高新地产|高新一路|写字楼项目项目整体定位及发展战略建议提报本报告是严格保密的。目录前言第一部分|基础资料研究第二部分|项目条件与土地价值分析第三部分|项目的整体操作思路第四部分|项目的发展战略第五部分|项目推广策略第六部分|项目销售策略本报告是严格保密的。对甲方的理解土地的现状战略思考前提本报告是严格保密的。对甲方的理解本报告是严格保密的。从企业的载体上、高新是西安地产中的龙头企业，领导西安地产市场的发展方向、高新的产品要为母体企业的社会形象服务。从财务目标上、以今年的财务目标来说，要实现快速回款，因此前期加快资金流，而后期逐渐提升利润率。、压缩项目的运营成本，严格控制建安成本。1234、基础平面规划已经报建；、项目规划指标已经报建；、项目土地平整；土地的现状本报告是严格保密的。123市场层面|客户层面第一部分基础资料研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。寻求市场中的空白点，为项目操盘的思路提供判断依据。寻找我们的目标客户，深刻理解客户的潜在需求。市场层面市场层面客户层面市场层面一）西安写字楼市场解析本报告是严格保密的。1、西安写字楼市场市场形势——本报告是严格保密的。年秋季末统计数据显示，西安市写字楼空置面积已达到近万平方米。将近占商品房总销售量的之多。销售量远比不上开发量的速度，导致大量空置。2004201/4市场存量较大，交投清淡1、西安写字楼市场市场形势——本报告是严格保密的。重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。商住楼租赁价格居高不下2、西安写字楼市场市场价格——本报告是严格保密的。西安写字楼租售价格从租赁和销售价格上来看，高新区都居各区域之首，租赁价格比最低的城北市场要高出一半还多。3、西安写字楼市场结论分析——本报告是严格保密的。、从市场的角度来看高端产品投放量大而需求不足，严重影响了写字楼的市场印象。、从客户的角度来看成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户源；而市场中缺乏适合他们的产品。、从产品的角度来看高端产品太多，同质化现象严重，市场上缺乏人性、舒适、有品质感的中档产品供应。123西高新起步区写字楼分析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1、在价格上，租售价格均居西安各区之首。2、在区位上，起步区仍为最具价值区域；3、在产品上，起步区内集中的大都是高端项目，产品类型单一，同质化现象严重，缺乏替代产品和新型产品。。4、在客户上，缺乏高端客户，而中低端客户又没有合适的产品。1、西高新写字楼市场表现本报告是严格保密的。需求规模西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地，不断涌现的成长型、智慧型企业是西高新源源不断的客户群体。需求特征舒适、个性、自由的办公环境、有利于企业形象和未来发展的生存空间。2、西高新写字楼市场的需求特征3、西高新写字楼市场的总体判断本报告是严格保密的。1、起步区的区域价值极高，商务气氛成熟；2、同质化高端产品充斥、造成市场虚假饱和；3、市场上存在强烈的需求，潜在客户众多；4、投放和需求不对等，市场存在明确的空白点。结论本报告是严格保密的。市场角度高端市场需求不足，中低端市场需求旺盛；产品角度同质化的单一产品类型占据市场主流，缺乏中低端的个性化产品，产品空白突出；区位角度西高新是西安办公置业的首选，而起步区又是西高新的首选；客户角度大批成长型、智慧型企业成为西高新写字楼市场上的消费主体。结论市场的空白点正是我们的机会点本报告是严格保密的。寻求市场中的空白点，为项目操盘的思路提供判断依据。寻找我们的目标客户，深刻理解客户的潜在需求。客户层面市场层面客户层面本报告是严格保密的。客户层面深刻地理解我们的客户本报告是严格保密的。我们的客户是谁？向往城市繁华、追求适宜生存环境和经营环境的那些成长型、智慧型的民营企业，他们已经成为西高新起步区的主要客户群体。本报告是严格保密的。我们的客户在哪里？在高新路、科技路、南二环上的那些拥挤、并不体面的商住楼里办公经营的企业。本报告是严格保密的。实用性企业形象办公成本我们的客户关注什么？领导者的个人意愿本报告是严格保密的。目标客户量表AIO他们的大部分时间用于工作上往来和应酬，在办公室的时间很长，办公室成为他们的第一家庭。对他们而言，生活就是工作，工作就是生活。他们不重视或者抑制了生活乐趣和情趣，但是往往以企业的形象作为自己的形象，或者以自己的形象作为企业的形象，并以此互为标榜；他们更重视别人对自己、对企业的看法，以与众不同的个性区别同行业的竞争和赢得他人的尊重。他们更强调现代化的思想和现代化的包装，以对科技的流行和工具地掌握作为处世的资本，他们不重视流行但是强调品质感，不做人云亦云的苟同但希望能够得到他人的认同；他们重视人生目标而忽视生活目标，将事业成功作为人生的最大价值。