得天地颐养享人文冲和——中电·颐和家园项目全程营销企划案UPCS·2007年4月提呈第一部分第一部分市市场报场报告告第二部分第二部分项项目定位目定位第三部分第三部分行行销销策略策略第四部分第四部分行行销执销执行行一市场报告南京市政南京市政动态动态?城市改造方面：拆迁面积还将持续，今年预计拆违200万平米、拆破20万平米。城市改造进一步加强，今年计划出新小区60个，房屋整治800幢。?土地供应方面：2007年南京市区土地供应计划达865公顷，尤其加大了普通住宅和保障性住房的土地供应比例。房地房地产产政策政策?《建筑业、房地产业税收执行新规》的颁布是国家加强对房地产、建筑行业管理精神的具体表现。?为缓解中低收入市民购房需求，政府还将近一步扩大中低价房的开发。?国家金融政策的变化喜忧参半，政策导向旨在减轻市民还款的压力的同时银行提高了贷款利率。南京南京楼楼市市动态动态?元旦后南京楼市供应量逐渐减少，成交量也逐渐萎缩，二月进入了楼市冰点，三月状况稍有缓解，在本统计期内（07年3月21-4月22日）较之三月成交量又有所上升。近五月南京楼市状况4000034892500034031329404959311943500030920490030000480648004778479225000470020000460015000945045378435724145001000057906623500044000430012月1月2月3月4月供应量成交量成交均价南京南京楼楼市市动态动态?在本统计期，南京市商品住宅共成交7241套，日均成交量234套，比3月日均成交量增长约3％。（表：南京各板块07.3.21-07.4.22各周住宅成交套数）板块3.21-3.253.26-4.14.2-4.84.9-4.154.16-4.22合计城中2361117133112446城东611512412992466城南431204528128城北35138192119160644河西20141217231164773仙林0651242575289江宁524116064124201901六合2012716081123511浦口1184752405872251645溧水7497654137323高淳1520311732115合计30016331907183315687241日均成交套数100233272261224234南京南京楼楼市市动态动态?分板块来看，浦口、江宁、河西三板块仍是成交量前三名；而在近几个统计期内，城北板块成交量也有较大幅度的上升，一度缩短了与三大板块的成交量差距，这主要是因为在近几个统计内城北板块推出了如兰亭雅苑、月苑五村等这样的畅销楼盘。统计期各板块成交对比图11532344646612816456447735112891901城中城东城南城北河西仙林江六合浦口溧水高淳宁南京南京楼楼市小市小结结?南京全市商品房成交保持稳定的增长，尤其是住宅去化套数比上月增长了21.9%。?全市商品房价格成交价格保持稳定的增长幅度，近两个月保持3%的月增长率。?江宁和江北仍然是南京市区成交商品房的主力区域，分别占到了22%和35%，河西板块的成交比例有所下降，城北和仙林板块开始受到南京消费者市场的关注，成交比例有所上升。区区域市政域市政动态动态建宁路61-63号地郭家山路拓宽二期、幕块上将投资3.3亿府山南路和芦席营路北新建一个面积为7上等5项道路工程开工万平方米的市场，建设，这将会改善建宁目前项目与温州中建宁路建金路、中央路相交地区路将国亿邦签订协议合盛百中央网状况货门作开发中国礼品城店、金盛国际贸易广场以及大观天地茂、玉桥三期等商城大桥饭店拟由新西兰城市公司与《下关区农贸市场升级改造南京古南都饭店实施方案》已经出台，计划合资开发二期，在2到3年内实现农贸市场初步规划商务楼升级换代，首批6家农贸市场分别为热河南路集贸市场、安怀村集贸市场、中央北察哈尔路西延工程路集贸市场、初晴农贸市场将穿越明城墙，该、于家巷室内农贸市场、郑工程使下关地区市和南路农贸市场，经营面积民进入老城更方便达12800平米。区区域域楼楼市市动态动态?在统计期内，城北板块共成交644套房源，在全市各板块成交量中排名第四。?从近五期城北板块成交情况来看，城北板块成交量正在形成一个波谷，至2月其成交量到达谷底，从三月起城北成交量开始回升，本统计期成交量比上期增长8.2％。?截至到本统计期末，城北板块供应量达3685套，成交均价为5518元/平方米。近五月城北楼市状况50004386560055675550369737463685551840005501350355005450300054275400535020005315530082610005735075956445250520005150121234月月月月月供应量成交量成交均价竞争竞争市市场场界界定定?