“北方明珠大厦”商业中心商业计划书中国世代投资控股集团二OO六年十一月北方明珠大厦商业中心《商业计划书》中国世代投资控股集团2006.11“北方明珠大厦”商业中心商业计划书中国世代投资控股集团二OO六年十一月2北方明珠大厦商业中心《商业计划书》中国世代投资控股集团2006.11保密承诺本商业计划书内容涉及本公司商业机密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求意向投资方收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的相关商业机密。意向投资方接收人签字：接收日期：年月日3北方明珠大厦商业中心《商业计划书》中国世代投资控股集团2006.11★“北方明珠大厦”商业中心营销关键词1、项目名称：“北方明珠大厦”商业中心2、项目位置：昌平区东小口镇立汤路188号，昌平区东小口镇中滩村，西侧紧临立汤路，北侧为中东路，位居立汤路与中东路的交汇处。3、项目规划指标：用地面积：42572.53平方米(64亩)；其中：商住面积23059.53平方米；代征城市道路用地：13232平方米；绿化用地：6281平方米；规划建筑面积：154451平方米；其中：商业中心面积72000平方米4、项目已取得文件：（1）《用地规划许可证》（2）《国有土地使用证》（3）《建筑工程规划许可证》（4）《建筑施工许可证》（5）《商品房预售许可证》（6）《商业中心房产证》5、项目产权情况：（1）航母商业中心：41556.62平方米分为地上1-5层：39860.72平方米地下-2为车库：1695.90平方米《房屋所有权证》（京房权证昌其更字30756号）产权年限：40年（2）航母商业中心（地下-1层）：18369.53平方米《房屋所有权证》（京房权证昌其更字30754号）产权年限：50年（3）1号楼商业（分为地下-2浴池、-1层、地上1-7层）：12927.69平方米《房屋所有权证》（京房权证昌其更字30755号）产权年限：40年6、项目现状：“北方明珠大厦”于2004年正式交付使用，目前属产权式出租状态。（1）航母商业中心包括地下一层至地上五层，目前绝大多数属出租，部分属出售状态。地下一层为世纪联华超市和其它零售店；地上一层主营百货，商铺为银行、邮4北方明珠大厦商业中心《商业计划书》中国世代投资控股集团2006.11局、药店、电讯、快餐等；地上二层至四层为服装、鞋帽；地上五层为海龙电子城分店、餐饮；地下二层为附属停车场。人防、附属用房、设备间、楼梯间等公摊面积未计算其中。（2）1号楼商业：目前属改造阶段，未出租。7、项目市场定位：为“天通苑”、“明天第一城”、“润泽庄园”、“148公顷项目”等其它08年交付使用的超大型社区及其周边区域内居民提供高水准、高品味的购物、消费、娱乐场所，是具有良好环境、形式灵活、功能多样化、投资潜力巨大的综合商业中心。8、项目目标客户群：（1）为基金、投资银行、信托、地产投资管理商、专业物业管理商提供投资载体；（2）为大型商业服务公司；电器、家居、服装、体育等专业品牌店、连锁店提供整体或局部铺面；（3）整体产权购买后可分割产权，为小业主、个体经营、小型物业投资者提供分割产权铺面、店面。9、项目营销方式：(1)财产信托(2)基金（3）集团销售10、项目促销手段：（1）带契约销售（2）银行贷款转移11、项目营销主体：专业代理销售12、项目营销周期：不超过2007年3月31日13、项目出租情况：“万意服装”，租期为2年，自2006年2月起签约；地下1层承租方：世纪联华超市，自2004年10月起签约，租期为20年。世纪联华：1.8元/m2.天万意服装：与我方签定租约，年租金2000万元。1号楼商业：目前属改造阶段，未出租。14、项目预计年收益/收益率：12.9%15、项目预计回收期：约8年注：5北方明珠大厦商业中心《商业计划书》中国世代投资控股集团2006.11目录第一章项目概况.....................................................7一、项目状况...................................................................................................................................7二、项目规划条件...........................................................................................................................7三、项目产权情况...........................................................................................................................8四、项目现状...................................................................................................................................8第二章市场分析....................................................13一、大区域市场宏观环境分析.....................................................................................................13二、北京商业地产快速发展.........................................................................................................14三、立水桥地区经济发展状况.....................................................................................................14四、项目市场发展定位.................................................................................................................19五、客户群定位.............................................................................................................................19第三章项目市场营销策略............................................20一、基本策略.................................................................................................................................20二、营销方式.................................................................................................................................20三、营销主体.................................................................................................................................21四、营销周期：.............................................................................................................................21第四章项目收益分析................................................22一、带契约销售，投资风险少.....................................................................................................22二、产权式发售，升值潜力大.....................................................................................................22三、整体收益高，回报周期短.....................................................................................................23四、结论：..........................................................................................