(讨论稿）2008-1-22攀钢集团攀钢集团城北项目城北项目策划方案论证汇报策划方案论证汇报··博翰都市规划编制 博翰研究成果总结回顾项目策划方案开发构思项目策划方案开发论证项目发展综合性评价项目发展方案形象展示项目研究思路框架方案论证汇报思路介绍 博翰2008/01/22第三阶段提交终稿（拟修改）总体市场研究回顾系统化市场论证投资价值论证研究综合性建议项目形象展示提交本次研究的总体研究成果论证汇报（拟修改）??????7个日历天5个日历天2008/01/1525个日历天项目地块实地勘察区域市场环境调研目标客户访谈目标专业人士访谈项目核心价值研究项目发展模式成果项目开发方向市场化判断发展方向相关产品形象示意项目现状研究项目发展模式研究相关项目案例借鉴项目开发方向判断第二阶段项目发展方向综合报告第一阶段项目市场调研整体形势分析规划前景分析酒店市场形势分析地块属性分析????????????????项目研究思路框架工作成果2007/12/152008/1/10 博翰研究成果总结回顾·项目概况·项目区域总体发展形势判断·项目规划前景判断·项目酒店市场发展现状判断·地块发展价值判断·酒店发展模式归纳总结·项目发展方向总结回顾研究成果总结回顾 博翰李家沱社区.·项目概况研究成果总结回顾成都火车北站本项目位于成都市区东北部,解放路一段和一环路北四段交汇处,彼邻我国西南地区规模最大的综合批发市场荷花池市场商圈和西南铁路枢纽程度火车北站,项目离成都市中心CBD区域仅几公里本案解放路一段一环路北四段荷花池商圈至市中心研究成果总结回顾 博翰成都市城北一环·项目区域总体发展形势判断研究成果总结回顾GDP总量位列各行政区之首，近年来呈稳步增长趋势,增速中等，经济步入稳步发展阶段第三产业为主，其产值及比例均居各行政区前列，06年比例有所下降，但总量仍均首位固定资产投资额呈现持续增长,06年突破160亿元，基础建设健康稳步进行地方财政收入呈现持续增长趋势,06年突破10亿元，地方经济发展稳健，位列各行政区前列社会消费品零售总额逐年增加,但增速缓，在各区中处于中等，社会消费潜力有待进一步挖掘经济实力位居各行政区前列，经济总量约占全市1/9人口呈稳定增长趋势,总量始终保持各区之首区域总体经济形势发展强劲，后续潜力巨大。???????研究成果总结回顾 博翰·项目规划前景判断研究成果总结回顾城市功能定位为发展商务服务、商贸流通的区域,强化了区域经贸流通体系概念专业市场集中发展功能区辐射区北新大道城市经济综合发展带辐射区川陕路商贸旅游经济带辐射区长途运输及市内运输交通枢纽铁路交通及西南地区货运中转枢纽地铁增值概念.城市化进程打造北部新城整体规划前景立足商贸流通服务，依托强大的立体交通网络体系和北部新城的发展预期，区域整体发展潜力巨大。????????研究成果总结回顾 博翰·项目酒店市场发展现状判断研究成果总结回顾星级酒店：本区域有三星级以上酒店九家,其中五星级一家(西藏饭店),四星两家(金麒麟酒店、铁道大酒店），六家三星级酒店。分布在人民北路，解放路两侧，和沿锦江河边．连锁商务酒店：本区域连锁商务酒店共四家，隶属于3个不同的酒店连锁管理公司一般酒店：本区域一般的酒店数量庞大，主要分布在火车北站附近，人民北路沿线；解放路沿线星级酒店：本区域有三星级以上酒店九家,总共客房数达1740间，各家酒店规模都在100间客房以上（除恒德酒店）连锁商务酒店：本区域有连锁商务酒店四家,总共有客房771间，每间酒店规模都在100间以上一般酒店：本区域一般的酒店规模基本都在100间客房以下，规模较小，但是一般酒店酒店数量庞大星级酒店：三星级以上酒店入住率十分理想,平均入住率都在85%以上,市场对星级酒店接受度较高.连锁商务酒店：本区域有连锁商务酒店四家,入住率在75%到87%之间，入住情况较为理想一般酒店：本区域一般的酒店入住率在60-90%之间，但是设施相对陈旧，年代久，卫生条件差的宾馆入住情况较较新宾馆差星级酒店：本区域三星级酒店单间为198-280元/间不等,标准间为238-300元/间不等,四星级酒店铁道大酒店单间,标间428元/间五星级酒店西藏饭店单间,标间738元/间.连锁商务酒店：连锁商务酒店四家,单人间价格140-213元/间，标准间价格138-225元/间，相对星级酒店具有一定价格优势。一般酒店：本区域一般的酒店价格标准间80-138元/间，单间80-148元/间。价格低廉。另外本区域还有大量更低端的招待所，价格30-90元/间不等，卫生条件差，未统计在内。分布：规模入住情况价格????研究成果总结回顾 博翰·项目酒店市场发展现状判断研究成果总结回顾。运营体制?星级酒店：主要以会议团体客户,旅行团为主,而靠近荷花池火车北站附近的酒店客户还有来荷花池经商的商人和外地散客,另外每年一次的糖酒会展览也是该区域酒店重要客源.