圣地亚哥近阶段营销策略存量分析及08年度推售解析市场环境分析公寓产品的营销策略调整湖叠墅的推售策略本报告是严格保密的。主要内容待售公寓约5.8亿58%58%独栋别墅测算均价：17000元/㎡二期公寓独栋别墅35%38%7%1%19%约1.2亿湖叠墅08年待销销售金融比测算均价：8000元/㎡一期公寓湖叠墅9.5亿公寓销售额占待售总额14.8亿约6.3亿待售公寓测算均价：5300元/㎡待售公寓78%78%万㎡约470约1400套7208年约推94栋约3.1亿二期公寓测算均价：5300元/㎡二期公寓独栋别墅15%51%7%1%26%——B、C区、52#三期、53#19-22#独栋一、二期约0.1亿08年待售物业面积比0.2万㎡5.9万㎡11.9万㎡1.5万㎡约3.4万㎡一期公寓测算均价：5300元/㎡一期公寓湖叠墅分期套数面积销售总额备注18万㎡的公寓存量占08年待售总量21.9本报告是严格保密的。公寓仍将是08年工作重点，占08年待售存量的78%，占销售金额的58%存量分析4个月个月9.89.87225㎡最高速度两倍8.55亿，最高销售速度9月21日至12月21日三个月共销售180套，总销售面积约为19179㎡；月销售速度：74套10月销售速度：个月个月19.719.7最高销售速度6393㎡个月个月，，独栋别墅发售前尚需消化公寓存量：38*90%-20=111190%60套平均速度两倍（约1400套），销售总额达：平均销售速度个月个月3523.311.71417.54.755.45.86.477.88.8100.711.354.74.343.73.332.72.321.705101520253035400123456222214.2万㎡平均销售速度货到验货后付款：QQ11775099213666100049X《地产实战宝典》上万套顶尖策划方案，震憾拥有！销售时间月倍数比平均速度()3523.317.51411.7108.87.876.45.85.454.7()0.711.31.722.32.733.33.744.34.754060801001201401601802002202402602803002009X独栋公开时公寓销售率达本报告是严格保密的。持销期销售速度销售时间预测独栋公开前，公寓推售压力巨大月销售套数存量分析4.4倍3.9倍平均速度的最高速度的开盘公开蓄客年前展示，年后湖叠墅正式开盘6月份转入独栋别墅推售5月底完成公寓量90%春节若要在六月前（5个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原有的4.4倍（264套/月）；在现有市场环境下，需要强有力的促销及优惠支撑，难度极大；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月入伙X问题：本报告是严格保密的。预案1：上半年基本完成公寓销售，下半年转入独栋推售，确保顺利过渡至“圣地亚哥别墅年”待售公寓一期湖叠墅独栋年度推售解析2.78倍2.44倍开盘平均速度的最高速度的公开蓄客8月底完成公寓总量90%年前展示，年后湖叠墅正式开盘9月份转入独栋别墅推售春节若要在九月前（8个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原有的2.75倍（165套/月）；在现有市场环境下，应加大促销及优惠支撑力度；“别墅年”推迟至09年，放慢后期别墅工程进度；9月份转入独栋别墅推广，年底正式开盘，过渡至09年圣地亚哥·别墅年；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月入伙XX问题：本报告是严格保密的。预案2：确保08年全年仍以公寓销售为中心，年底过渡至“09圣地亚哥别墅年”独栋待售公寓一期湖叠墅年度推售解析1.85倍1.64倍最高速度的开盘公开蓄客08年完成销售总量90%年前展示，年后湖叠墅正式开盘6月份独栋别墅开始推广春节公寓销售期拉长至全年，销售速度必须达到原有的1.85倍（120套/月），需要有一定的促销及优惠辅助；无法实现项目从公寓盘向别墅盘的形象提升，别墅价格受限；混搭销售，整体推广难度加大；平均速度的1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月入伙XXX问题：本报告是严格保密的。预案3：公寓、独栋全年混搭销售，不提“别墅年”，只区分推广渠道待售公寓一期湖叠墅独栋年度推售解析现阶段坚持以公寓快速销售回现为重点，线上以推广销售公寓产品主；针对近阶段公寓快速回现压力，调整营销策略，促成销售速度的快速提升；完善湖叠墅周边园林景观及小品，线下积极蓄客，年后发售；本报告是严格保密的。任一预案，08年公寓都直接面临着超过现有最高销售速度2倍以上的推售压力；近阶段公寓的销售情况将直接关系到项目全年推售的布局：全年销售压力巨大，主要集中在公寓产品推售；近阶段公寓快速回现是项目08年工作开展的关键XXX阶段工作重点市场环境分析本报告是严格保密的。