顶层的下一层客户群，以目前发展的标准和条件，他完全可以买起经济型别墅这类房子。水色时光项目就是为这些群体而设计，针对客户群的定位，项目把水色时光定位为新贵族主义的家园。现在北京的别墅市场价位大多在??万以上，??万以下很少。而一般购买别墅的人群，必须要根据自己的收入和总原始积累，基本上要有房子总价的三到五倍的资产才会购买。而水色时光极具性价比，价格具有优势。水色时光的房子??万左右，对新贵族主义来讲，采用银行按揭，付?％，即?万的首付款，再进行?年、?年的按揭，减轻了一次性付款的压力。既买了房子，140《决策情报》总第?期浅析水色时光低密度住宅的开发策略又能发展事业，这样以来，就形成了良性循环，买房子带来的压力不大，同时又享受了别墅的生活，找到了一个美好的生活空间。水色时光准确的客户定位为项目的后期销售带来良性的推动。策略二：用产品说话水色时光的开发商想把这个项目做成企业的一个品牌，从工程质量到前期规划设计，走的都是品牌经营的路线。身处大盘包围的水色时光大胆创新，特别是在景观设计及产品户型设计上动足了脑筋。?、追求自然舒适、以人为本的规划水色时光在规划上追求自然舒适、以人为本。其规划设计紧围着以下理念而进行：理念一：“水、自然、音乐”以湖面水景和水溪紧紧环绕在小区中央，纵横交错的水道、贯穿在小区的房前屋后。北欧现代风格的建筑，充满憧憬悠然生活的情境。使自然与人文的气息弥散在人们健康的生活空间，将一种精神赋予在未来的生活中。理念二：“自然舒适、以人为本”这一理念贯穿规划设计的整个层面，设计思想的构成在区位分析、现状分析、总体布局、景观设计、设施配套等方面都有具体体现。从消费者的购买行为、生活行为、需求行为、居住行为、视觉感觉等方面分析，理性把握以人为本的指导思想，使规划的项目有了存在和发展的价值。在规划上，小区出入口设在南侧，贯穿南北有一条区内专属交通干线。因此将公建置于距小区入口约??米的位置，从布局上与居住区域和组团达到了功能的分区，同时方便园区的用户使用。作为整个项目中体量最大的建筑，放在项目的中央，体现了小区居民团结友爱、热情和凝聚的象征。?、七维绿化景观设计在水景园林设计方面，水色时光的独到之处在于是北京首家以“水·光”为主题，融合了北欧现代建筑风格与中国庭院写意文化的绿色生态别墅社区，水、光、影的变奏搭配是其设计特色，以水和音乐为主题的水景园林达?多处，营造了优美的田园风光，再加上喷泉、广场、溪流和灯饰的巧妙搭配，通过石材、流水、金属等建筑语言的组合，充分诠释了“水色时光”的主题与特色，体现了“自然舒适、以人为本”的开发理念。水色时光项目以“琴棋书画”为主题的四大园林景观，层次分明、错落有致。步随景移，景随步动，步步有景。还有时光足迹、紫藤落瀑、田园绿曲、水色彩虹、天籁嘉园、玫瑰恋园、印141www.winfang.com地产赢家档案柳悠塔、旋律广场、欢乐园等?多个景观组团，以水造园、以林植区，形成由内到外的七维绿化园林景观。一维，围合??亩别墅区的原生森林二维，社区四周生态绿化林三维，?社区内四十米宽的绿化带及环湖植被四维，气势恢弘的大型中心水景广场五维，“琴棋书画”四大主题景观六维，空中花园与风格各异的私家花园景观七维，亭廊、水景中的藤蔓绿植除此之外，水