连锁商务酒店：主要客源以商务出差人员和会议人员为主一般酒店：一般的酒店以低廉的价格吸引荷花池打工者，商人，来容的外地低端客人。条件稍好点的酒店还能吸引外地出差人员和会议客户星级酒店：星级酒店运营体制多样化,但国际知名连锁的酒店管理公司管理的星级酒店在本区域并不存在.连锁商务酒店：连锁商务酒店都是以连锁经营的模式，每家都有统一的品牌和酒店管理公司一般酒店：一般的酒店以私人承包经营和小企业管理为主，有部分外地政府招待所性质酒店也在对外经营入住客户：?研究成果总结回顾 博翰。商务酒店·项目酒店市场发展现状判断研究成果总结回顾高端星级酒店呈现较大市场空间高品质商务酒店呈现市场空缺空间酒店硬件上有差距：连锁商务酒店年代较新，房间设计更现代，又有宽带上网，大型会议室等商务设施和娱乐设施，更能吸引商务客户。酒店经营方式上有差距：攀钢酒店为国有企业，有企业招待所性质，没有连锁酒店的完全市场化和连锁的规模经营价格上高于连锁酒店：目前攀钢酒店为元间，高于区域商务酒店的元间的价格硬件设施有差距：攀钢酒店无停车场，娱乐设施，房间面积小酒店主题氛围有差距：土哈宾馆，西藏饭店等酒店主题氛围很好的营造酒店服务有差距：攀钢酒店软服务上和高星级酒店有差距酒店星级上有差距：目前攀钢酒店为二星级酒店，区域有家三星级以上别酒店。价格上没有优势：目前攀钢酒店为元间，和区域三星级酒店差别不大????????200/130-200/9200/一般酒店本项目酒店攀钢大酒店三星级以上酒店研究成果总结回顾 博翰价格：目前本酒店为元间，高于区域一般酒店的元间的价格，价格更低的一般酒店更能吸引低端客户酒店经营方式上：私人承包和小公司经营的小酒店更能市场化。??200/80-140/·地块发展价值判断研究成果总结回顾地处城北物流商旅经济商圈核心地带两面临快速主干道，交通方便快捷环绕各大交通中转枢纽地块方正，展示口岸长，视野开阔，利于形象展示????适合开发高品质酒店类经营性物业研究成果总结回顾 博翰自营加盟经营委托代为管理·酒店发展模式归纳总结研究成果总结回顾酒店运营模式据调查了解，目前项目酒店运营品牌、管理团队的服务和管理运作质量距离高品质酒店还有一定差距，若依然自营，将面临较大的经营压力高品质酒店从营业模式角度来看，绝大多数会采用委托代为管理的运作方式，可保证更大利润增长空间研究成果总结回顾 博翰WO战略WT战略劣势-----Weak1.大量中端酒店物业云集，竞争市场严峻2.地块相对较小，为高品质酒店氛围营造带来压力差异化高品质酒店定位，利于规避市场竞争压力，引入优秀的设计团队营造小地块的酒店设计氛围，强烈推荐watg酒店设计团队1、高品质酒店开发2、引入优秀设计团队（watg）3、引入对应的优秀酒店经营管理公司运作·项目发展方向总结回顾研究成果总结回顾SO战略ST战略优势-----Strength1.成都最大的物流商贸中转枢纽2.大量专业市场商业群及经营活动频繁3.市政规划前景发展巨大，北部新城、北新干线、地铁发展规划4.地块两侧临快速主干道，昭示性强结合优势，利用机会，可以看得出来，利用未来区域物流贸易刺激的增长预期，发展差异化酒店定位具有强烈的市场竞争力利用高品质酒店营造，应当考虑引入品牌酒店管理团队的运营，规避经营风险和行业竞争风险SWOT差异化高品质酒店开发，引入优秀酒店设计团队和酒店经营管理团队，是项目最佳的开发策略威胁-----Threaten机会-----Opportunity1.物流贸易增长带来的酒店需求的增加显著2.高品质酒店物业较少，项目寻求差异化市场空间压力较小1.目前经营管理团队管理能力带来的酒店管理运营风险2.政策、金融变化带来的行业性发展风险研究成果总结回顾 博翰·项目发展方向总结回顾研究成果总结回顾改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点——————挑战者补缺者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥———搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者———研究成果总结回顾 领导者追随者博翰·项目发展方向总结回顾研究成果总结回顾挑战者补缺者高端五星级酒店高端五星级酒店（重建方案）（重建方案）高品质特色商务会议酒店高品质特色商务会议酒店（改建方案）（改建方案）研究成果总结回顾 博翰项目策划方案开发构思·挑战者方案构思·补缺者方案构思项目策划方案开发构思 博翰（重建方案）（重建方案）·挑战者方案构思项目策划方案开发构思平均不低于800元/晚/间消费者定位：来往城北的经商物流贸易的商务人群以及旅游团体、会议团队等服务标准定位：五星级服务标准根据星级酒店品牌和区域行情定价，建议参考价标准间执行标准参考建