莱州市“丽景苑”地产项目发展及产品建议书2009年9月16日第一部分项目发展节奏建议第一部分项目发展节奏建议………………………………………………………………第二部分项目产品规划设计建议………………………………………………………………第三部分项目整体营销推广及渠道策略目录莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书六、根据客户反映力争春节前开盘一、完成项目发展所需的手续证件二、完成项目产品的规划设计方案四、项目施工力争封冻前完成主体结构五、售楼部公开、开始全力推广营销三、售楼部完成施工、销售团队组建完成莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书一、完成项目发展的所需手续证件根据国家法规政策，房地产项目销售需要“五证”齐全，而且在目前消费者维权意识逐步增高的今天，“五证”已成为项目合法销售的保证，“五证”齐全的项目消费者信任度较高。因此，项目“五证”的办理是重中之重。鉴于本项目属于城中村改造工程的一部分，市政府有文件规定，在政策上享受一定的优惠，可先行建设后期办理相关证件，因此“五证”是否齐全对本项目的发展影响不大，因此“五证”的办理可先放置，但是政府的相关文件应在售楼部予以公示，免除客户的心理隔阂，增强客户对本项目的认可度。莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书二、完成项目产品的规划设计方案该部分是项目发展的重要环节，产品设计能否吸引主要客户群，满足他们的生活居住需求，是项目成功与否的关键，因此对产品的设计应给予高度重视。此环节将在产品规划部分给予建议。该部分建议完成时间：年月上旬前200810莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书三、售楼部完成施工、销售团队组建培训完成售楼部已设计完成，应尽快施工，力争月初建成，以方便项目工程、销售工作的开展；销售团队的组建，建议由—名有丰富经验的置业顾问及—名新招置业顾问组成，总共人，以老带新，迅速根据项目的自身特点安排房地产销售专业培训。客服专员—人，负责项目各项证件和银行按揭事宜的办理工作。销售团队由总经理直接领导，下设经理及主管各一人，经理直接向总经理负责，领导团队完成销售任务。该部分建议完成时间：年月份111245612200810莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书四、项目施工力争封冻前完成主体结构待规划设计方案确定后，项目施工与售楼部施工可同期进行，举行动工奠基仪式，制造声势，若能在封冻前完成主体框架，项目可在春节前开盘，迅速回笼资金。考虑到冬季施工对工程质量及对市场的不良影响，建议项目施工应尽快开始。该部分建议完成时间：年月底200810莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书五、售楼部公开、开始全力推广营销售楼部完成装修后，工程及销售团队进驻，售楼部对外公开，接待客户到访，储蓄意向客户。此阶段应开始全力推广，通过项目形象、整体、细节等环节的广告，在莱州市内形成立体式传播效果，给予客户一种项目震撼上市的感觉，通过推广，树立项目良好的形象，积累大量的目标客户，刺激意向客户购置项目产品。该部分完成时间：年月初，项目推广在月中旬开始20081110莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书六、根据客户反映力争春节前开盘若工程进度能完成整体框架部分，售楼部积累意向客户达组左右（项目一期房源的倍），则项目可开盘销售，或者开始内部认购，销售卡，迅速回笼部分资金，支持工程进一步建设。春节期间开盘主要原因是项目主要的客户群“闯关东回迁户”将在春节前回家探亲，利于项目销售直达目标客户群。该部分完成时间：年月中旬春节前15005vip20091四、住宅概念打造二、户型设计配比三、住宅设计思路一、住宅定位第二部分项目产品规划设计建议莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（一）项目总体定位1、为达到产品的舒适性与利益最大化，建议本项目的容积率为3.0左右。2、“国六条”90/70政策，对市场影响很大，政府正在大力推进中小套型住宅的开发，住房消费的大众化是必然趋势，而房价越来越高，大套型住宅的销售也就越困难，因此建议本项目以80—130平米户型为主。3、随着莱州社会经济的发展，年轻人独立安家和婚房需求越来越多，购房群体年轻化趋势越来越明显，80—100㎡的低总价的经济型住宅市场空间越来越大。4、项目本身所在地村民有大量东北回迁户，他们是项目的主要客户群，因此应该满足他们的居住需求，相对山东地区，东北计划生育政策较为放松，这部分客户群每户人口数约为4—5口，因此100—130平米的3居室有较大需求。5、消费者对居住条件的要求越来越高，本项目不仅满足客户的居住需求，更应该满足客户的尊贵、安全、舒适等心理需求，因此本项目在社区功能配套上加大投入，使得本项目能够满足客户的多重需求，将项目打造成莱州市人居品牌社区。