中国地产—投资商板块最新信息2009年1月23日上海工业园区转型之路在工业化进程不断深化、产业结构逐渐升级的背景下，上海工业园区的成长空间十分广阔。园区的综合配套水A平和主导产业的健康度决定了园区物业的价值。我们看中立好浦东金桥和张江高科等上海成熟工业园区开发运营商的中长期发展前景，但其短期估值吸引力不足，给予板块中立评级。周路支撑评级的要点+862168604866(8587)lu.zhou@bocigroup.com?国家提高工业用地出让标准、严控出让规模的政策将提升现有园区的物业资源价值。?田世欣上海工业地产市场近年来呈现稳定增长的态势。空置率保持低位，租金、售价、租金收益率稳步上升。+862168604866(8519)shixin.tian@bocigroup.com但是，国内经济下行周期和国际金融危机的不期而遇可能引发行业的中短期隐忧。?经济转型和产业结构调整将推动成熟工业园区的二次开发。商务园区等新型业态市场空间广阔。评级面临的主要风险?未来经济环境的进一步恶化可能引发园区物业市场需求量的下降以及租金水平、出租率的压力。首选买入?浦东金桥以租赁收入为主的业务结构和较为稳定的客户基础使其在经济下行周期中具有较强的抗风险性，业绩确定性较高。目前其B股股价较重估净资产值(NAV)有显著折让，估值优势已经凸显。尽管金桥A股和张江高科股价由于近期上海本地股受迪斯尼等概念炒作涨幅较大，短期估值吸引力并不股票评级明显，但股价若回调将带来买入机会。综合园区发09年重展前景、公司管理团队，大股东和政府支持力度等估净资上/下因素，我们更看好张江高科的中长期投资价值。公司名称评级收盘价产值目标价浮比例图表1.张江中区智慧岛区域效果示意图(人民币/(人民币/美元)(人民币)美元)(%)浦东金桥持有9.9114.4510.112金桥B买入0.57714.450.84547张江高科持有11.8211.8811.881资料来源：彭博及中银国际硏究预测以2009年1月22日当地货币收市价为标准本报告所有数字均四舍五入资料来源：公司资料及中银国际研究中银国际研究可在彭博BOCRGO，firstcall.com,Multex.com以及中银国际研究网站(www.bociresearch.com.)上获取增持(OVERWEIGHT)/买入(BUY)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对有关基准指数升幅多于10%；减持(UNDERWEIGHT)/卖出(SELL)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对述指数降幅多于10%。未有评级(NR)。中立(NEUTRAL)/持有(HOLD)则指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对述指数在下10%区间内波动目录估值和投资评级...............................................................................3工业园区行业简析..........................................................................6上海工业园区发展现状和市场分析.........................................10上海工业园区转型之路................................................................17风险因素..........................................................................................22浦东金桥................................................................................................24张江高科................................................................................................37附录一、金桥出口加工区简介..................................................49附录二、张江高科技园区简介..................................................52附录三、浦东金桥项目储备估值..............................................57附录四、张江高科项目储备估值..............................................59研究报告中所提及的有关上市公司.........................................612009年1月23日上海工业园区2估估值值和和投投资资评评级级图表2.沪深股市主流地产公司估值摘要重估净重估净资净利润年净负资产值产值溢均复合增市盈率股息净资产每股净债率公司代码评级股价总市值(元/股)(折)价长率(%)(倍）率收益率资产市净率(%)(亿元)2008E2008E06-09E07E08E09E08E08E3Q08(倍)3Q08全国性开发商万科A000002.SZ持有7.137847.75(8.0)27.216.216.317.70.914.02.742.635保利地产600048.SS买入16.4440315.804.154.927.118.316.20.316.95.343.1117招商地产000024.SZ持有15.2726215.96(4.3)22.716.723.921.80.27.46.482.485金地集团600383.SS买入7.801318.55(8.8)15.017.717.419.30.814.35.261.577华侨城A000069.SZ买入9.212416.7037.525.628.123.517.71.58.81.984.755泛海建设000046.SZ未有评级6.69151n.a.n.a.72.223.219.811.5n.a.8.73.601.928平均值4.136.321.519.917.40.711.72.766区域性开发商华发股份600325.SS买入11.639514.80(21.4)80.420.315.510.90.612.45.672.129冠城大通600067.SS持有4.82306.31(23.6)25.512.98.78.30.618.62.701.8163深振业A000006.SZ卖出5.48288.55(35.9)37.410.89.35.03.216.83.361.6187中华企业600675.SS持有6.777411.90(43.1)11.712.212.110.91.716.22.812.475中航地产000043.SZ持有5.681311.43(50.3)28.58.411.08.33.67.46.430.9107苏宁环球000718.SZ未有评级5.6780n.a.n.a.175.137.88.85.0n.a.41.61.154.941阳光股份000608.SZ未有评级3.8120n.a.n.a.25.911.19.48.8n.a.10.93.451.154首开股份600376.SS未有评级8.3267n.a.n.a.120.321.26.93.84.6n.a.4.591.8210新湖中宝600208.SS未有评级4.59130n.a.n.a.58.631.216.613.70.717.31.503.145上实发展600748.SS未有评级7.4881n.a.n.a.86.854.513.89.02.010.22.263.364荣盛发展002146.SZ未有评级6.4051n.a.n.a.61.418.010.27.0n.a.n.a.2.492.668栖霞建设600533.SS未有评级3.5037n.a.n.a.23.110.710.68.55.113.52.431.481广宇集团002133.SZ未有评级4.0120n.a.n.a.52.313.19.16.2n.a.14.92.161.9150北京城建600266.SS未有评级8.0660n.a.n.a.87.022.511.98.52.711.74.841.754亿城股份000616.SZ未有评级4.5627n.a.n.a.38.69.29.07.50.412.73.921.229滨江集团002244.SZ未有评级9.1295n.a.n.a.58.920.814.611.6n.a.24.22.773.372平均值(34.9)60.719.711.18.32.316.32.289园区、商业类地产商浦东金桥600639.SS持有9.918413.58(27.0)13.840.532.928.81.27.93.742.737金桥B900911.SS买入0.58513.58(71.0)13.816.113.111.53.17.93.741.137张江高科600895.SS持有11.8218311.413.666.637.931.824.31.310.83.273.635金融街000402.SZ买入7.8019412.18(35.9)34.420.719.114.92.16.65.621.4(9)中国国贸600007.SS买入8.068113.88(41.9)21.128.121.718.92.38