武汉写字楼项目初判本报告需要解决的问题：p武汉写字楼市场空间如何？p本项目该如何定位？武汉市p宏观政策解读写字p城市规划进程楼市场p区域市场背景空间p竞争市场分析宏宏观政观政策策解读解读一、利率政策中行决定，2007.03.18金融机构一年期存款基准利率由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。解读：财务成本增加可能迫使开发商考虑加快项目开发的周转期，此外，还会增加土地储备的成本和风险．其次无论是购房者，投资者还是投机者，由于利率的上升都会导致相对购买能力下降或购买意愿降低．这使供求曲线发生移动而导致房价降低．同时由于央行在未来还有很大的加息可能性，所以项目面临一定的利率风险。二、人民币不断升值“……05年自人民币汇率改革以来，目前人民币对美元汇率已经跌破7.8：1的心理关口，而且外界一直认为人民币升值的趋势将会持续…”解读：不少海外基金早在楼市政策调整之前，就已经先后将手头本已不多的住宅项目或者涉及到住宅产品的投资收回，而将投资更为集中地投放到以写字楼和商用公寓为主的商用类物业上。其实，海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，不是仅仅站在中国的角度，而是站在全球的角度来看宏观的经济环境，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。一线城市的商用物业无疑是受到更多的海外热钱的关注，对于内地的二三线城市而言，尚未有明显受惠。三、地方工商政策“…从目前的法律来看，并没有明确地说明在住宅区内不能有商业性的活动，但已开始拒绝部分以住宅为注册地的企业进行工商登记的事实”——武汉市工商行政管理局解读：现阶段而言，武汉尚未出台住宅禁商的规定，商住楼在很大的程度上，侵蚀了写字楼的市场份额，然而，我们必须看到，从工商行政管理局已开始拒绝部分以住宅为注册地的企业进行工商登记的事实，可以判定在武汉市全面实行“住宅禁商”只是时间问题。政策因素亦增加了对写字楼的刚性需求。宏观政策小结：p政府经济政策在近两年内不会有重大变化；p利率调整带来的利空小于人民币升值带来的里好；p实行住宅禁商对高端写字楼的发展提供帮助。结论：短期内影响武汉写字楼发展的政策不会有重大变化。资料来源：武汉市城市规划局城市城市化化进程进程武汉市城市总体规划(1996～2020年)中关于城市基础设施的建设◆规划的几大核心区要集中体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。◆汉口主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住总人口为170万，其中核心区15万，中心区片58万，综合组团97万◆汉口轻轨线二期西段建设已经如期开工◆武汉长江隧道位于长江大桥\二桥之间,北接汉口大智路,南通武昌友谊大道，为汽车行道◆武汉地铁交通二号线一期工程已经动工，途经汉口火车站—青年路—解放大道，穿越长江◆武汉新火车站的修建,及汉口、武昌火车站的扩建◆中央商务区将建成武汉现代服务业中心，共包括四大功能分区：商务核心区、会展综合区、SOHO公寓及生活居住社区小结:市政投资建设良好的城市形象和投资环境必将吸引更多的知名企业落户武汉,刺激高端商务楼的需求.武汉城市商务化区域趋势逐渐突显。20062006年区域年区域市场市场背景背景一、武汉市社会经济稳步增长与房地产经济比例协调2006年武汉地区生产总值为2509亿元，同比增长14.8%；其中房地产业增加到91.24亿元比上年增长了3.6%。城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9%2006年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%(数据来源:2001-2006年武汉市房地产市场分析报告)房地产与国民经济图示40002238250920001662.41956120713481493.09297.93366.15单位：亿元0101.29115.39132.5169.5233.32000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年武汉市经济生产总值120713481493.091662.4195622382509历年房地产投资情况表101.29115.39132.5169.5233.3297.93366.15年份历年房地产投资情况表武汉市经济生产总值二、商品房开发建设情况施工面积稳步增长，新开面积逐步减少(数据来源:2002-2006年武汉市房地产市场分析报告)2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%；其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。