本案位于迈皋桥片区与黑墨营片区两大片区之间，考虑到地域因素的重要性，将两大片区内的在售项目列为竞争项目。项目名称项目地址占地面积总建已上市量未来供应量林景瑞园栖霞区和燕路合班村17号5.27.986.990.99北城世家栖霞区和燕路356号375.421.58迈皋桥12，其中片区金基翠城黄家圩8号7.57.77——住宅7.77赞成湖畔居龙蟠路55号4.89.68.251.35东恒阳光嘉园玄武区黑墨营路98号132020——墨香山庄玄武区墨香路30号9.818.88.211.4，其黑墨营北苑之星玄武区网板路北苑小区6中8.44——片区住宅8.44兰亭雅苑合班村200号5.2123.888.12美达.浅草名苑城北迈皋桥————未上市——合班村1号项目——————未上市——竞争项竞争项目本期目本期动态动态本期成交数竞争项目在售价格(元/㎡)营销活动简要特殊事宜（套）林景瑞园64景观小高层：7500现场可谈优惠挑高房源开盘时间预计为5月20日多层售磬05＃（高层）开盘时间未定；北城世家38无优惠小高层6500高层6600小高层仅剩一套104㎡在售仅剩2F的40-50㎡2套单身公寓在金基翠城2单身公寓：6700没有优惠售赞成湖畔居7——无售磬历史价格：多层6400-6500东恒阳光嘉园0——已全部售磬小高层、高层6200-6300多层：6800，目前推出项目推出多层房源,墨香山庄17没有优惠小高层、高层房源售磬但在网上数据尚未有显示尾房：剩余房源为11F顶楼带跃层面积在北苑之星6顶楼跃层5000没有优惠180-200㎡；挑高房源面积在顶楼挑高8000100-115㎡6200-6300目前只剩顶层在售下一批房源兰亭雅苑48——顶层:6400预计6月上市本批房源已售磬，预计将于月苑五村726400——下半年再推出两栋房源美达.浅草名苑——————预计6月上市合班村项目——————预计10月上市林林景瑞景瑞园园?林景瑞园于2006年5月开盘，至今共推出8栋房源，该项目于4月8日再推一栋景观房源，至统计期末该栋销售率达33.3%。?本期林景瑞园共计成交64套，其中以三房两厅一卫的户型为成交主力，新推出的房源也以103-115㎡的三房两厅一卫去化得最快，该项目当月住宅成交均价7027元/平方米，累计成交均价6042元/平方米。户型面积本期成交套数当月成交均价累计成交均价2/2/190.28-94.2793/2/1103.27-103.45113/2/1115-119.74213/2/1120.458702760423/2/2130.47-132.210顶层送阁楼119-124.325合计——64本期畅销户型：3/2/1115-119.74㎡3/2/1103.27-103.45㎡金金基翠基翠城城?项目分两期开发建设，一期位于小区北侧，已于2005年11月20日交付使用；二期于小区的南侧，2005年11月9日开盘，目前已全部推出。在统计期内，项目成交共计2套，均为面积48.09㎡的一居室。项目在本期网上成交2套，累计成交均价达6237元/平方米。户型　面积本期成交套数累计成交价格1居48.0926237合计—2赞赞成成湖畔居湖畔居?赞成湖畔居位于龙蟠路55号，属于迈皋桥片区，离本案距离较远。该项目分二期开发建设，一期建设9栋11层小高层；二期为3栋6层多层建筑与1栋83套精致SOHO湖景办公小户型。项目自2004年12月25日开盘至今，累计去化率达98％，项目整体累计换手套次有117套次，本期换手2套次。在本期，只有B01＃有成交量，共计6套成交，其中4套89.06㎡的两房，2套顶楼带跃层面积在138.7㎡，另有一套一楼的两房被认购。目前项目所剩房源多位于底层或顶层。户型面积本期成交套数当月成交价格累计成交均价2/2/175.4912/2/189.06169785611跃层156.4-172.235合计——7北城北城世世家家?北城世家本期共计成交38套，在本期顶层成交11套，相对较多。目前项目推出房源剩余多数集中在06＃，该栋楼是06年11月推出的。项目本月成交均价为6122元/平方米，累计成交均价5524元/平方米。户型面积本期成交套数当月成交均价累计成交均价2/2/192.89-99.2842/2/1103.4943/2/1102.31-105.6493/2/1112.936612255244/2/1119.334顶层65.61-136.5811合计——38墨香墨香山山庄庄?墨香山庄坐落在黑墨营墨香路（原经五路），毗邻月苑小区。墨香山庄占地面积约9.8万平方米，建筑面积约19万平方米，由多层、小高层和高层组成。小区内环境优美，保留有1万平米的自然山体，建筑立面美观大方。项目一期、二期