成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值华尔兹商业广场投资说明报告华尔兹项目部二零零五年十二月第1页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值1项目概况1.1项目位置本项目位于成都市区武候区航天路与新希望路交叉处的十字路口西北侧，占地约18000㎡，商业总建筑面积约20,000㎡,东西宽100米,南北长约200米，停车场逾30000㎡（其中地面停车场7000㎡）。由于被城南新旧四大商圈交替环绕在其中，使本项目的核心影响力扎根城南辐射大成都。项目地处有“城南春熙路”之称的城南新高档社区和成都甲级商务区云集的中心腹地，是新旧城南结合部——航空路的核心交通枢纽。向北距二环路约500米，向南约1000米临三环路，西面300米即人民南路，东与科华中路商圈相距约500米。1.2航空路商圈战略地位成都市确立了“一心七片”、“向东向南”发展的市政规划目标，在各规划新区中，财富城南的强大外延张力和政府南迁的行政引导使城南建设成为城市格局革命的排头第2页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值兵，各大企业纷纷抢滩登陆。华尔兹商务休闲港所在的城南商圈作为联接中心城区和城南副中心的重要节点，便利性和衔接价值得到充分体现，成为城市向南发展的动力和跳板，高品质深度居家，高档办公、商务活动的核心区域。北部新城西部城东副中心城南副中心从城南商圈的规划来看，项目所在的航空路将打造成商业步行街，而周边的新光路生活配套一条街、桐梓林北路商务一条街、桐梓林中路林荫休闲一条街和中园巷曼哈顿餐饮一条街必将使航空路成为重要的集客磁场，为本案带来源源不断的客源，为其形成武候区政府规划的“第二春熙路”提供了保障，华尔兹商务休闲港所在板块将成为继春熙路之后的成都市第二大商业中心、商务中心和休闲、娱乐中心。1.3项目现状1.项目四至范围东到科华中路，南到长寿路，西到人民南路，北至二环路。第3页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值项目以航空路片区为基准，步行3分钟距离、方圆1公里之内，现有商住楼盘37个，总户数约17723户（不包含办公和商业项目），总计常驻人口超过9万人。2、项目周边商业情况大型主题商业：“百联天府”、“苏宁电器”、“百安居&欧倍德”、“好百年”、“西南食品城”、“成都农产品中心”等。知名商业品牌：“欧洲房子华尔兹舞后”、“碎蝶音乐咖啡”、“米兰咖啡”、“川粤酒楼”、“东宫会所”、“卞氏菜根香”等。四星级以上的酒店：“凯宾斯基”、“商鼎国际”（拟2006年动工）、“新希望大厦”（拟2006年动工）、“国航大厦”（拟2006年建成交付使用）、“曼哈顿三期”（拟2006年动工）。商务写字楼：“丰德国际广场”（甲级）、“凯莱帝景”（甲级）、“商鼎国际”（甲级）、“华能大厦”、“新华苑”、“锦官新城”、“曼哈顿一期”“曼哈顿三期”（超甲级）、“新希望大厦”（超甲级）、“待建写字楼”（开发商拟2006年规划命名，位于本项目正对面）、第4页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值“国航大厦”（甲级），开发面积总计达150万平方米。商务金融机构：商业银行、建设银行、人民银行、中信银行、国家开发银行、招商银行、农业银行等、中国银行、工商银行。（项目周边楼盘分布图）1.4项目周边的社区配套1．项目至城南几大交通要道的人行车行时间（此时间经过专人、小车测试）：?人流量与车流量统计情况统计时段（30分钟计）12月16日周五私家车出租车公交车自行车行人11:30-12:3018402606028040015:00-16:00194056080100440第5页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值18:30-19:3078080671805801.5个小时45609002075601420小结：从以上模拟图可以看出本项目与城南几大重要商圈的交通接驳相当便利。距离桂溪公交站、城东客运站、火车南站的步行时间都不超过5分钟，距离双流国际机场和成都客运总站的车行时间不超过12分钟。便利的交通，使本项目的目标消费者的地域空间范围更为广阔，甚至使项目的消费影响力覆盖全市。2．项目交通状况项目位于航天路与新希望路交叉处的十字路口，拥有不可复制的地理位置优势，是未来一年内“航空路商圈”唯一的“双面商业街”。较之“中华园商圈”的“单面商业街”和看似雷同但更醒目的商圈发展，本项目的升值潜力不容忽视。区域内交通组织结构四通八达，基本呈“井”字型分布。本项目所在道路是人民南路的主要辅道之一，可快速到达二环路、三环路、人民南路以及科华路，现有道路为双向4车道的景观道路。