曲阳“复城国际”项目构构?例解解案例解构案案例产品。“复城国际”由业内公认具备“前瞻性、国际性投资眼力”的ING[荷商房地产投资管理（上海）有限公司]和代表中国一级地产开发力量的复地集团强强联合打造，以全球跨国公司办公标准，造就了一个“国际BLOCK”多元化综合街区，包含了办公、公寓、商业、别馆四大功能区域。历史溯源：本土街区生活：对于街区生活，我们曾经并不陌生——公元1125年，中国画家张择端就在《清明上河图》中，描绘了古城开封温情、生动的街景。而回忆一下20年前，很多老上海还能绘声绘色地描述邻里间呼来迎往，早起溜鸟和傍晚纳凉的惬意生活……本报告是严格保密的。历史溯源：西方街区生活：我们都见过美国生活片中一幅常见场景：人们三三两散坐在街边的咖啡馆走廊上，迎面跑过的青年微笑着与你打招呼，耍酷的孩子在不远处玩滑轮。街道的转角处，有步行可达的百货超市、书店、面包房……没有围墙的隔离，没有保卫的森严，平和舒缓的气氛在街面上流淌，每个人都在自得其乐地享受生活。这就是典型的街区生活，一种真正以人为本的城市生活居住方式。本报告是严格保密的。矛盾指向：悠闲生活与实现自我成为一对无法调和的矛盾。街区式生活，人居主流模式，引导城市回归。?　日新月异的城市发展，却一度忘记了街区这回事。人们住在封闭的匣子里，日益冷漠。城市功能分区的日趋精细和复杂，让现代人不得不花费更多的时间和精力适应更远的工作距离和更快的工作节奏，悠闲生活与实现自我成为一对无法调和的矛盾，鱼和熊掌不可兼得。?　这种恶性循环引起了广泛的关注，发达的欧美国家，早已开始了对城市的反思和批判。经历过发展卫星城等城市发展阶段性尝试后，如何在保留城市原有的人类智慧成果，提升城市原有经济、文化、建筑等多方面水平，实现更好的居住功能，则是最新的城市规划理念所关心的命题之一。它被称为“国际BLOCK”城市回归。?　在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的国际街区。本报告是严格保密的。国际BLOCK，从街区、到办公，乃至生活方式的衍生，一路演绎新城市居住文化……本报告是严格保密的。解读BLOCK：“BLOCK街区”以其独特的地位与价值，以满足人的浅层及深层需求为前提，逐渐成为一种新兴的复合社区形态。?　新一代欧洲小城BLOCK街区生活的规划理念是一种全新的社区规划理论。Block街区的概念来源于美国，是5个单词的缩写，即B-Business（商业）、L-Liefallow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和）。?　它是西方城市迄今为止，运用得最为成功的城市规划方式，因此被称为“国际BLOCK”。作为城市发展最被看好的新单元，“国际BLOCK”有着特定的构件和深刻的含义，在城市规划、历史传承和生活方式等方面，都具有独特的地位、品味、稀缺性，以及价值。?　以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。它不是单一的居住区，也不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地，它以满足人们生活需求为前提，是居住、商业、商务、购物、休闲、娱乐交融的社区形态。　　本报告是严格保密的。解读BLOCK：国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，既是商居城，又是生活城，最大限度地使居住功能便捷化。?　国际BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是居住和商业的集中融合，街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。?　将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住　　和生活模式，体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导　　出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非　　　现在通常意义的“小区”、“社区”概念。?　国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，　　能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。?　既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城。最大限度地使住宅居住　　功能便捷化。本报告是严格保密的。解读BLOCK：BLOCK的“留旧创新”，已成为一种城市规划方式，由此衍生出完全不一样的城市中心社区生活。?　BLOCK其原始意思为“街区”，现为一种规划方式：在保留原有城市印记和生活氛围的前提下，保留历史的老建筑，以及引领时代的功能建筑，为旧的社区注入新活力。