仙居天立商业街旅游休闲特色商业定位可行性报告智优策略2008年元月仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告目录一、背景分析（一）仙居旅游产业发展概况（二）项目概况（三）官路镇区域概况二、项目定位的必要性（一）项目已经具备的基础条件（二）休闲产业和大旅游发展大势（三）填补仙居县城旅游休闲商业的空白，优化旅游产业结构（四）实现官路镇分享旅游产业发展的丰厚利益（五）加快官路镇融入中心城区，推进仙居西部人居新城开发建设（六）项目定位可望实现良好的经济价值三、项目定位的性质及主要特点（一）旅游休闲特色商业街是发展大旅游产业的主角（二）项目作为旅游休闲特色商业街的定位特征四、项目商业功能规划（一）游客集散中心（二）旅馆餐饮一条街（三）旅游特产一条街（四）大型休闲娱乐中心（五）集镇农贸市场（六）其它五、项目商业经营思路（一）加强主力店招商，实现产业引导（二）统一管理，集中推广（三）政策扶持，部门监管，规范经营杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net2仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告一、背景分析（一）仙居旅游产业发展概况仙居恰如其名，是天造地设的仙人居。“天台幽深，雁荡奇崛，仙居兼而有之。”这里山清水秀，这里奇峰环列，这里的景色秀丽多姿。集“奇、险、清、幽”于一身，汇“峰、瀑、溪、林”于一地，融独特的生态环境、自然风光、历史文化和风土人情于一体，这就是仙居的特色。仙居县是近年来在长三角地区表现突出的旅游强县，拥有两张最响亮的名片——国家级风景名胜区和国家AAAA级旅游区，仙居风景名胜区的总面积就有158平方公里，占浙江省景区总面积的1/10，有神仙居、景星岩、公盂岩、淡竹和十三都五大景区以及其它更多丰富的旅游资源。仙居旅游业已经初具雏形，产业要素配置渐趋合理，2006年形成的《仙居县旅游发展总体规划（2006～2020）》对仙居旅游产业发展定位、目标以及旅游转型优化等提出了科学的途径，刚刚过去的“千年仙居”大型庆典活动则标志着仙居旅游产业跨越式发展时代的开启，推动仙居旅游产业又快又好发展。当前，旅游产业已经成为仙居经济的支柱产业，在全县的GDP中所占的比重很高，位于第2。随着台金高速和诸永高速的全面通车，仙居对内对外的交通建设日益完善，加上2008年杭州湾跨海大桥即将全面通车，仙居和中国杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net3仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告经济中心上海的交通时间缩短为3.5小时，仙居对江浙沪游客的吸引力将呈倍增加；2008北京奥运会和2010年上海世博会的召开，则将直接推动仙居旅游在国际市场的魅力。仙居旅游产业在未来的发展机遇不容置疑。在面对机遇的同时，仙居旅游产业亦面临很大的挑战。其中明显的问题表现在：仙居旅游景区发展良好，而与之相配套的休闲产业尚不能同步跟进；旅游景区多而散，县城区域缺乏对游客消费的拉动；客源机构以散客为主，来去匆匆，门票以外的消费比较少。这些问题随着交通便利性的发展将更加突出，需要以产业升级为契机，从发展大旅游、发展休闲产业的层面进行全面突破。机遇迅速降临，仙居只争朝夕。根据最新的政府规划，仙居县城将建设以旅游配套为主要目标的“旅游服务中心区”，对推动县城旅游经济收入无疑有着积极的意义，但什么时候能够变蓝图为现实？能否抓住奥运会、世博会这样千载难逢的契机？还要看实际建设的效率。本报告．．．以科学发展观的态度，．．．．．．．．．．围绕“县城旅游服务中心区”建设规划，根．．．．．．．．．．．．．．．．．．．据仙居中心城区“拓东－改中－扩西”．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．的战略，结合县行政中心西迁、长途客运中心西迁，把握官路镇融入中心城区的趋势，本着与时俱进、构建和谐旅游．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．理念，提出即将竣工交付的官路镇天立商业街．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．发展成为旅游休闲特色商业街，．．．．．．．．．．．．．．成为启动县城旅游服务中心区的休闲商业项目之一，．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．希望能对仙居旅游产业发．展以及新城建设、集镇改造等作出贡献。．．．．．．．．．．．．．．．．．．杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net4仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告（二）项目概况1、项目名称：天立商业街2、建设单位：浙江天立房地产开发有限公司3、项目地址：仙居县官路镇石井村，南依临石路（老35省道），北靠石井街，西接镇政府，寺石路穿越项目，向北约300米达新35省道。