一、住宅定位莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（二）目标客户群定位本项目的地理位置已经决定项目主要购买群体以莱州市区居民为主，但也不排除莱州市以外的客户群体。1、客户构成：莱州市区客户为主，莱州周边乡镇及外地客户为辅；2、需求特点：以自住的刚性需求为主，以投资和其他需求为辅；3、年龄范围：以25—50岁为主流；4、主力客户群（自住的刚性需求为主）：周边村民“闯关东回迁户”、城区内年轻待婚族；政府公务员，莱州市和周边乡镇的各级政府的官员、公务员；莱州本地的企事业单位的干部、职工；莱州市区内还有部分富裕家庭，如技术骨干、律师、医生、教师、金融机构职工、高新企业白领，还有炒股炒汇、门市投资发财等群体等。5、其他补充客户（非主流，投资需求）：政府官员、莱州市区的私营企业主、周边区县的工矿业主、周边乡镇富裕家庭等。二室两厅一卫80—9550%第一主力三室两厅一卫95—12040%第二主力三室两厅两卫120—13010%第三主力根据客户群定位，初步户型配比如下，（按套数计）：套型面积占总量的比例备注莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（一）户型设计配比二、户型设计配比1、二室两厅一卫莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（二）户型设计推荐莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书2、三室两厅一卫莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书3、三室两厅两卫莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（一）楼层、朝向、布局1、根据项目容积率，项目楼层为6层，不带阁楼，或者5层带阁楼。2、在建筑朝向上，建议以南北朝向为主，南北向是北方地区主要的居住朝向，并且根据城市的日照、风向和居住习惯等因素，因地制宜的确定项目的建筑的朝向。3、在建筑布局上，建议以粉子山沿山布局。挖掘粉子山的地理优势，住宅沿山布局，使住宅远离206国道，确保居住的安静和开阔视线。（二）户型设计理念1、户型方正实用。打造满足客户需要的经典户型，强调居住的经济性和舒适性。同时，从住宅的综合性能即适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大方面均要有所考虑。三、住宅设计思路莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书2、景观视线是户型分布的决定因素，户户见景，实现了景观资源的完美共享。在设计中，力求各种户型的分布、组合，都按照小区内各个位置的景观级差来摆放，这也让各户型在景观和朝向上的综合指标达到均衡。3、均好性和个性化的协调。户型的均好性是住宅适销力的保证，同时还有利于客户对邻居的选择，保证居住人口的素质。户型的设计，在确保均好的前提下要求具有相对特色，增加住宅的卖点。4、强调人性化，确保私密性和交往性的和谐。人的私密行为能否得到保证和满足，是住宅自主性的直接体现，也是评价住宅的一项心理尺度。合适的间距是确保私密性的最佳途径，也是达到日照、通风、视线和宁静等的居住标准。在居住私密性得到保证的前提下，小区内需求追求邻里关系更加密切、融洽，设置交往空间，尤其是社区和住宅内部的交往空间。因本项目沿山而建，势必会造成1楼和2楼的私密性较差，因此在楼间景观植被的设计上要求能够对1、2楼的住户有隐私的屏障作用。莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（三）户型设计原则1、平面布局紧凑实用，交通路线便捷。减少走道面积，尽可能的减少无谓的浪费。如充分利用各功能区之间使用的不同时效，让各功能区之间适当进行部分空间的共享，功能联系紧密的房间合设，将走道面积隐含到各房间的面积中；或将走道局部扩大成功能空间，提高空间实用性。2、主客分区、动静分区、洁污分区合理，流线明确无交叉。房间方正实用，明厨明卫，各房间大小适度，空间比例适中。分区合理是户型设计的基本要素；保证明厨、明卫、明房，每个房间都能自然采光和通风，主卫和次卫布置在相临的位置，便于集中安置上下水管等。3、注重客厅和主卧的舒适性。保证大开间的客厅、主卧和大阳台，即“大客厅、大主卧、大阳台”的三大原则，保证主功能间的舒适性。如超低窗台、观景的大厅，20—30平米的阳光房，有着开阔，畅亮的视野等。4、完善住宅功能，户型具有较强的可延续性设计如生活阳台、储藏空间、衣帽间等多功能空间，特别是储藏室对于城市住宅来说将有替代保姆房的趋智能化住宅社区基本配套设施◆红外线防攀爬系统◆闭路电视监控系统◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统◆24小时电子巡更系统◆可视对讲系统◆紧急报警系统◆门磁开关防盗系统◆煤气泄露报警系统◆水、电、燃气远程抄表系统◆小区局域网，数据传输系统势。户型的可延续性，在于室内空间有一定的自由度，留有自行改造和组合空间的余地。莱州市“丽景苑”房地产项目发展及产品建议书（一）智能化住宅社区概念的引入安全便捷的居住环境是吸引客户的主要因素，现在居住者不仅仅要求得到基本居住条件的满足，更对社区的便捷性、安全性提出更高的要求，迎合居住着便