[过去不等于未来]青——州东卡诺岛营销诊断方项目整合营销及后续提案策略案北京尚好家房地产机构2010年3月28日2010年5月21日目录第一部分违约金事件调查分析第二部分宏观市场与微观市场研判第三部分卡诺岛二期营销推广建议第四部分柏亨地产机构简介第一部分违约金事件调查分析从第一高档盘到争议焦点2009年8月，巴龙·国际延迟近1年交房；2009年9月，四季花园延迟近1年交房；2010年4月，卡诺岛延迟交房违约金处理事件。2010年5月15-22日，我们通过走访市民、网络沟通业主、咨询同行了解此次事件对卡诺岛的影响。论坛新闻论坛21221.1.91.57(2009-9-1511:23:51)21我也是在这里买的房子15号楼B区、说是明年十月一交付的。不知道是不是准时。关于停工的事既然发生了。希望他们能重视我们业主的利益。以后把房屋质量弄的好好的，也算是弥补一下。119.177.47.201(2009-11-1510:16:49)16我也是在卡诺岛买的房子，今年是交不上房了，但明年4月能交上也可以，但千万别质量不过关。6124.134.189.170(2010-4-315:35:49)6我也是在卡诺岛买的房子，答应从元月1号开始赔偿，突然的变卦让客户很伤心，很失望，以为我们好忽悠，权力小就压我们，现在不是＊＊社会了，拿法律说事，说因为政府原因，那是你们之间的问题，你们没协商好，那是你们工作没有做到位。合同上没有写，既然你们又接过来卡诺岛这个工程那你们就负责对起客户，别再忽悠客户了，卡诺岛只是想着一时的忽悠客户，但长远来看影响真不好，卡诺岛二期这就开盘，谁还敢买呀，不讲信用，在整个房地产中的地位也下滑了，没有敢买卡诺岛的房子了，以后还怎么发展。3123.131.85.106(2010-4-920:23:33)3哎！我本来明天去订房，看来要犹豫犹豫了，卡诺岛啊！她跟我说年底交房，能交吗？信誉有那么不好吗？我都不知该怎么定了！业主维权群业主心声默雨18:30:04听说还要签什么补充协议默雨18:01:48琪琪22#18:30:14你去领违约金了吗？再看看开发商二期怎么样秋风扫落叶18:02:21默雨18:30:07那要等交房了再说。1期完成了2期才有资格证你签了吗？卖琪琪22#18:30:21秋风扫落叶18:03:00我没签他们不这样闹的话，卡诺卖的更好默雨18:32:53默雨18:09:17那你怎么办啊感觉有点荒凉那地方，买个菜看个病不太方便哈琪琪22#18:33:55秋风扫落叶18:10:13唉再等等看看吧超市跟人走秋风扫落叶18:19:29默雨21:42:55那里的环境很诱惑人你可要考虑好了出事了？违约金给了嘛？默雨18:20:48淘淘21:43:35哈哈工程质量没问题吧等着吧等交房再说秋风扫落叶18:20:36我们等的起，2期已经盖的差不多了，呵呵那个我不会看，再说没完成也看不出来啊问题不解决2期就卖不了，他们比我们急补充协议你签了嘛默雨21:54:11秋风扫落叶18:28:10好像群里的都没签吧？还没呢。没发签淘淘21:54:46到交房再看能到什么程度绝大多数没签业主心声默雨18:26:54延期怎么处理的啊现在紫罗兰18:27:25贝蕾15号楼(784276871)17:09:57还不知道甚么时候交。我后悔死了10月份一定能交房。紫罗兰18:36:55一期3年了还没交房你说怎么还开2期我喜欢的是哪里的环境。当时是被别人忽悠去的也没有啊看其他的十月一在不交的话真成了烂尾楼了默雨18:38:39永恒的爱12号楼(1355026460)17:17:52啊？谁忽悠的啊我们也希望他早点开盘，小区入住率越高越好。紫罗兰18:38:48苦咖啡14号楼(329998737)17:19:48一个朋友。我知道就五户是他介绍的。好几年不用交物2期看来卖的不错啊业管理永恒的爱12号楼(1355026460)17:21:45紫罗兰18:44:16没人买不就真成孤岛了吗都说老板拿钱跑了‘你怎麽看这事贝蕾15号楼(784276871)17:22:34默雨18:44:26听说3期4期政府不给这个开发商了。没有实力是吗。紫罗兰18:44:35金光街以北那些，不让他们开发了恩颜回二期(93208631)17:23:58默雨18:44:38真假？不至于吧不是霍氏嘛贝蕾15号楼(784276871)17:24:14紫罗兰18:44:58好像是真的。换开发商。一期和2期都交不了只挂了一个名字。实际老板是福建的，和霍式有亲戚房还有什么资格在开发3期4期啊。5月21日维权群业主讨论关于工程进度关于交房时间贝蕾15号楼(784276871)7:56:01这几天有去工地的吗？贝蕾15号楼(784276871)8:21:38心&累2号楼(736022338)8:00:35啥时候交房他们自己也没有很准的日子一期叠拼进度还可以，别的忒慢。