济南大众广场项目决策报告★★★业务发展部（天津办）市场研究部2010年10月1PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn济南城市简介简介:济南是黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，是山东省政治、文化、经济，金融，教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一区域:共辖6市辖区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区）、3个县（济阳县、平阴县、商河县）、代管1个县级市（章丘市）2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn经济指标城市GDP非农人口人均可支配收入人均消费性支出社会消费品零售总额市场容量山东省城市排名20青岛489028822368160801744311济南33512942272214764161829209淄博24731651928412685869113年烟台372913621125145371220113临沂21101481878112034974105城潍坊2728104172671248498886市东营207769213131359930357泰安171674176721231955657指枣庄12019015651960835457标威海1969482011714442423410日照862631579510878253410分聊城1376591595711626472410析莱芜461531894312598161410滨州1351521750011879360410菏泽95473127378464483410济宁227960151639289867316德州1545441570610164567316l济南城市质量综合排名为山东省第二，整体质量优质，应作为山东省首批进入的城市l济南人均消费能力和非农人口满足我公司卖场进入城市的标准，目前主要竞争对手为银座、大润发、家乐福超市，尚有市场空间，应积极选址进入3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn配送距离配送途径：济南向东有济青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路，向西有济聊高速公路，济南是南北配送的核心枢纽4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市总体规划主要城区由东、西及主城区，主要城市设置和人口聚集于中心主城区，东、西部为外展区域本项目位于主城区，主城区是未来发展的重点之一，至2020年中心城区城镇人口增至430万人5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn济南商业分布图l市级商业中心泉城路商业中心唐冶商业中心l市级商业副中心（规腊山商业中心燕山商业中心划）泉城路商业中心燕山商业中心腊山商业中心崮山商业中心l地区级商业中心（规划）唐冶商业中心崮山商业中心l济南市商业分布的发展趋势：东西向拉长战线，以满足整个城市规划与发展的要求6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn济南主要竞争对手分布图乐购银座大润发大润发沃尔玛家乐福北京华联银座大润发银座银座易初莲花大润发l主要竞争对手门店市中心区域，对我公司未来在该区域拓展造成不小的难度77PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn济南选址项目l目前我们的两个选址均位于中心城区边缘商圈，未来应迎难而上，加强中心城区的选址工作，以进一步占领济南市场8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大众广场项目简介项目背景：属济南市区西南部首建大型人防工程项目位置：济南市市中区南辛庄西路与刘长山路交1km口东南角项目概况：占地面积：4.23公顷，总投资：3.2亿元其中人防工程占地：3.5公顷500m建筑面积约：64632㎡刘长山路南北长：238米，东西长：114-181米不等，是集购项目物、健身、休闲、文化、娱乐、餐饮、停车等功能南地块为一体的综合性商业服务设施；地下二层可提供约辛庄350个停车位西项目进度：目前主体部分已经竣工，计划2011年初路地下、地上的整体工程正式投入使用项目特色：全民健身、商业、景观、休闲以及防灾和战时防空功能9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大众广场项目现场照片10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大众广场项目战略分析l济南市中心城区的大卖场已趋于饱和，各家卖场皆具备强劲的实力，尤其是超山东本土商业-银座购物广场对外来的商市密业影响不可小视集区l环城新区是目前各竞争对手都在争夺域的市场，大众广场项目地处南辛庄西路，交通极为便利，虽然居民结构上质量一大众广场项目般，但西南部沿青龙山发展潜力巨大；我公司若以此选址进入济南，势必要用策划极具吸引力的商业结构，来打响知名度，l总体上，整体城市布局合理，具有一定规模，但短期内发逐渐瓜分商业份额，扩大在山东的市场占展潜力有限，需要一定的培育期有率11PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大众广场人口分布1km500m项目周边5年内人口增长速度平缓，属成熟区域，消费能力较为稳定；商圈区域人口密度中等，项目西侧有具有一定可开发性地块，短期内增加潜力有限；乡村改造住房居多，商品住宅入住率较低，习惯性购物地点以市场及小型便利店为主，居民购买力一般12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大众广场项目交通环境刘长山路：王官庄社区街道，由项目向东延伸至舜耕路，向西至南辛庄西路，道路贯通性一刘长山路般，双向4车道，早晚车流量高峰时，容易发生拥堵本案公共交通：临近本项目共2个站点，线路11条，公交便捷l东西向道路交通流量及人流量相对较南辛庄西路：大，可视性及可达性好为城市主干道，南北贯通l道路两旁无高层建筑物遮挡，可视距性好，北至经六路，南至离2km二环南路，双向8车道有隔l青龙山客运站与本项目距离1km，也会南辛庄西路离带，路况较好为本项目带来较大人流13PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大众广场项目商业及竞争l大众广场项目周边2km内无大型卖场，东侧大润发山水店距离本项目约3.5km，其免费班车已深入本项目控制商圈，对商圈内居民有一定的分流影响l项目附近的统一银座及济南华联，由于其体量较小且货品种类单一，不会对我司初期运营及发展造成太大的影响l项目周边整体氛围一般，以酒店及小商品店为主，无法满足周边居民生活所需，为我司的卖场经营带来互补性优势l项目从规模和结构上都将吸引大批的人流，如果运作成功，收益将会受到良性带动而大幅上升，提升我司在济南的品牌影响力14PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目建筑适用性分析?建筑：长：238m宽：114m，基本符合使用要求?建筑柱距：8.1m*8.1m，基本符合使用要求?建筑层高：B1层高5.1m，B2层高4.8m，基本符合我方使用要求?建筑荷载：平均荷载可达到5KN/㎡，基本符合我方使用要求?停车条件：B2免费提供约350个停车位?初步布局方案：租赁范围B1-B2，租赁面积为46818.75㎡；大卖场面积为24569.32㎡，招商区面积为22249.43㎡?适用性评价：整体建筑基本符合我公司要求PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目效果图PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目建筑适用性分析项目B1平面图：租赁面积32058.52㎡招商区收银区加工超市卖场间滞货区办公区17PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目建筑适用性分析项目B2平面图：租赁面积14760.23㎡超市卖场停车场18PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn主要商务谈判条款?租赁面积：我方租赁B1—B2层，租赁面积为46818.75㎡；B1为超市卖场及招商区，B2为超市卖场；停车场位于B2?租赁年限：20年?免租期及租金支付方式：装修期3个月；租金为1.17元/天.㎡，每5个租约年租金递增5%；按季支付?定金及支付方式：定金50万元，自合同签订之日起10个工作日之内支付。该定金在起租日起自动转为第一个租约年的部分使用费；以转帐支票形式支付?停车场位置：B2层免费提供约350个停车位PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目经济性分析——投资估算?合作方交付标准：合作方完成建筑主体、消防、空调、部分电梯交付我方?需我方投资项目：需我方投资广告标识、加工间和招商区装修、电气安装工程、配电工程、IT设备、货架和制冷设备、卫生间装修、卖场地砖等（详见双方投资界面划分）?项目投资估算：工程投资：7726万元经营设备投资：916万元IT设备投资：147万元项目总投资：8789万元PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目经济性分析—项目销售收入预估?销售额预估：销售预测：?客单客流法：13024万元?商圈潜力法：12668万元上述两方法的平均值：12846万元专家预估参