区域交通结构和人流动向的整体交通格局是个典型的"回水沱"，人流与物流动向相当优越，加之城南历来都是商业氛围浓厚的传统商业中心区域，天然拥有稳定的消费群体和客源流量的保证。除此之外，项目周边还连接6路、16路、49路、60路、99路、55路、110路、303第6页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值路、333路、340路、503路、501路等数十条公交线路，消费者可从市区各处便捷到达本项目消费休闲。根据市政规划，航空路片区的道路规划初具成效，本项目已成为与人南线和科华线并行的二、三环路必经之路，加之在交通规划中无立交桥、防护栏、快速车道标示商业经营的障碍，更大程度上优化了项目周边的交通环境，路通人通财通，很大程度增强了项目的竞争力。3.周边房地产项目序号楼盘名称户数人数序号楼盘名称户数人数1锦官新城1500600020凯莱帝景49219682华尔兹广场2000800021万仁小区100040003翠云亭10040022雅居苑2008004锦绣花园10040023棕南小区3000120005曼哈顿1期300120024人民银行2309206曼哈顿2期622248825棕南苑80032007时代阳光300120026梦想家40016008航空花园400160027凯宾斯基2005009伊甸阳光417166828祥福苑300120010水漪袅铜500200029航空中心20011建南公寓300120030国航大厦500012风格雅园12048031华能大厦100013名仕公馆700280032丰德国际1000014新华苑500200033百安居50015大城小居20080034好百年50016君悦领地408163235百联天府200017长寿苑小区2000800036西南食品城200018君悦尚都13453619锦官秀城500200037合计1772391792第7页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值其中：1）锦官新城主要为别墅（建筑面积从380㎡到1002㎡）、8栋公寓楼（建筑面积从200㎡到430余㎡）。是成都地区较早的高档别墅之一，总户数1545户，可容纳约6000余人。分析：该楼盘的业主家庭条件非常优越，对生活素质要求很高，家庭消费能力比较强，几乎每家都拥有自己的汽车。2）曼哈顿一、二期商住超过900户，常住人口超过4000人，商业总建面积2万㎡。住宅人群主要为成都市白领阶层，以及相当一部分中小型实业公司作办公使用。分析：该楼盘规模较大，业主生活条件处于成都中上层，大多拥有稳定而优厚的收入，绝大部分人拥有自己的小车。3）风格雅园2001年的一个高档别墅，可居住100户，容纳约500人。分析：以高档商务办公、成都市名流人士以及部分外资企业成都地区负责人为主要居住群体，几乎每家都拥有自己的汽车。4）水漪袅铜位于新希望路新棕数片区，总建筑面积80000平方米，户数超过500户，开售当初均价超过4000元，区内可容纳2000人。分析：现入住小区的业主大多为私营老板、机关单位人士、外来发展人员等，家庭收入普遍比较高，家庭消费能力比较高，其中不乏多次置业人士。5）锦绣花园占地面积230亩，100户左右，是上世纪末成都市最顶级的别墅楼盘之一。销售均价目前为10000元/平方米左右。分析：此段路主要聚集了中华园一带最早的成功人士、私营老板以及外来发展企业的成都负责人，整体消费能力超高。6）航空花园占地30000平方米，400多户超过2000人，主要为航空公司的员工，收入稳定，消费能力较强。分析：基本都是航空公司单位的家属院，该小区入住的业主收入比较稳定，大多有固定的职业，日常超市消费比较平均。第8页共27页成都和谐-达瑞商业服务机构销售的本质就是为客户创造最大价值小结：综合以上多个房地产项目的了解及分析，我们统计出在项目1.2公里范围内,区域人口超过100000人（以上只提列出大型整体性住宅小区，大型商业写字楼或商务酒店、小型平房零散住宅数据未在报告中体现）。此区域聚集着城南多个中、高档房地产大型生活小区、别墅区以及甲级商务区，是武候区政府重点开发扶持的房地产开发领地。这里居住人口素质普遍较高，他们大多是具有较高收入的私营老板、机关单位或大型事业单位的员工、外来发展高素质人员或家庭收入稳定的人士。他们具有较高的经济能力，生活水平处于上层的水平，家庭日常消费能力较高，绝大部分富裕家庭拥有自己的小车。高素质人口+高经济能力+高消费承受能力+高人口数量，为本项目得以顺利经营创造了原始的基础，这里的人口，既是本项目的消费者，也在很大程度上是本项目的投资者。1.5项目卖点剖析1.区位及地段优势：项目处于航空路和新希望路两条主干道交接处，以其独一无二的市场时机和品牌影响力成为“航空路片区”最具有地标指示意义的商业建筑，利于截接客流。成都的南门历来就是财富和繁荣商业的象征，从上世纪末期的锦