房地产开发情况350030002500历年房地产施工总面积2000历年房地产新开总面积1500历年房地产竣工总面积历年写字楼施工总面积1000单位:万平方米50002002年2003年2004年2005年2006年三、写字楼市场总体走势◆武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点，徘徊在80％左右。◆目前市面上甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右,与同等地段高档住宅价格相似。◆供应方面，民生银行大厦达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市。◆武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米以上数据统计来源:搜狐房产house.sohu.com2007年02月08日市场背景小结p区域市场稳定,经济逐步增长,新开土地呈减少趋势,高端楼盘将渐显其稀缺价值。p写字楼竣工面积以及价格呈现稳步增长形式,且上扬趋势明显加快。结论：房地产开发市场成良性增长。高端纯写字楼价值优势突显。武汉写武汉写字字楼竞楼竞争争市场分析市场分析一、武汉写字楼总体情况1.1市场概况p目前武汉市总共有近230栋写字楼，建筑面积约680万㎡。其中汉口地区有120多栋，面积约380余万平方米，占总量的53.8%，武昌地区有70多个，占总量31.3；汉阳地区有20多个，占总量的8.96%。数据来源:搜房网站其它汉阳6%9%汉口武昌54%31%1.2武汉市写字楼建筑类型概括p物业类型：目前武汉市的写字楼，商住两用楼占新开发市场的90%以上，纯写字楼却不到10%。p建筑层数：全武汉市写字楼平均层数为30层左右，地下一般建造2层为停车场p建筑功能：武汉市现有的高层写字楼在功能上均朝多功能、多元化发展，集办公、商业、餐饮、娱乐为一体p建筑风格：武汉市的写字楼在建筑上采用的风格基本相同，绝大多数采用的都是现代主义风格。在建筑设计上，个性化很明显；在立面成新度上主要是由于建造年代、建筑品质和物业管理三个方面影响着。1.3写字楼市场价格水平p汉口:写字楼平均租价格达45.8元/平方米/月,写字楼平均销售价格为5704元/平方米。汉口最高的地区为”金融一条街”,平均租价为68元/方米/月,平均售价为7500元/平方米。p武昌:其经济发展水平仅次于汉口,但其优势是IT业的水平是武汉最高的,因而那里聚集了大量的IT企业，平均租赁价格为30元/平方米/月,平均销售价格为5300元/平方米。p汉阳：由于其经济发展缓慢，整个地区配套不尽完善，商业和工业发展不够快，（以汉阳商场为例）其平均租赁价格为30元/平方米/月，销售价格为3800元/平方米。信息来源；中国房商网武汉写字楼总体概况小结p从地理分布上来看,写字楼主要集中在汉口,密集于建设大道”金融一条街”、解放大道至武胜路地段、胜利街至江汉路地段；其次是武昌，集中在中南、武珞路、珞瑜路、鲁巷广场一带；汉阳最少。p写字楼功能朝多元化、综合性发展。p从写字楼物业管理市场上看，其市场化程度低，管理水平不高。二、汉口写字楼市场概况分析1、各片区概况p建设大道“金融一条街”片区：该片区是武汉市高档写字楼最密集的地方，武汉市现在阶段中央商务区（CBD）建设规模最大、最好区域，平均售价7500元/平方米，平均月租75元/平方米/月，平均入住率80%左右。其聚集了武汉市的大部分高档写字楼，其中还有部门商住楼，绝大多数纯写字楼都是只租不售。p解放大道至武胜路沿线片区：主要汇集武汉市中高档写字楼如：武汉广场、世界贸易大厦等写字楼。该片区写字楼占地较大，建筑规模大，是武汉中高档写字楼较为集中的区域，该写字楼外观宏伟壮观，设计风格独特，也是武汉高层集中地。p取水楼至江汉北路沿线片区：该片区主要汇集了福星国际商会大厦、环亚大厦、良友大厦、登月大厦、九运大厦等写字楼，是汉口地区中小规模写字楼较为集中的区域，该区域写字楼除良友大厦以外，其它写字楼的设计都没有比较鲜明的风格。该片区写字楼占地较小，建设规模不大。p中山大道至江汉路沿线片区：该片区主要汇集武汉市中档写字楼如：佳丽广场、中百商厦、世纪大厦、金宝大厦等中档写字楼，除佳丽广场外，其它项目占地属武汉较为普遍的写字楼开发模式。该区域的写字楼使用功能特色不够突出，配套设施比较齐全，装修档次不高2、各片区写字楼经营状况出售价格出租价格出租面积出售面积区域地段出售率出租率空置率(元/平方米)(元/平方米)(万平方米)(万平方米)建设大道“金融一条街”片750050604573.90%53.50%15%区解放大道至武500045504268.30%45%12%胜路沿线取水楼至江汉480040373553.40%32%21%北路沿线汉