10数据来源：互联网摘录12月的上海楼价虽然没有下降，但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明，“有价无市”的趋势已相当明显。11月，北京市住宅期房虽然价格仍持续较大的涨势，但每周成交量已呈现出连续下滑的趋势。岁末京城楼市出现了疯狂促销，让价幅度高达数十万元12月，广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。12月份房贷新政补充通知发布，深圳楼市低迷状况进一步加剧——在推盘量高达80余万平方米的情况下，仅成交约17万平方米，部分新推项目均价明显下调北京有价无市上海成交量萎缩广州房价猛跌深圳成交量创3年新低本报告是严格保密的。XXXX从京沪穗深四地看房价，楼市成交萎靡，调控作用正在显现宏观背景11受宏观调控影响，进入12月，万科率先策动价格调整，高调响应中央政策，及时地将所有新开楼盘价格较市场预期全线调低，拉开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进。10月份以来，投资者对房地产的信心明显下降，房地产股应声回落，部分上市开发企业不得不主动调价、加大促销力度，力求快速回笼资金。本报告是严格保密的。XX品牌上市开发商开始实行低价开盘策略，主动迎合市场走势，力求快速回笼资金宏观背景12岛内市场成交均价厦门市场成交均价厦门下半年楼市走势岛内市场成交套数4028176017168428257205762298183022051121136411307996288331001911446101241637212160133671326116133141640500100015002000250030003500400045007月8月9月10月11月12月套020004000600080001000012000140001600018000元/平米厦门市场成交套数本报告是严格保密的。9月份以来，楼市低靡，新政对岛内高价楼盘的成交量萎缩比较明显厦门市场1312月成交均价11月10月成交套数岛外下半年楼市走势10-12月岛外各区成交套数2481293402183074521585681059071181302004006008001000海沧集美同安翔安套11772664988935148511436671694366557386662766560500100015002000250030007月8月9月10月11月12月套62006400660068007000720074007600元/平米本报告是严格保密的。岛外楼市受宏观政策影响也较为明显，10月份以来量价齐跌，开始依靠促销推动8月份的“省七条”和9月底的“银行新政”对岛外楼市产生了明显的抑制作用10月份以来，岛外市场量价齐跌07年最后一个季度，岛外市场成交量主要集中在集美，其他片区大体持平12月份，大学康城的低价开盘和乐活小镇的分期付款促销，是集美成交量遥遥领先厦门市场XXXX14鲁能领秀城均价15000元/㎡，赠送10万元现金券海峡国际社区以低于市场预期的价格开盘，开盘均价仅13000元/㎡佳馨美墅开盘两天内优惠10万元，七天之内优惠5万元香山·碧海晴空开盘当天优惠优惠200-500元/㎡水晶森林起价11080元/㎡，优惠幅度为300--700元/㎡翡翠城首付2成，前10名购三房/楼中楼享40年车位使用权，前5名购两房免10年物业管理费本报告是严格保密的。XXXXXX无论岛内、岛外，近期在售项目大都采取低价开盘或促销手段，推动项目销售厦门市场15乐活小镇本报告是严格保密的。X1、11月3日开盘销售300多套，自12月3日以来采取了分期付首付的促销形式后，截至12月31日共备案737套2、12月30日，二期开盘推出800多套房源，均价6500元/㎡，仅售100多套，销售率不到20%竞争项目1：乐活小镇，12月份采取分期付款促销方式，月销售量近400套12月3日报广12月30日开盘厦门市场16开盘及销售情况：12月8日开盘，推出738套，以2房、3房为主，销售率近60%，均价仅为6280元/平米，截至目前认购500套左右促销手段：以远低于市场预期的价格开盘（市场预期均价7300元/平米左右），并且开盘当天优惠100元/平米，还结合了整点抽奖活动聚集人气近期推广：大学康城本报告是严格保密的。zzzX竞争项目2：大学康城，12月8日低价开盘，销售率近60%厦门市场17未来海岸本报告是严格保密的。X1、12月25日在《厦门日报》上推出的特价房2、元旦期间的促销优惠竞争项目3：未来海岸，岁末促销不断厦门市场18促销手段：1月1日至7日优惠150元/㎡；购房90平米以上每套可获两个“洛阳欢乐游”名额促销手段：12月23日购房优惠2%，并赠送礼品开盘及销售情况：12月1日开盘，推出439套，以2房、3房为主，销售率在50%左右，起价2880元/平米，实收均价3300