二永恒的爱12号楼(1355026460)8:21:58期进度最快说8月。我考虑着10月份所有1期房都能交房心&累2号楼(736022338)8:23:00贝蕾15号楼(784276871)8:07:16一期就是结束，二期不完工，别的不说，单一个出行不便你就没招为什么光盖2期啊贝蕾15号楼(784276871)8:23:44改天我去售楼处问问去现在哪个小区也这样，没有绿化，就先交房，住是没法住，装饰可以永恒的爱12号楼(1355026460)王(973468049)8:25:198:08:06二期盖不好，一期业主出行受很大影响，主要是金光街。不是说二期停了吗从河坝出入显然是不太合理的，因为路是在是太窄贝蕾15号楼(784276871)8:26:03心&累2号楼(736022338)8:18:032期的进度不比咱一期的慢，就怕他们一期和二期不交房，不交没办法。二期不可能停，一期也不会快，马上心&累2号楼(736022338)8:28:10就到雨季，后期道路硬化更不可预料金光街至河坝还没动静，小区内道路，有期吗？。耐心等吧贝蕾15号楼(784276871)8:28:35永恒的爱12号楼(1355026460)这条路，我看是所有的房子交了才修，交不了房子，没人干的。8:18:18王(973468049)8:30:20金光街其实我们是没办法的，合同里没有写，但是小区内的道路我前几天去售楼处了，那里的小姐跟合同可是有写的我说的，说先把一期盖好，然后二期交房，必须水电暖路都OK了才能交房，这是合同规定开盘。王(973468049)8:31:16所以啊，我们以后的事情还多着呢，还要闹。。。5月21日维权群业主讨论关于物业管理永恒的爱12号楼(1355026460)8:31:27说今年不供暖？贝蕾15号楼(784276871)8:31:39应该是供暖的二两半17#楼(1395065982)8:37:58听说物业公司是卡诺岛自己成立的公司？贝蕾15号楼(784276871)8:38:13不是北京的吗二两半17#楼(1395065982)8:38:42好像北京中实被炒了。听说从香港弄来个物业老总，从中实挖了几个人。贝蕾15号楼(784276871)8:39:01那也不能自己成立啊永恒的爱12号楼(1355026460)8:39:03咋都是假冒的呢二两半17#楼(1395065982)8:40:30那交了房呢？转给物业可有的受了贝蕾15号楼(784276871)8:40:48交房的时候顺利还可以，不顺利，非闹不行二两半17#楼(1395065982)8:41:53说这些没用。你都买了，只能退，要不就摆那！~只要转给物业吃亏的只有咱们贝蕾15号楼(784276871)8:42:25没交房之前还不是物业的二两半17#楼(1395065982)8:42:55我个人认为只要不吃大亏，他能顺利交房。啥事都好说二两半17#楼(1395065982)8:43:36我可不想到时候，家里漏水，漏电找他们，他们一拖再拖，那可真受不了了二两半17#楼(1395065982)8:45:56只要入住了，物业整业主有的是办法！~有些事能和平解决就解决！言论总结出租车司机：卡诺岛环境挺好，没听说有什么问题；有人说靠河地基不好。装饰公司业务经理：一期卖的很火，但是据说工程上把钱抽走了，口碑差了很多。巨能华府销售人员：他们今年延迟交房，因为违约金赔偿出现了些问题，建议去网上看看，慎重考虑。总结1：外界对此事件反应比较平淡，但因此获知开发商信誉有问题；总结2：部分业主对违约金赔偿时间推迟3个月不满，要等交房时再交涉；总结3：大部分业主对卡诺岛的环境及地段非常认可，对今后区域发展趋势也比较乐观；总结4：大部分业主关心后续工程质量、配套程度及物业管理。我们如何做市场“其对人生体验原对具体方面甚亲切。唯太亲切于具体，则易陷于当下耳。”——新儒家大师唐君毅评价胡兰成产品、品质实力、口碑市场服务、远见概念、细节建议在我们看来，寿光的房地产市场的发展程度高于潍坊及其他县市区，无论价格、产品、品质，都比较发达。相应的，消费者的消费理念和需求特点也必然水涨船高。在房地产市场日益成熟、竞争日益白热化的情况下，谁做的最好，谁就能赢得客户、赢得市场、赢得利润最大化。卡诺岛地块环境决定其开发前途不可限量，利润的爆发点应该是在后面的开发周期，因此，建议对违约金赔偿问题慎重考虑，尽量以更为有效的方式予以补偿，并保证后期工程、营销、物业等方面口碑的重新塑造。交房期间，此问题如果不能顺利解决，则在交房期间的差额款、物业费及车位、公建使用、太阳能及安保等各种费用缴纳和管理方面必然会有阻力。代理公司固然能够在一定程度上缓解后续销售的压力，但是必然对销售进度和楼盘品