谨呈：湛江市鼎盛房地产有限公司湛江市场湛江市场沟沟通报告通报告珠海世联策略资源部2011年10月30日PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com报告结构11城市宏观经济数据22房地产市场情况33楼市调控政策分析44市场竞争分析55客户分析本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com1城市宏观经济数据。本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【城市发展】第一阶段1984-1992，“农业大市”的错误发展战略，让湛江没有把握住最好的发展机会，城市竞争力下降n1984年，湛江作为国务院首批设立的14个对外开放沿海城市之一，本应迎来新的发展机遇，但由于城市发展战略的错误定位，忽略港口、铁路、机场优势，从港口城市变成了农业大市，“两水一牧”对促进湛江的水产、水果和畜牧业具有积极的意义，但把“两水一牧”作为一个城市的发展战略，严重地耽误了湛江的的工业化和城市化进程。湛江经济发展纷纷被珠三角各市赶超，从五六十年代广东“第二大城市”退居到广东“第三类地区”，错过了随珠三角腾飞的好时机。定位有误，错失发展良机本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【城市发展】第二阶段1993-2010，坎坷中发展，经济一度受到严重打击，近年发展势头较好，但城市发展仍存在较多问题湛江市港口货物吞吐量（吨）n1992年，随着邓小平第二次南巡，14000中国又迎来新一轮发展高潮，珠江1200011838三角洲龙腾虎跃。1993年开始，湛10000江终于转变为以港口发展和以工业8000吞吐量起飞的发展战略。但因军事限制和6000走私腐败等原因，经济一度低迷，40003985近年才取得较好的经济发展，发展2000106215891414战略转变略见成效，但城市发展仍01979年1991年1998年2003年2009年存在较多问题，如经济实力不强、区域发展水平低、产业结构不合理、城市发展不尽人意的原因：工业发展长期滞后、主导产业的产业关联度不强、经济效益欠佳等。?“9898大案”严重地扰乱了湛江的经济秩序，破坏了湛江的投资环境，经济受到严重打击。?军事方面的限制。经济的发展很多时候要绕开军事，由于湛江特殊的地理位置，因军事导致对城市发坎坷发展，实力依旧不强展有诸多限制，这同时也成为了制约经济的一个原因。本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【城市发展】第三阶段2011-2015，因地制宜制定发展战略，重大产业项目指日落成投产，城市有望进入较快的发展通道大项目落户，有望快速发展据《湛江市十二五规划》，在未来五年之内，以“工业立市、港口兴市、生态建市”为发展战略，大力推进以民生为重点的社会建设，推动“三年大变化、十年大跨越”“争当粤西地区振兴发展的龙头”取得决定性进展，把湛江建设成为全国重要的沿海开放城市、现代化新兴港口工业城市、生态型海湾城市、粤西地区的中心城市和环北部湾重要城市。十二五发展目标：n经济发展：全市生产总值年均增长13%，人均生产总值年均增长11.3%。主要经济指标年均增速高于全国、全省平均水平；n产业发展：基本建成以钢铁、石化、造纸为龙头的现代产业体系，基本建成国家级循环经济示范区，内需主导、消费驱动的增长模式初步形成，服务业比重和城镇化水平提高；n交通发展：充分发挥基础设施建设在发展中的支撑带动作用，大力推进以港口、公路、铁路、机场为重点的交通基础设施建设，完善综合运输网络。本报告是严格保密的。资料来源：《湛江市十二五规划》PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【城市发展】霞山向北，赤坎向南，中心汇聚，人民大道将成为黄金居住带，项目处于城市发展力量汇聚的通道上n以赤坎区和霞山区为成熟主城区，一南一北形成“哑铃型”城市发展格局，两区之间的开发区为城市发展空白地带，目前两区之间交流不多，资源无法归整凝聚，难以形成一股核心发展力量；开发区n因城市发展需要形成一股核心力量，且赤坎和霞山两区人口过于密集，土地供应有限，城区老旧等，城市发展格局即将发生转变，霞山向北、赤坎向南，中心汇聚是未来城市的发展趋势。新城市核心的形成，将把湛江变为完整的城市；n项目位于人民大道上，处于城市主轴和城市发展力量汇聚的通道上，地段价值将随城市发展看涨，核心居住区将逐步形成。