行动Activities兴趣Interest观点Opinions本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。我们未来的客户以私营业主居多，他们希望更自由、更舒适的商务空间，希望能够适应企业未来发展、能体现个人意志、有一定私密性的空间，在选择的时候更尊重个人的意志。分析结论城市区位|技术指标|土地价值本报告是严格保密的。第二部分项目与土地价值分析项目基地项目位于正信商务大厦正南面，北距南二环约米左右；南接新圆大厦；西临高新一路。1、项目区位200本报告是严格保密的。2、经济技术指标规划用地面积建筑基底面积平方米商场办公立体车库地下地上平方米平方米建筑密度绿地率绿化率地下停车位个地上停车位个总建筑面积平方米平方米平方米容积率屋顶绿地平方米0.9691HA2808.321050636528.98%28.3%46%14410637417.987300.98227023.201520本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。在交通上，便捷通达项目紧邻高新一路，距高新路不足300米，和南二环不足200米。在环境上，安全幽静项目斜对面是高新分局；向南300米就是高新公园；项目北面斜对志诚大酒店；前进大厦下面是园林茶艺，正信大厦下面是瓦库咖啡在位置上，相对成熟周围办公楼林立，位置绝佳；有工业区的明确痕迹。3、区域资源分析二、土地价值分析本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1、高新最后一片处女地，价值极高；2、成熟的办公区域；3、闹中取静，幽雅安全，交通便利；4、高新强大的品牌优势和客户资源；5、高新的丰厚开发经验。SWOT分析SWOT之优势1、传统的工业区形象没有得到改善；2、位置不靠临一级主干道；3、周边缺乏商业配套。SWOT分析SWOT之劣势本报告是严格保密的。1、和黄、绿地等著名开发商给西安南城地产注入活力；2、高新区的城市地位将成为西安产业结构调整的创业首选。SWOT分析SWOT之机会本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1、目前写字楼市场供求关系失衡。2、产业政策的变化很可能对市场造成冲击。SWOT分析SWOT之威胁本报告是严格保密的。结论1、一流区位，绝佳位置；2、极具潜质的成熟办公区域。关键词|高新起步区|唯一绝版地段||高新路|高新一路|南二环||安全|幽雅|本报告是严格保密的。结论分析使我们更好的理解未来的产品对市场的理解，对客户的理解，对土地的理解本报告是严格保密的。思路形成|策略制定|产品定位第三部分项目整盘操作思路本报告是严格保密的。一、整盘操作思路以先进的产品填补市场空白点以市场空白点满足客户的需求本报告是严格保密的。二、操作策略的制定从市场需求的细分中推导出我们特定客户的需要；从目标客户的需求出发，进行产品研发定制；从甲方的财务指标出发，制定合理的发展战略。本报告是严格保密的。、深刻地理解我们的客户、深刻地理解我们的产品、深刻地理解我们的目标123三、定位原则1、它必须是具有强烈个性的办公物业，能做到与周边写字楼区隔的产品；2、必须引发市场的高度关注，改变消费者对于未来办公和投资的认识，能够引导消费者的个性化趣味办公空间；3、它必须支持快速销售，同时能够实现较高的利润空间的产品。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。能够在市场上具有高度号召力的、引领着西安成长型企业办公时尚的、具有工作空间娱乐化性质的，消费者认同度较高的商务办公空间。四、产品定位产品研发|战略规划第四部分项目发展战略本报告是严格保密的。1、产品研发原则本报告是严格保密的。基于现有规划上的产品创新，以客户的真实需求为目标，以低成本的投入，树立具有市场绝对差异性的个性化产品特征，是我们的基准原则。本报告是严格保密的。为本地块的开发不适合普通办公物业类型，建议以个性化、趣味化的商务办公空间、休闲商业两种物业类型进行组合，建立一个高新区乃至西安市知名的中高档的个性化商务空间。2、产品方案建议产品概念定位“”本报告是严格保密的。、建议将层作成复式办公空间，强化出资人的形象身份的要求和空间的趣味多变。、建议将栋板式做成电梯直接入户，不仅减小公摊，突出企业的尊贵感，也确立了项目在市场上的绝对差异性。、建议空间可以自由分割和合并，满足中小型公司发展的需要。2、产品方案建议产品个性特征①12423213本报告是严格保密的。我们建议在24层品质的产品中，每5层设置一空中花园，引进立体绿化，塑造全生态立体绿化的商务空间，塑造市场上的绝对差异性。2、产品方案建议产品个性特征②“”由于24层办公与3个21层办公从位置上是分散的，通过穿梭人流在商业裙楼内部进行交叉，将办公与底部商业联系起来，不但方便了商务办公需要，也提高了裙楼的商业价值。2、产品方案建议本报告是严格保密的。产品个性特征③2、产品方案建议本报告是严格保密的。2、产品方案建议本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。在内