附项目区域位置图。4、项目规划现状：用于官路镇城市化改造，形成服务于本镇的商业中心，以原寺石路作为商业街，两侧布置多层通天商住楼，与临石线多层商住楼一起形成商业空间，商业街东侧布置农贸市场、综合市场，围合在商杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net5仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告住楼中间。5、总平面图杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net6仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告6、主要经济指标：a)总占地面积：29718㎡b)其中：?总用地面积：21128㎡?道路用地面积：8590㎡c)总建筑面积：31100㎡d)其中：?商业街面积：24247㎡?农贸市场面积：2095㎡?综合市场面积：4758㎡e)建筑基底总面积：9335㎡f)绿地总面积：6334㎡g)建筑密度：44％h)容积率：1.47i)绿地率：26.5%j)小汽车停车泊位数：室外34个（三）官路镇区域概况1、区域位置：仙居中心城区向西扩展的方向杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net7仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告官路镇座落于仙居县城西，下辖29个行政村，全镇面积79平方公里，人口约2.5万，其中城镇人口约7000余人。官路镇交通优势明显，距台金高速公路口仅约3公里，诸永高速、35省道、41省道绕镇而过，环城南路和南部南五路的西沿线，将县城与官路相衔接。随着仙居县行政中心西迁方案的落实，和长途客运中心西进规划的确定，仙居西部新城的格局已经显现，官路镇呈现快速融入主城区的趋势，将全面促进官路集镇建设和城市化发展，推动区域经济文化以及生活消费意识的发展。2、区域功能定位：现代都市服务产业组团根据仙居县最新的中心城区规划，官路镇将成为中心城区西部的重要组团单元。官路镇政府在对城镇的建设上提出了“构筑新平台，建设休闲镇，接轨新县城，融入长三角”的总体目标和思路，以“超前规划，科学布局，分区开发，滚动发展”为原则，力争将官路镇建设成为与县城一体化、特色化的生态型新区，打造交通快捷，经济繁荣活跃，生态环境一流的县城西翼。官路镇共有各类企业近300家，经济实力雄厚，居民收入增长迅速，有杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net8仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告力的推动了区域商贸业的发展。官路镇在商贸、物流、生态休闲等现代都市服务业领域具有广阔的发展空间。二、项目定位的必要性（一）项目已经具备的基础条件1、仙居旅游产业蓬勃发展，前景越来越好；2、官路镇融入新县城的区位优势；3、项目处于挺进仙居西部旅游景区腹地的第一站；4、项目即将竣工交付，可以迅速满足爆发性增长的市场需求；5、项目开发建设现状适合旅游休闲商业的培育和发展。（二）休闲产业和大旅游发展大势21世纪初叶,中国城乡居民的生活水平已经有了本质上的改善和提高，并开始向生活情趣更为丰富化的方向发展，人们的生活理念经历了“为活着而生活”．．．．．．．．到“为生活而活着”．．．．．．．．．的初级阶段和发展阶段，目前“生活着并快乐着”．．．．．．．．．正在改变人们对人生的理解，对物质领域和精神领域的需求因品味的提高而走向更高级的层次，一场新生活运动的浪潮正在高涨。这场新生活运动中“休闲”作为一个流行词汇走进我们的时代，从社会的杭州智优市场策划事务所TEL0571-5676356956763588www.interwit.net9仙居天立商业街·旅游休闲特色商业定位可行性报告各个角度影响我们的生活，而与休闲相关的各中物质与精神要素亦重新整合成为一个新兴的产业——第四产业，同时赋予原本的工业、农业、商业、旅游、文化、艺术、时尚、体育等更为深刻的内涵，并逐渐形成产业链。休闲商业街有别于传统的商业形态，是休闲作为社会经济行为的一种价值化表达，是休闲产业价值体系中一道靓丽的风景。休闲产业是在传统旅游业的基础上不断发展起来的，与旅游业有着密切的关系，延续了一条“旅游．．．—．旅游休闲．．．．—．休闲旅游．．．．—．休闲”．．．的发展轨迹。在满足基本生活需求的前提下，旅游业的发展水平与旅游消费的增长是衡量生活水平的重要指标。在当前形势下，发展休闲产业主要通过以发展旅游业为主导的产业优化提升，特别突出旅游业作为国民经济发展中的重要战略地位，在社会生产力日益提高的条件下，旅游业作为吸收就业．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．的主渠道，旅游消费作为日常生活支出的重要部分，．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．