本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【经济发展】属珠三角第三梯队，GDP总量仅为东莞的1/3，近年经济发展较为平稳，每年均保持10%以上的增长率城市广州深圳佛山东莞中山惠州江门茂名湛江2010年GDP10589.869496.675638.47424618261730155014891406（亿元）较上年增速13.3％11.9％14％10.3％13.5%18.01%14.3％15.23%14.2%区域面积726320203814246518001120095411144512490(平方公里)资料来源：各市2010年统计公报n湛江国民生产总值在珠三角属于第三梯队，地域辽阔，人口基数大，但GDP仅为东莞的三分之一，经济实力较弱。n近年经济发展较为平稳，每年均保持10%以上的增长率，近三年略高于全省增速。本报告是严格保密的。资料来源：湛江市历年年鉴PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【经济发展】尽管与珠三角地区相比经济实力一般，但在粤西地区依旧是中心城市，龙头地位不可取代n湛江经济总量与珠三角地区粤西各市GDP总量对比表相比处于经济劣势，但在粤西地区优势明显。尽管经济总量16001400略低于茂名，但从城市定位、1200地理位置、城市基础设施、未1000来投资建设力度、重大产业发800600展等方面看，湛江均优于茂400名，未来湛江将进入一个城市200化建设提速期，后劲较大，粤0西中心城市的地位不可替代，2008年2009年2010年将逐步领跑粤西经济增长。湛江茂名阳江云浮城市全社会固定资产投资基本建设投资外贸出口总额财政一般预算收入城市居民人均综合实力排名（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）可支配收入（省内）湛江393.23198.5513.6552.6513665.2111茂名180.0137.795.3241.71316013本报告是严格保密的。数据来源：《广东省各地级市经济发展综合实力的分析评价与政策思考》PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【产业发展】重大项目逐步投产兑现，承接珠三角产业转移，将带来大量的人口和投资资金，有力助推全市经济增长十二五规划：产业有序竞争，错位发展，构成“一地一主园区一主导产业”格局，提升产业集聚度。着力发展15个产业，重点是“五大五新五特”产业，即大钢铁、大石化、大纸业、大旅游、大物流等“五大”产业，新海洋、新能源、新电子、新材料、新医药等“五新”产业和特色农业、特色家电、特色家具、特色食品、特色文化等“五特”产业。钢铁石化纸业东海岛宝钢基地投资690亿中科炼化总投资约600亿元，预计晨鸣林浆纸项目投资150亿元，元，可带动200多个产业链项每年可给湛江增加约650亿元的工投产后可实现年产值100亿元，目，钢铁关联行业GDP预计将业产值，新增GDP210亿元，带年创利税26.8亿元，并提供4000达5000亿，拉动产业聚集，目动约十倍的下游产业链条，于余个就业岗位。一期工程已正式前已挂牌，预计年底投产本报告是严格保密的。2013年底建成投产投产资料来源：《湛江市十二五规划》PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【产业发展】工业化越来越成为湛江的发展主调，同时大产业落户引发产业集聚效应，从而加速房地产市场发展n随着城市大产业的落工业化主导的城市空间极化产业集聚成投产，受联系的空间成本影响，企业在选址时有向中心企业汇集的加速房地产市场发展加速城市化相关要素集聚倾向，其结果产生生产集聚的效应，这就是空间极化。钢铁和石化两大工业巨无霸落户湛上游企业需求新企业进入扩大，下游企江，将带动上下游企业业投入降低的发展，发展要素集聚，城市化进程加快，产业集聚模型人口涌入，从而加速房地产市场发展。地方盈利能上游企业产业规力和积累能模效益，下游企力增强业效益提高本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com【交通发展】三条对外交通要轴陆续动工建设，强化湛江的优势地理位置，为湛江融入三大经济圈提速，提升城市竞争力深广湛沿海高铁到南宁1小时2小时湛江市到广州湛宁铁路琼州海峡跨海大桥到海南80分钟n强化湛江作为粤西地区中心城市的地位，对外连通广西、海南和珠三角地区，为湛江融入三大经济圈提速，也使湛江经济提速。目前湛宁铁路南宁段已动工，深广湛高铁今年动工，琼州海峡跨海大桥也将于2012年开工建设。本报告是严格保密的。