现已成为西方城市十分成功的规划理念。?　至70年代，人们认识到城市印记对生活的意义，开始倡导全新的城市规划理念——BLOCK，以“留旧创新”的规划方式，激活历史，赋予新意，把旧有街区融入新社区的规划中，让历史在现在和未来中延续，文化在时代交错中绽放异彩。?　欧洲把这种在市中心新兴起来的社区规划称为BLOCK。它们并非单纯意义上的配套完善的大型住宅街坊，要点在于相对较小的尺度、混合功能、良好的步行环境，它们往往以商业规划为核心，不同类型与尺度的建筑以及使用权的多样化。?　好的城市中，全部城市功能都处在和谐而令人愉快的步行距离之内。与现代都市建筑中众多体量巨大的建筑物相比，拥有小巧且更加舒适宜人的步行空间，人们在这样的环境中享受快乐而轻松的氛围。本报告是严格保密的。解读BLOCK：交通便利、环境优美、空气清新、高效舒适、功能便捷，已成为“BLOCK办公”的代名词。?　“Block办公”是‘Block街区’概念的衍生产品，针对性地实现了CBD办公所无法实现的“特殊待遇”：从CBD中淡然撤离，不仅缓解了城市压力，更为企业赢得了舒适有利的发展空间。它是对“CBD办公”的一种修补。?　作为Block复合街区里的一部分，“Block办公”将融入街区的优美环境和情调，享受到繁杂喧闹的CBD所不可能实现的优质办公环境；不用为CBD的交通问题烦恼、几栋办公楼里的少量办公人群享受整个街区的大量商业资源；而街区内的住宅人群也能避免“夜间空城”的安全隐患……?Block办公”在欧洲发达国家的城市商务格局中已经成为一种新兴的主流，一些最发达的北欧国家政府将其作为城市问题的解决办法推行、而企业主们也因其高效舒适而极力拥戴。本报告是严格保密的。项目分析:?相关经济指标：?别称:曲阳国际花园?业态:办公/商业/别馆/公寓?占地面积:　43000平方米?总建筑面积:　150000平方米?竣工时间:　2008-10-31?停车位:　　578个?开发商:复地集团?投资商:复地集团&荷兰国际房地产投资（中国）有限公司?承建商:浙江中富建筑股份有限公司?代理商:策源机构?景观设计单位:泛亚景观设计（上海）有限公司?物业顾问:第一太平戴维斯本报告是严格保密的。项目分析:综合型的业态布局，构成全方位的商业共享区域。业态分布动静相宜，城市中的精致人居生活领域。?业态布局：?“复城国际”共由１６幢建筑组成。中心区以两幢保留老建筑带领另两幢新建建筑，构成大面积的商业共享区域。?西北面为办公区。西面沿街为两幢12层和21层的标准写字楼，其中12层办公楼的底楼将引进银行等商业配套，3-5层规划为大面积的餐饮店铺；北面是6-7层围合式的小户型办公楼。?东南面为居住区。南面是两幢高层公寓式住宅，东面是一幢高层和一幢多层样式的公寓，另有数幢别馆分布在商业共享区域的东侧。本报告是严格保密的。地理区位：极其便利的交通，丰富的人文资源，以及文脉的传承与对自然生态的保留，独特的资源优势为BLOCK创造条件。?复城国际基地位于曲阳商务中心繁华区域，西临曲阳路，东至伊敏河路，东北角与腾克路相接，为住宅、办公、商业为一体的综合型街区。?复城国际传承曲阳人文传统，保留部分历史建筑和原生树木，延续文化脉络和自然生态。?周边复旦大学、同济大学等高校林立，消费人口密集。?内环高架、中环高架、逸仙路高架和轻轨等公共交通构成四通八达的交通网络。?就板块而言，复城国际所处曲阳商务中心板块，属于目前市中心生活氛围较浓厚的区域。板块内高校林立，上海第一个家乐福也选址于此。拥有了市中心一席之地，复城国际拥有了最珍贵的地段价值和最便利的生活条件。本报告是严格保密的。城市之中，花园之上……时光印证，观瞻一个时代的精品。本报告是严格保密的。业态规划：OFFICE低密度，小户型，时尚精装办公房，面积控制在40-70平方米，方正房型，采光性、通风性极佳，可以任意组合分割，独立的分体式空调，实现自行控制，分户记费，适合中小企业和个人工作室的运做特点，灵活机动。?　11层围和式花园办公楼——橘座橘色是温暖的感觉，让人联想起那种别致小巧的空间，很自然产生与之亲近的情绪。独特新颖的围合花园设计，首创推窗见景的舒适办公氛围。?　21层国际化5A标准办公楼——银座本项目秉承人、建筑、环境和谐共存的规划理念，打造以商业、办公、住宅为一体的市中心综合街区。整个BLOCK以商业共享区间为核心，提供了一个和谐、惬意、沟通的步行生活空间。本报告是严格保密的。业态规划：RESIDENCE　　?　品质公寓——以原生树木为主题的花园社区，让人们在绿意与静谧中感悟生活的完美。　　?　市中心花园别馆——私密尊贵空间，不仅仅是稀有。本报告是严格保密的。业态规划：BUSINESS?　OFFICE底层商业街——为高尚商务配套提供大面积空间，午间休息聚会。?　老建筑之盒子特色商业——让建筑在树木中穿行，让酒吧沐浴在阳光里。本报告是严格保密的。规划亮点：时尚的主题商业街区，花园式的街区及办公氛围，成为区域规划新亮点。工作、生活在此轻松享有愉悦体验。?　时尚特色的主题商业街区将成为曲阳商业的新亮点，也将是曲阳区域时尚